住宅小區內車庫權屬法律問題之新探

摘要：自《物權法》頒布以來，車庫權屬問題備受學者矚目，但由于我國的立法過于籠統和模糊，在具體的法律適用上出現了很多盲點，車庫問題更是層出不窮。本文以空間權的構建為切入點，探討我國住宅區內車庫權屬的法律制度如何細化，以期有益于我國的實踐。

關鍵詞：車庫；物；所有權；空間權

一、住宅小區車庫屬于物

車庫之所以屬于物，是基于車庫所占有的空間是物的范疇。一般意義上，空間指在所有方向上無限延伸的三維實體，是為出現各種物理物體和物理事件以及它們的順次和聯系的場所，在物體移動時保持不變。物權理論中的物是財產，它首先必須具備財產的基本屬性，即可控制性、效用性和稀缺性?？臻g雖然是由無體物構成，沒有具體的體積和范圍，但在某范圍的空間內必然存在著滿足人類生存要素的物質或其他物質元素。因此，空間具有了財產的基本屬性，即：（1）空間屬于人類可直接支配的財產利益，空間具有可控制性。（2）空間是客觀存在的自然資源，具有使用價值，能夠被人們發現、占有、使用，空間場所具有容納性，人們可以活動其間、置物其間，為滿足自己的某種需要而對空間進行開發利用，從而享受生活、進行生產。因此，空間具有效用性。（3）隨著工業化水平的提高以及人口的增加，人類生產、活動不斷向空間擴展，對空間開發利用的需求增多，空間的價值量會不斷增大。可見，空間資源同于土地資源，也具有稀缺性。因此，空間能夠作為民事權利客體，是以空中或地下一定范圍空間為客體的財產權利，權利人享有支配權并可排除他人的任何干涉。然而，我國《物權法》中并沒有明確空間的法律地位，這使得車庫在流轉時產生了諸多法律問題。

二、住宅小區車庫所有權屬于以空間權為載體的物權

空間權的產生是基于工業化水平的提高以及人口的增加，由于人們對土地的需求越來越大，地上權與地下權也越來越受人們重視。對于空間權我國學者曾有這樣的定義：“空間權，指在土地的空中或地中橫切一立體空間而以之為標的物設定的權利?？臻g權屬于一種不動產財產權。”

車庫作為商品房住宅小區的地下車庫就是基于城市的發展而產生的特殊空間，因此車庫所有權屬于以空間權為載體的物權。

三、空間權的設立對車庫權屬的影響

空間權作為一種新的用益物權，與傳統的土地使用權、建筑物區分所有權等傳統房地產制度有一定程度的聯系與區別，但并不能被現有的法律規范所調整，有單獨立法的必要。美國經濟分析學家庫斯在其《社會代價問題》一文中提出，法律制度歸根到底是受效益原理支配的，法律安排實質上是效益為軸心的。一切法律制度和法律活動都是以有效的利用資源，最大限度的增加社會幸福為目的?？臻g權的構建，也是基于這一考慮。

然而，我國無關于空間權的專門立法。我國《物權法》雖然在在第12章建設用地使用權第136條中確認了空間是一種權利，但是沒有將空間權單獨列出來，而是將其規定在建設用地使用權之中。換言之，建設用地的使用權人有權在規劃、確定的范圍內享有對地上、地下空間的權利，所以空間的權利歸屬于建設用地使用權人享有。另外，該條款未作任何具體性規定，地表、地上或地下的規范如何界定，分別設立建設用地使用權如何登記，如何公示，也無任何配套的制度，導致空間權權屬爭議得不到妥善解決。這使得車庫所有權成為法律上的漏洞，車庫權屬問題成為備受矚目的焦點。

四、空間權的取得是否隨土地的流轉而取得

空間所有權是否可以脫離土地所有權單獨存在，在理論界是最具爭論性的問題之一。然而由于我國實行土地公有制，在空間權出現之前，土地公有制的內在含義包括了國家對空間的所有。在這種情況下，空間所有權是否可以脫離土地所有權單獨存在，沒有討論的必要，即國家天然的擁有空間的所有權。

