農村集體經營性建設用地價值評估問題研究

鄧郁 周曉輝

摘要近年來中共中央高度重視農村土地問題，十八屆三中全會明確指出要統籌城鄉建設用地市場，放寬農村集體經營性建設用地入市限制。2014年底中央確定了33個試點縣，進行農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度試點改革。這些改革順利進行的前提是科學、合理地確定土地價值。該研究詳細分析了農村集體經營性建設用地價值影響因素、經濟行為和評估目的，以及評估方法運用過程中需要考慮的一些特殊性因素。

關鍵詞農村集體經營性建設用地；價值影響因素；評估目的；評估方法

中圖分類號S-9文獻標識碼A文章編號0517-6611（2015）29-307-02

近年來中共中央加大了農村土地制度改革的力度，十八屆三中全會明確了統籌城鄉建設用地一體化的改革方向，2014年底中央確定了33個試點縣，進行農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度試點改革。在試點縣允許農村集體經營性建設用地出讓、抵押、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。這些改革能夠順利實施的核心和基礎問題是科學、合理地確定入市農村經營性建設用地價值，保證農民的合法權益不受侵犯。

農村建設用地主要包括宅基地、公共基礎設施用地和經營性建設用地，目前改革的主要方向是在符合相關規劃的前提下允許經營性建設用地與國有土地同權入市。在評估實踐中，農村集體經營性建設用地在價值影響因素、評估目的、價值類型選擇和評估方法上都有一定的特殊性，需要在理論方面加以分析。

1農村集體經營性建設用地價值的影響因素分析

農村集體經營性建設用地是指用于生產經營活動的農村建設用地。該類建設用地在區域分布、用途、功能等方面具有區別于國有土地的特殊性，同時這些因素也是影響農村集體經營性建設用地價值的重要方面。

1.1農村集體經營性建設用地價值構成影響因素

農村集體建設用地主要用于鄉鎮企業生產經營活動，因此在使用用途方面大部分屬于工業用地。土地的價值構成主要體現在土地及其地上附著物的補償安置費和土地開發費兩部分。相對而言，滿足鄉鎮企業生產經營活動而形成的土地開發費用在整個農村集體建設用地價值構成中所占比重較低。

長期以來，農村集體建設用地出租、轉讓價格大幅低于國有建設用地，一方面由于國有建設用地的地理位置和產業聚集度可能優于農村集體建設用地；另一方面更重要的原因在于兩者之間并未實現“同等入市、同權同價”，導致農村集體經營性建設用地及其地上附著物的補償安置費標準大幅低于同等條件下的國有建設用地。因此，從價值構成角度來看，合理估算農村集體經營性建設用地價值的關鍵是確定合理的補償標準。

1.2農村集體經營性建設用地價值實現影響因素

農村集體經營性建設用地價值實現的過程也是其創造超額收益的過程。然而，農村集體經營性建設用地本身不會產生收益，需要依托相關產業，并與相關產業相互作用創造超額收益。因此，其價值的大小即創造超額收益能力的強弱不僅與土地自身條件有關，而且與其用途和行業、宏觀經濟環境存在著密切的聯系。

首先，關于農村集體經營性建設用地自身的條件。由于農村集體經營性建設用地主要用于生產經營活動，因此土地的地力、肥沃程度對其價值的實現并不產生主要的影響，與城市中心的距離、產業的聚集程度、交通的便利程度等成為影響農村集體經營性建設用地價值實現的主要影響因素。

其次，關于集體經營性建設用地利用方式。工業、商業、服務業等不同土地利用方式下由于行業整體利潤的差異及農村環境的影響，導致不同利用方式下農村集體經營性建設用地創造超額收益的能力也存在著很大的差別。

2農村集體經營性建設用地經濟行為及評估目的分析

資產的使用價值決定了交換價值，資產的使用方式對其價值的大小具有重要的影響。確定一項資產價值之前，首先要明確該資產的利用方式，對于資產評估而言需要明確“為什么要評估”，即資產評估目的。

改革前，農村集體經營性建設用地的經濟行為比較單一，主要以租賃為主；改革后，農村集體經營性建設用地經濟行為趨于多樣，包括出讓、抵押、租賃和入股等多種形式。不同經濟行為下，資產評估目的存在著很大的差異。

2.1出讓和入股

此次改革是在土地確權基礎之上的改革，是一個綜合型的改革。以往，農村集體經營性建設用地沒有確權，理論上不能用于交易。此次改革后，部分地區的農村集體經營性建設用地的出讓行為將日趨活躍。

這種經濟行為下的資產評估目為資產交易，資產評估所關注的重點是在公開市場條件下確定其合理的交易價格。農村集體經營性建設用地具有一定特殊性，首先對于交易市場，該類土地的交易市場要參照國有土地交易市場，這也是此次改革的主要目的。另外，鑒于農村集體經營性建設用地區域分散，產業集中程度低，需要進行一定的折扣。其次，關于土地的利用方式應選擇在政策和規劃允許前提下，被評估農村集體經營性建設用地價值最大化的利用方式。

根據前期調研，以農村集體經營性建設用地入股聯合組建企業是多個試點地區常用的形式，這種形式既可以為村民帶來一定的收益，又可以保證村民長久的利益。盡管出讓和入股兩種經濟行為存在著差異，但是對于資產評估而言，兩種經濟行為下都需要確定被評估建設用地的合理市場價值。但是在入股方式下，需要考慮被入股企業對于建設用地的利用方式，這與出讓方式下有所區別。

