長租公寓是怎樣火起來的？

公寓在西方社會歷史悠久，如今中國創業者正利用天時地利人和來打好這一手牌。

長租公寓是這兩年的創業熱點，火爆得讓人出乎意料。前不久，有人吐槽雷軍的順為基金投資的YOU+公寓是“用6000塊錢一個月的價格把一個學生公寓出租了出去”，爾后，輿論甚囂塵上：有人覺得公寓實在太坑爹，光玩情懷沒有用；也有人出來為公寓站臺平反，認為公寓的發展尚在初期，應給予更多空間與機會。

據華創證券的研究報告《青年長租公寓：這是一片太平洋》顯示，目前國內房屋租賃交易額在8000億元上下，隨著前十年房地產業的蓬勃發展，大量閑置房屋出現，數量達7300萬套；另一方面，城市流動人口增加，90后進入職場，住房剛需增勢明顯，長租公寓的出現滿足了這部分人對住房“不肯將就”的要求。

長租公寓為什么這么火？這背后究竟有什么推動力？從幾個維度來梳理，主要原因不外是社會大環境、資本助推、本身模式的競爭力，以及與公寓本身社交屬性的結合。撇開住房剛需和房價居高不下這樣的大環境因素，我們來談一談資本和模式是如何助推長租公寓市場的。

第一重火爆：資本

火是從雷軍的順為基金燒起來的。2014年9月，順為基金聯合聯創策源投資YOU+公寓1億人民幣，開啟了公寓創業的吸金時代。

除了較常見的股權融資形式，長租公寓還在進行更加豐富的金融嘗試：借鑒REITs。發軔于美國1960年代的REITs模式，即房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表著全世界房地產領域最科學與最先進的管理方案，提供保障于房地產領域六大環節（即資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務）。在融資方面REITs有著巨大的優勢，表現為風險低、回報率較高、經營科學。對于房地產企業而言，REITs的股權形式投資并不會給它們帶來債務負擔；而相對于銀行貸款，合約還款帶給房地產企業的壓力會大很多。

目前REITs尚未被完全引入國內，也還沒有得到司法環境與稅務環境的支持，但是在國內公寓行業創業中，已經可以初探到這樣的構思。新派公寓創始人王戈宏最早將REITs模式帶回國內進行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募REITs基金，即賽富不動產基金，負責公寓的資本運作和物業收購。

基金和公寓如何各司其職？賽富不動產基金最早以每平方米2.2萬的價格購買了北京CBD區域的森德大廈，并經過統一改裝為新派公寓CBD店。之后，通過基金發行的方式，新派公寓CBD店被分拆給32名LP（有限合伙人），并允諾不低于3.5%的回報率。四年之后，以4萬元一方平米的價格回購。

在沒有完全引入REITs卻充分借鑒的情況下，新派公寓走出了一條穩定獲取房源并快速規模化、復制化的路徑。2015年年初，由住建部下發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中明確表示要積極推進REITs的試點。目前，魔方公寓也對外透露正積極試水REITs。

資本之火為品牌公寓實現品牌化、規模化運作提供了有力前提。目前國內二十多家品牌公寓占據的市場份額總共只有3%。

第二重火爆：模式

長租公寓找到了傳統市場的痛點。就租客與房東來說，傳統租賃市場上，租客的弱勢地位比較明顯，信息不對稱，找房費時費力又被坑，房屋家電陳舊，交接和交租麻煩；而對于房東而言，租客難以管理、租期不穩定、房屋保潔難達到標準也是很頭疼的問題。綜上所述，租客與房東在租賃過程中的感受都比較差，《北京青年人才住房狀況》研究報告顯示，僅有26.31%的租客表示未曾受到權益侵害的問題。

對比傳統租賃，互聯網下的長租公寓首先提高了信息對稱性，也就是提高房屋的出租率。長租公寓品牌大多提供線上看房服務，其標準化的圖片拍攝給了大多數租客一個心理預期。

其次是標準化裝修。品牌公寓的硬裝軟裝統一，使得房屋與房屋之間的差異化縮小，降低了房屋的整體裝修和維修成本。以蘑菇公寓為例，就是與海爾家電進行合作，對大小家電進行集中采購和標準化配給。

第三是公寓管理。針對不同房型、不同租期的租客進行有效管理和收租，特別是在一些細碎的收費服務上，如具體到每個房間的用電等。它們大多實行的是酒店管理模式，但在具體實施上卻精簡很多，一般提供一周一次的保潔服務。以魔方公寓為例，一家集中式公寓的管理人員可能只需要1名店長，外加2名輔助工作人員。

第四是它們的拿房形式，都實行的是較“輕”的模式，即包租模式，通過簽訂5?10年的租賃合同，整體包租一棟樓或者一套房。前者被稱為整租式公寓（更適合標準化），而后者為分布式公寓。實行包租，解決了租賃中最重的一環，即如何拿房。

第五是金融合作。傳統租賃市場“押一付三”，新興的長租公寓面對更多元、更年輕的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇寶讓租客可以每月向銀行打入租金，以現金流為抵押獲得低息貸款，蘑菇公寓因此得以提前一年獲得租金，打通了現金流，實現了規模擴張。

總體來說，長租公寓走的是批發拿房、批發裝修的路子，從中可以賺到從零售到批發的價差和溢價。如同魔方公寓創始人葛嵐所言，公寓與租戶是一個強需求的關系，因而一系列附加值產品可以被設計和打包，如保潔等O2O服務。

第三重火爆：社交

YOU+公寓成立之初，創始人劉洋表示，YOU+公寓是“住房+社交+創業”的聚集地。盡管有人對公寓的社交性表示懷疑，認為公寓的本質還應該是居住的舒適感，但不可否認，公寓確實籠聚了一批差不多年齡并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社會發展歷史非常悠久，從經典美劇《老友記》中就可見一斑。而“公共空間”的概念在中國尚處于初級階段，租客們更習慣關上房門做自己的事情。

為了撮合與營造公寓的社交屬性，YOU+公寓實行“三不租”政策，即45歲以上不租，帶小孩不租，不愛交朋友不租。更為“奇葩”的是它的社交考核制度，即每個月要認識10位公寓內的朋友，必須參加一次社群活動。

對比YOU+公寓的嚴苛租客社交章程，蘑菇公寓相對寬松一些。作為分布式公寓的典型代表，蘑菇公寓只是“友善地”把租客們的“性別、星座、愛好和工作”公之于眾，以防止不愛天蝎座的偏偏遇上，頭疼處女座的還要同一屋檐。

真社交也好，偽社交也罷，打通居住和圈子無疑是未來公寓發展的必經之路，讓房子不再是簡單的鋼筋水泥，而是成為一個家的概念。相信這是所有的長租公寓所期望的。