但是當土地發生流轉時，空間權是否隨之流轉呢？我們知道空間以土地為界限，空間分為地上空間與地下空間，相應的空間權也分為，地上空間權與地下空間權。開發商在取得建設用地使用權的同時，取得是地上空間權是毋庸置疑的，但其是否取得地下空間權呢？

從各國的立法來看，無論是大陸法系國家的德國、日本、中國臺灣，還是英美法系的美國，都曾采納過土地所有權傳統觀念，即絕對所有權觀念。然而，因社會經濟的發展和科技的進步促進了地下空間開發的需要，土地私有制國家才開始了對土地所有者享有地下空間絕對的、排他性的支配權加以限制。兩大法系的不同在于，德國立法中無地下空間權的明確規定，只是通過賦予他人對地下空間的無害利用權限制土地所有人的地下空間所有權；而英美法系國家在理論上創設了發展權制度，認為私有土地所有權可按垂直立體空間分割處分，歸不同的權利主體享有，并于判例承認土地地下空間可以單獨成為所有權的客體。

從上述兩大法系的立法趨勢來看，我們認為，土地使用權在發生流轉時，地下空間權并不能隨之發生流轉，需要在流轉時明確約定地下空間權是否發生流轉。我國應當同時借鑒兩大法系不同的立法模式，對我國的地下空間權的流轉法律問題給以明確化。開發商在取得建設用地使用權時，實際上取得的是地上空間權。而對于是否取得地下空間權，我們予以分情況處理。如果開發商將建造的是居民住宅房，開發商附條件的取得地下空間權，這種地下空間權的取得是法定的。之所以附條件，首先，是基于我國為社會主義國家，一切權力的行使應當以為人民服務為宗旨。其次，我們參考了德國的立法模式，即對土地所有者享有地下空間絕對的、排他性的支配權加以限制。居民住宅區，為普通老百姓生活居住的地方，地下空間權的利用主要是為老百姓的日常生活所服務的，國家應當將地下空間權讓渡給老百姓，但由于地下空間權主要是用來建造居民車庫，居民在房屋建造之初并未成型，國家可以在土地發生流轉時，轉移給開發商。而如果開發商將建造的是商業用房，開發商在取得建設用地使用權的同時，不能當然的取得地下空間權，此時地下空間權的取得仍需要通過招標、拍賣的方式取得。

五、為住宅小區設計建造車庫應當列為開發商的法定義務

綜上說述，我們已經闡述了開發商如果將建造居民住宅房時，其已在取得建設用地使用權時附條件的取得了地下空間權。此處的附條件指的便是開發商應當附條件的為小區居民設計建造車庫（包括地上與地下），并以出售、附贈或者出租等方式處分給該小區業主，但出售時不得高于其成本的一定比例。之所以不能高于成本的一定比例，是因為，開發商在取得該土地的地下空間權時無償的取得的，此時便再不能以此營利。

最后，完善住宅小區車庫所有權取得方式及公式方式住宅小區內的車位、車庫應以買賣、贈與的方式作為取得所有權的方式，只是在買賣時，國家對其價格予以限制，即不得高出成本的一定比例。除此之外，其流轉的對象要受到約束，即只能像該小區的居民進行出售和贈與。

我國對于小區地下車庫等的地下空間使用權登記及地下建筑物登記均明顯缺乏法律依據。我們認為，對于小區地下車庫的所有權登記，應當由房地產行政主管部門統一管理。小區地下車庫辦理所有權登記以后，其變更、轉讓、消滅、抵押、繼承等，均需按照有關法令進行登記。

【參考文獻】

[1] 王同億.語言大典[M].海南：三環出版社，1990

[2] 梁慧星，陳華彬.物權法[M].北京：法律出版社，2005

作者簡介：王倩（1988-） ，女 ， 漢族，山東德州人 ，現為西北政法大學法律碩士研究生。