黃瑜：今年房價還會跌

對于舉國關注的房地產市場，專家、學者乃至地產商都會在各種場合發表自己的判斷和預言，而作為中國目前最大的房地產專業研究機構之一，中國指數研究院（下文稱“中指院”）對老百姓來說卻似乎有些陌生。事實上，它目前的分支機構遍布主要大中城市，其建立的“中國房地產指數系統”會定期發布主要城市的房地產價格指數，被視為衡量中國房地產市場變化的重要指標。

對于舉國關注的房地產市場，專家、學者乃至地產商都會在各種場合發表自己的判斷和預言，而作為中國目前最大的房地產專業研究機構之一，中國指數研究院（下文稱“中指院”）對老百姓來說卻似乎有些陌生。事實上，它目前的分支機構遍布主要大中城市，其建立的“中國房地產指數系統”會定期發布主要城市的房地產價格指數，被視為衡量中國房地產市場變化的重要指標。

“我們希望用數字幫大家總結一年一度的市場變化，同時我們也希望用數字，特別是用我們的模型來預判未來一年的市場趨勢。”在2015年中國房地產市場發展形勢報告會上，中指院常務副院長黃瑜開門見山地說。不久前，中指院發布的數據顯示，2015年1月，全國百城房價環比在經歷了連續8個月的下跌后，出現了微漲。圍繞房價“回正”的話題，黃瑜接受了環球人物雜志記者的專訪。

房價指數怎么來

環球人物雜志：中指院有大量數據來自對全國重點城市的監測，這些重點城市有哪些？

黃瑜：百城價格指數涵蓋了一、二線城市和重點三線城市。重點城市共50個：一線包括北上廣深;二線包括天津、杭州等25個城市，主要是省會和計劃單列市;三線包括莆田、中山等21個城市，主要是地級市。

環球人物雜志：對于各地收集的信息，中指院通過什么方式進行分析，做出預判？

黃瑜：相對于國內很多學者的市場感知和經驗，中指院更多是用數據和模型對市場進行分析和判斷，像“中國房地產中長期發展動態模型”就包括了6個方程和22個模塊。模型預判不僅包括房地產市場本身的供求因素，還包括與房地產相關的宏觀經濟水平、政策等，對這些我們也會做一些關聯分析。對于宏觀經濟，我們會做一些相關假設，如GDP增長，在綜合考量各經濟機構的研究成果后，我們假設一個增長率，同時假設貨幣環境整體穩健、政策干預比較少、房地產逐步回歸市場化，在這個大背景下，我們會把長期以來的數據進行系統分析，對整個市場進行一個預判。

環球人物雜志：由此得出的房價指數能否預測樓市發展趨勢？老百姓研究房價指數對個人買房有指導作用嗎？

黃瑜：房價指數的主要作用是反映一定時期內房屋價格的變動程度和趨勢。由于房價變化的根本原因在于供求關系的變化，因此在某種程度上，房價指數也能反映房地產市場未來走向，如中國房地產指數系統即被稱為中國房地產市場的“晴雨表”和引導投資置業的“風向標”。房價指數除了對政府部門、研究機構等專業機構具有重要意義外，對普通老百姓也具有重要的指導作用，因為房價指數簡單明了，能夠幫助普通居民及時了解房價變化情況，所以能對個人買房置業提供有效參考。

現在是買房好時機

環球人物雜志：中指院的數據顯示，2015年1月全國百城房價在連續8個月下跌之后首次回正，目前的均價是多少？

黃瑜：2015年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為10564元/平方米;環比在經歷連續8個月下跌后止跌，微漲0.21%。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價為18990元/平方米，環比止跌上漲，漲幅為0.59%。

環球人物雜志：哪些因素導致了回正？

黃瑜：價格回正主要有幾個方面的原因：首先，成交量方面，2014年四季度以來，主要城市需求平穩釋放，去年底成交量“翹尾”，12月成交量達2010年以來單月最高水平，樓市預期逐步轉好;其次，供應方面，因春節臨近，主要城市推盤量有所減少，短期內主要城市庫存壓力稍有緩解;再次，政府方面，李克強總理首次就房地產市場表態，積極肯定了行業中長期發展的重要性，市場信心有所增強;最后，企業策略方面，企業年初的業績壓力較為緩和，部分樓盤優惠力度相對2014年底減弱。

