城市化、收入差距與房價波動

石玉斌

摘 要：本文對西部11省（區）2005-2012年城鄉收入差距、城市化與房價的關系分析，結論表明滯后一期房價對當期房價存在顯著影響，城鄉收入差距和城鎮化次之；經濟增長對房價存在負向作用，城鄉固定資產差距次之。最后，對穩定房價與縮小城鄉收入差距提出建議。

關鍵詞：收入差距；城鎮化；房價波動

改革開放以來，我國經濟快速發展，人民生活水平大幅提升。房子是一種商品，百姓對房子的需求主要是消費，而不是投 資。然而，隨著我國住房分配逐步貨幣化與我國房地產市場的迅速發展，高收入居民和家庭逐漸獲取房價上漲的資產性收益，擁有一套或者多套房子逐漸成為人們財富的象征。我國金融市場和股票市場的不完善及其他投資渠道的不暢通、城市化盲目推進、人口結構效應的顯現與人們出于對自己財富的保值和增值等都是房價迅速飆升的因素。有眾多學者認為房地產行業的繁榮能有效的帶動與其相關的產業鏈發展，進而促使經濟快速增長。然而，隨著房地產行業的非理性發展，房地產逐漸擁有消費和投資屬性，同時，人們也將資金逐漸更多地投向房地產的投機浪潮。房價波動使財富在不同收入階層間轉移，進而產生收入差距。收入差距和城市化對房價波動存在怎樣的影響？影響程度怎樣？1因此，研究城市化、收入差距與房價間的關系有重要意義。

一、變量選取及數據說明

（一 ）變量選取。（1）城市化（UL）：是城市發展程度的指標，常以非農人口在戶籍登記總人口中的比例或城鎮人口在常住總人口中的比例表示，本文以各地區年末城鎮人口在常住總人口中的比重代表。（2）城鄉收入差距（IG）：度量城鄉收入差距時的方法主要有基尼系數法、泰爾指數法及城鄉收入比。本文選取城鄉收入比，即城市居民可支配收入與農村居民純收入之比。（3）房價（HP）：度量房價的指標主要有房價銷售指數、商品房銷售價格等，本文選取各地區商品房平均銷售價（HP）來作為房價的代理變量。（4）控制變量：本文選取的控制變量有各地區人均GDP、城鄉固定資產差距（INV）與滯后一期房價（SHP）。

（二）數據說明與處理。本文樣本區間選擇2005-2012年，數據來源于各省（區）《統計年鑒》和中國統計局網站（西藏除外），為消除異方差的影響，本文對各個變量進行對數處理，數據分析使用Eviews6.0。

二、研究方法

三、實證分析

（一）單位根檢驗。本文選LLC檢驗、ADF-Fisher檢驗與PP-Fisher檢驗作為變量單位根檢驗，并認為在三者檢驗結果一致可得到較為可靠的結論，檢驗結果如表1。

（二）實證結果分析。一般來說，當研究樣本本身時，則用固定效應模型；當要通過研究樣本來推斷總體，則用隨機效應模型。本文通過F檢驗和Hausman檢驗對面板模型類型進行選擇和估計，表明拒絕隨機效應和混合效應的原假設，接下來采用固定效應模型對（2）式進行估計，結果如表2。

在表3中，西部11省（區）樣本估計結果表明，城鄉收入差距與滯后一期房價對當前房價的影響均為正向，且滯后一期的房價對下一期房價的影響比城鄉收入差距要大。因此，政府應該正確引導居民的房地產市場預期，同時科學合理的推進城市化與多角度增加居民收入進而減緩收入差距對房價的影響。經濟增長和固定資產投資差距則與房價呈負向變化，且經濟增長的負向作用強于固定資產投資差距。因此，應加快轉變經濟增長方式、調整與優化產業結構、優化城市空間布局與加大農村固定資產投資力度對有效穩定房價有重要作用。

四、結論與政策建議

本文對2005—2012年西部11省（區）的城鄉收入差距、城市化與房價間的關系分析表明，城鄉收入差距、城市化與滯后一期房價對房價波動存在正向作用，經濟增長和固定資產投資差距對房價變動存在負向作用，且滯后一期房價對下一期房價變動影響顯著，城鄉收入差距次之。

本文研究有重要意義，要使西部地區房價合理變動，必須統籌城鄉發展、扭轉產業投資的城市偏向政策、加快轉變經濟增長方式、調整產業結構與優化產業升級。要大力改善農村投資生態環境，制定多重優惠政策與多角度吸引外界投資并加快調整農村投資結構，挖掘潛在的農村投資項目，發展經濟，增加農民收入，縮小城鄉收入差距。

參考文獻：

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