城市化、收入差距與房?jī)r(jià)波動(dòng)

石玉斌

摘 要：本文對(duì)西部11省（區(qū)）2005-2012年城鄉(xiāng)收入差距、城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系分析，結(jié)論表明滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)期房?jī)r(jià)存在顯著影響，城鄉(xiāng)收入差距和城鎮(zhèn)化次之；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)存在負(fù)向作用，城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)差距次之。最后，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)與縮小城鄉(xiāng)收入差距提出建議。

關(guān)鍵詞：收入差距；城鎮(zhèn)化；房?jī)r(jià)波動(dòng)

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅提升。房子是一種商品，百姓對(duì)房子的需求主要是消費(fèi)，而不是投 資。然而，隨著我國住房分配逐步貨幣化與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，高收入居民和家庭逐漸獲取房?jī)r(jià)上漲的資產(chǎn)性收益，擁有一套或者多套房子逐漸成為人們財(cái)富的象征。我國金融市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的不完善及其他投資渠道的不暢通、城市化盲目推進(jìn)、人口結(jié)構(gòu)效應(yīng)的顯現(xiàn)與人們出于對(duì)自己財(cái)富的保值和增值等都是房?jī)r(jià)迅速飆升的因素。有眾多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮能有效的帶動(dòng)與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，進(jìn)而促使經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸擁有消費(fèi)和投資屬性，同時(shí)，人們也將資金逐漸更多地投向房地產(chǎn)的投機(jī)浪潮。房?jī)r(jià)波動(dòng)使財(cái)富在不同收入階層間轉(zhuǎn)移，進(jìn)而產(chǎn)生收入差距。收入差距和城市化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)存在怎樣的影響？影響程度怎樣？1因此，研究城市化、收入差距與房?jī)r(jià)間的關(guān)系有重要意義。

一、變量選取及數(shù)據(jù)說明

（一 ）變量選取。（1）城市化（UL）：是城市發(fā)展程度的指標(biāo)，常以非農(nóng)人口在戶籍登記總?cè)丝谥械谋壤虺擎?zhèn)人口在常住總?cè)丝谥械谋壤硎荆疚囊愿鞯貐^(qū)年末城鎮(zhèn)人口在常住總?cè)丝谥械谋戎卮怼＃?）城鄉(xiāng)收入差距（IG）：度量城鄉(xiāng)收入差距時(shí)的方法主要有基尼系數(shù)法、泰爾指數(shù)法及城鄉(xiāng)收入比。本文選取城鄉(xiāng)收入比，即城市居民可支配收入與農(nóng)村居民純收入之比。（3）房?jī)r(jià)（HP）：度量房?jī)r(jià)的指標(biāo)主要有房?jī)r(jià)銷售指數(shù)、商品房銷售價(jià)格等，本文選取各地區(qū)商品房平均銷售價(jià)（HP）來作為房?jī)r(jià)的代理變量。（4）控制變量：本文選取的控制變量有各地區(qū)人均GDP、城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)差距（INV）與滯后一期房?jī)r(jià)（SHP）。

（二）數(shù)據(jù)說明與處理。本文樣本區(qū)間選擇2005-2012年，數(shù)據(jù)來源于各省（區(qū)）《統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（西藏除外），為消除異方差的影響，本文對(duì)各個(gè)變量進(jìn)行對(duì)數(shù)處理，數(shù)據(jù)分析使用Eviews6.0。

二、研究方法

三、實(shí)證分析

（一）單位根檢驗(yàn)。本文選LLC檢驗(yàn)、ADF-Fisher檢驗(yàn)與PP-Fisher檢驗(yàn)作為變量單位根檢驗(yàn)，并認(rèn)為在三者檢驗(yàn)結(jié)果一致可得到較為可靠的結(jié)論，檢驗(yàn)結(jié)果如表1。

（二）實(shí)證結(jié)果分析。一般來說，當(dāng)研究樣本本身時(shí)，則用固定效應(yīng)模型；當(dāng)要通過研究樣本來推斷總體，則用隨機(jī)效應(yīng)模型。本文通過F檢驗(yàn)和Hausman檢驗(yàn)對(duì)面板模型類型進(jìn)行選擇和估計(jì)，表明拒絕隨機(jī)效應(yīng)和混合效應(yīng)的原假設(shè)，接下來采用固定效應(yīng)模型對(duì)（2）式進(jìn)行估計(jì)，結(jié)果如表2。

在表3中，西部11省（區(qū)）樣本估計(jì)結(jié)果表明，城鄉(xiāng)收入差距與滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的影響均為正向，且滯后一期的房?jī)r(jià)對(duì)下一期房?jī)r(jià)的影響比城鄉(xiāng)收入差距要大。因此，政府應(yīng)該正確引導(dǎo)居民的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)科學(xué)合理的推進(jìn)城市化與多角度增加居民收入進(jìn)而減緩收入差距對(duì)房?jī)r(jià)的影響。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和固定資產(chǎn)投資差距則與房?jī)r(jià)呈負(fù)向變化，且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)向作用強(qiáng)于固定資產(chǎn)投資差距。因此，應(yīng)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城市空間布局與加大農(nóng)村固定資產(chǎn)投資力度對(duì)有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)有重要作用。

四、結(jié)論與政策建議

本文對(duì)2005—2012年西部11省（區(qū)）的城鄉(xiāng)收入差距、城市化與房?jī)r(jià)間的關(guān)系分析表明，城鄉(xiāng)收入差距、城市化與滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)存在正向作用，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和固定資產(chǎn)投資差距對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)存在負(fù)向作用，且滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)下一期房?jī)r(jià)變動(dòng)影響顯著，城鄉(xiāng)收入差距次之。

本文研究有重要意義，要使西部地區(qū)房?jī)r(jià)合理變動(dòng)，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、扭轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)投資的城市偏向政策、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)。要大力改善農(nóng)村投資生態(tài)環(huán)境，制定多重優(yōu)惠政策與多角度吸引外界投資并加快調(diào)整農(nóng)村投資結(jié)構(gòu)，挖掘潛在的農(nóng)村投資項(xiàng)目，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)收入差距。

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