環球人物雜志：從數據看，不同地區、各線城市的房價是否出現分化的趨勢？對一線城市居民來說，現在是買房的好時機嗎？

黃瑜：2015年1月不同地區及各線城市房價均表現分化。從不同區域看，珠三角和環渤海房價環比上漲，漲幅分別為0.13%和0.17%，長三角地區房價環比小幅下跌0.06%;從各線城市看，一線城市房價環比全部上漲，平均漲幅0.78%，二、三線城市房價環比下跌，跌幅分別為0.1%和0.2%。

從地價來看，一線城市一直以來都是品牌房企關注的熱點區域，住宅用地成交樓面均價持續走高，未來隨著貨幣政策不斷放寬，一線城市房價將面臨一定上漲壓力;從庫存來看，一線城市庫存壓力較小，長期看主要是供應不足的問題，目前一線城市的出清周期普遍在12—14個月，2014年四季度以來需求逐步釋放，庫存壓力不大。對于一線城市居民來說，現在不失為買房的好時機。

環球人物雜志：中國樓市一直有“金九銀十”的說法，根據中指院的數據，這種說法有數據支持嗎？

黃瑜：通常而言，“金九銀十”指的是每年9月、10月為傳統樓市旺季。從成交及價格數據看，“金九銀十”有一定道理，但并不十分準確。具體來看，成交方面，根據50個重點城市交易數據顯示，近5年來，除2011年外，其他年份9、10月的成交量雖然明顯超過當年均值，是成交小高峰，但都未達到年內最高點。

再看價格方面，根據百城價格指數，近5年來，僅有2010及2013年新建住宅均價在9、10月漲幅明顯提升。2011及2014年甚至出現下行趨勢。

環球人物雜志：那么房價是否存在所謂季節性、周期性的規律？

黃瑜：價格波動的季節性、周期性規律并不明顯。成交方面有一定規律，如年中、年底企業沖業績的推盤高峰，“金三銀四”及“金九銀十”，成交量會出現一定幅度上漲，7、8月及1、2月的春節假期成交量較為緩和。總體來說，房價的變化主要受供求、政策、市場預期等多重因素影響，季節性、周期性規律相對不明顯。

緩慢增長是“新常態”

環球人物雜志：你怎么看今年房價走勢？

黃瑜：從我們模型預判的價格來看，整體市場價格還有繼續下跌的趨勢。2015年的市場仍以去庫存為主，預計全年價格保持平穩或小幅下跌。2014年以來，受早期拿地、新開工量較大影響，市場供應量增加，但需求入市放緩，在供大于求的壓力下，房價結束2013年的快速上漲趨勢，全年銷售均價基本平穩。2015年全國市場仍面臨高庫存壓力，去庫存是主基調，預計全年商品房均價同比跌幅介于0.5%—2%之間。2月28日，中指院發布了2月的百城價格指數，新建住宅平均價格環比小幅下跌0.24%。

環球人物雜志：各線城市今年的房價會如何發展？

黃瑜：不同城市房價未來走勢將繼續呈現分化局面。從2014年10—12月的短期成交表現看，一線城市對限貸放松、降息等政策反應較敏感，潛在購房需求仍較旺盛，同時近年來一線城市住宅用地成交樓面價持續走高，若2015年貨幣環境進一步調整，一線城市房價仍將面臨一定的上漲壓力。

少數熱點二線城市同樣存在大量購房需求，庫存壓力減輕后房價走勢或接近一線城市，但多數二線城市價格將相對平穩。大多三、四線城市市場需求在早期透支，庫存壓力較大，房價或將繼續下行。

環球人物雜志：房地產市場未來幾年的大趨勢是怎樣的？

黃瑜：首先市場已經發生變化，由原來的高增長逐步進入平穩增長期。2015年到2020年，整個增速還會下一個臺階，進入一個緩慢增長的過程，企業要調整發展速度，讓增速趨緩，這是房地產的新常態。另一方面，去庫存是有壓力，但并不是說下個階段一點市場都沒有。不同的城市表現不一樣，一線城市的市場空間還是比較大的，不僅現實供應不足，未來供應也不是那么多，潛在的需求非常旺盛。我們原來做過一些城鎮化研究的相關課題，無論是大城市對GDP的貢獻比例、人口的聚集性占比，還是面積占比，北京、上海跟紐約、東京等國際大都市還差得很遠，所以這些大城市、大都市圈的潛力還是非常大的。