2.2抵押

改革之前由于農村集體經營性建設用地沒有確權，因此抵押行為缺乏法律依據，抵押行為較少；改革后，相應的法律條款將做調整，抵押行為將具有法律依據。盡管如此，在前期調研中試點地區農村集體經營性建設用地用于抵押的情況并不多見，而且村集體對于抵押行為的需求并不強烈。

在抵押行為下，資產評估主要以為借款人提供抵押物價值參考為目的，降低借款人的借款風險。此種行為下，需要考慮借款人不能收回借款情況下快速變現抵押物的價值，因此交易對象和交易市場存在著很大的局限性。尤其是對于農村集體經營性建設用地而言，交易局限性更大。因此，抵押目的下的評估價值將大打折扣。

2.3出租

出租是農村集體經營性建設用地最常見的一種經濟行為，村集體大都把該類建設用地出租給相關的企業用于生產經營活動。

對于出租資產的價值，主要考慮的是建設用地對于企業所能夠帶來的租賃期間的超額收益。因此，在評估時需要考慮用地企業的經營目的及用地狀況。

3農村集體經營性建設用地評估方法的應用

合理估計不同經濟行為和評估目的下農村集體經營性建設用地價值問題的核心是評估方法的運用和評估參數的選擇。鑒于農村集體經營性建設用地在價值影響因素和經濟行為的特殊性，在評估參數的選擇上需要深入分析。資產評估的方法主要包括市場法、收益法和成本法。

3.1市場法應用特殊性分析

市場法是通過評估對象與市場交易案例進行差異因素識別、比較并調整市場交易案例交易價格來估算評估對象價值的方法。市場法評估的關鍵是差異因素的識別和調整，一般的差異性因素包括市場條件、交易時間、功能和區域等方面，而對于土地價值而言，區域性差異是決定不同土地價值的核心。其中，區域性主要體現在土地所在位置的交通便捷度、商業繁華度、產業聚集度、經濟發展水平等幾個方面。

市場法評估的前提首先是有公開、活躍土地的交易市場，其次是市場上能夠找到可比交易案例。改革后，農村集體經營性建設用地的交易行為將日趨活躍，相應的土地交易案例會逐漸增多，為應用市場法提供了前提條件。另外，改革后農村集體經營性建設用地將與城市建設用地“同權同價”，因此城市建設用地交易市場交易案例將可以作為農村集體經營性建設用地的參考。

農村集體經營性建設用地相對于城市建設用地而言，在區域差異因素方面的特殊性主要體現在以下幾個方面：首先，農村集體經營性建設用地區域分布分散，同一村集體內部交易案例較少，因此，要重點關注被評估農村集體經營性建設用地與城市中心交易案例的差異，尤其是與城市中心距離的差異，這種距離往往決定了其他主要因素。其次，要重點關注被評估農村集體經營性建設用地所在地區產業聚集度的差異，由于該研究討論的建設用地屬于經營性建設用地，多用于生產經營活動，因此經營環境對其價值有著重要影響，產業聚集程度越高，經營條件越便利，相應價值越大。

3.2收益法應用特殊性分析

收益法的基本思路是將被評估對象未來所能帶來的預期收益進行折現，以估算評估對象的價值。收益法的3個關鍵問題是未來收益、實現未來收益中面臨的風險（即折現率）以及未來收益的年限。改革后，農村集體經營性建設用地將予以確權，并享受與城市建設用地同等的權利。這些改革將對收益法參數得運用產生重要的影響，其中主要的影響體現在未來風險。

首先，對于實現未來收益面臨的風險問題。在改革之前，企業以租用農村集體經營性建設用地為主，而且租賃合同往往受到政策和其他因素影響得不到充分的保障。這導致企業在經營的持續性上存在一定的風險。改革后，企業在使用農村集體經營性建設用地方面的政策風險將大大降低。相應的，在收益法估算被評估農村集體經營性建設用地折現率時，需要考慮這些風險因素的變化。其次，改革將有助于更加清晰的確定未來收益年限。對于土地的未來收益年限往往選擇法律年限、合同年限和經濟年限等較短者。由于農村集體經營性建設用地長期沒有確權，法律使用年限模糊，為收益法評估帶來了一定的困難。

3.3成本法應用特殊性分析

一般而言，從成本構成的角度來看，土地的成本主要包括取得成本和開發成本兩部分，其中取得成本主要是征地的補償費。農村集體經營性建設用地成本長期大幅低于城市建設用地的原因，除了地域、位置等因素外，最主要的還是前者的征地補償費用遠遠低于后者。這一問題導致農村集體經營性建設用地價值長期遭到低估，嚴重影響了村集體和村民的相關權益。改革后，在成

本法估算農村集體經營性建設用地價值過程中，在補償費用的標準上要參考附近城市建設用地的補償標準，確保村集體和村民的合法權益。

4結語

農村土地制度改革后，農村集體經營性建設用地價值評估存在很多的特殊性。影響農村集體經營性建設用地價值的因素包括其自身條件、區域環境和利用方式等。農村集體件經營性建設用地的經濟行為和評估目的以出讓、抵押、租

賃和入股為主。農村集體件經營性建設用地市場法評估中應重點關注其區域位置以及產業聚集度，收益法評估中評估對象的風險有所降低，成本法中要制定合理的征地補償標準。

參考文獻

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