基于主成分分析法的房地產市場健康狀況評價
——以河南省為例

張 鷺

（鄭州大學 旅游管理學院，河南 鄭州 450001）

我國住房商品化改革以來，房地產逐漸走向市場，房地產作為國家經濟發展的重要支柱產業，它的健康發展對于國家經濟發展至關重要。房地產作為一個行業，它有自己運行的規則和路線，也有確定它是否健康的標準，對于目前我國房地產市場是否處于健康狀態有很多學者進行了探討，要確定房地產市場是否處于健康狀態就要確定一個標準，因此確定房地產業健康發展的標準至關重要，這對于研究房地產如何健康發展有著重要意義。

在建立房地產市場健康狀況評價指標體系方面，劉曉輝（2007）等人從經濟、人文、自然等方面建立了指標體系［1］；張磊（2012）利用DPSIR模型建立指標體系［2］。對于建立指標體系的方法方面，倪鵬飛（2008）等人運用定量分析方法建立了不同類型的房地產市場的理論標準模型［3］；崔明欣（2012）等人則是運用了聚類分析法［4］，本文則是借鑒郭秀秀（2012）的主成分分析法來建立指標體系［5］。

1 房地產市場健康狀況評價指標體系構建

1.1 評價指標選取

房地產市場健康包括房地產規模、供求、價格和結構的健康，因此要從房地產的規模、供求、價格和結構四個方面進行指標的選取，指標選取應該遵循敏感性、代表性、可獲得性、全面性、動態性［3］等原則。

房地產業健康評價指標選取從規模、供求、價格和結構四個方面選取指標，結合國內外學者對房地產業健康狀況的研究，我們選取了以下指標。

評價房地產業規模健康的指標有：房地產投資額／固定資產投資額，房地產GDP／總GDP。房地產投資額／固定資產投資額該指標可以很好地反映房地產的發展規模，該比重越大說明房地產規模越大；而房地產GDP／總GDP則反映了房地產對于經濟增長的貢獻率，從側面反映了房地產規模水平，該比重越大說明房地產規模越大。

評價房地產業供求健康的指標有：人均住房建筑面積，住宅竣工面積增長率，住宅施工面積增長率，住宅銷售面積增長率。反映房地產供給方面的指標是：住宅竣工面積增長率，住宅施工面積增長率；反映房地產需求方面的指標是：人均住房建筑面積，住宅銷售面積增長率。之所以選擇住房的竣工面積、施工面積和銷售面積是由于住宅的開發和銷售在房地產的發展中占有絕對性的比重，對于這些指標的考慮可以在很大程度上反映房地產供求狀況。

評價房地產業價格健康的指標有：住宅銷售價格增長率。房地產市場中所說的房價一般是指住宅價格，所以該指標用住宅價格增長率來表示，該指標是為了衡量房地產價格是否過快增長和超出價格增長的合理范圍。

評價房地產業結構健康的指標有：90m2以下住宅投資額／住宅投資總額，商業營業用房投資額／房地產總投資額。2006年所出臺的90／70政策要求增加中小套住房的供給，90m2以下住宅投資額／住宅投資總額這一指標可以反映房地產市場中中小套住房的供給量；而商業營業用房投資額／房地產總投資額則反映了商業地產的發展程度。這兩個指標可以綜合反映房地產結構狀況。

1.2 評價指標體系構建方法

在指標體系構建當中，首先要對房地產市場中規模、供求、價格、結構方面的指標進行相關性的分析，避免在指標選取過程中出現重復性。通過相關性分析可知上述所選取的指標之間的相關性較低，因此將上述9個指標納入指標體系中，指標體系如表1所示。

表1 指標體系中各項指標權重

2 基于主成分分析法的房地產市場健康狀況評價模型

2.1 指標權重確定

對于多項指標權重確定的方法有層次分析法、主成分分析法，由于層次分析法主觀性較強，而主成分分析法相對于層次分析法來說是比較客觀的［3］，為此本文選用主成分分析法來確定各個指標的權重。

通過SPSS17.0分析軟件，利用鄭州市2007—2012年的數據，運用主成分分析法對數據進行分析處理，提取出三個主成分，利用成份矩陣表，可以計算一級、二級和三級指標的權重，一級、二級和三級指標分別指總目標，分目標和子目標，一級指標的權重是總目標，無需計算；二級指標的權重等于二級指標所包含的三級指標的權重；而三級指標的權重則是根據其在成份矩陣中的占比情況算出其系數平方和，然后計算該指標的系數平方和在所有指標系數平方和中的比重，這個所算出的比重即為該三級指標的權重。最后算得各個指標的權重，如表2所示：

2.2 房地產市場健康狀況評價標準確定方法

有學者將房地產市場健康狀況分為：健康，基本健康，不健康；有學者將房地產的健康狀況分為：健康，輕度不健康，中度不健康，嚴重不健康。由于輕度不健康，中度不健康和嚴重不健康之間的范圍和界限難以控制，所以本文采用較為簡單的評價標準，即：健康，基本健康，不健康［3］。

在建立房地產評價指標體系時，評價標準確立之后要確定一定的范圍來評判房地產市場處于什么狀態，在確定范圍的時候有經驗數據法、3σ法、正態分布法，本文利用經驗數據法和3σ法相結合的方法來確定評價標準的范圍。

經驗數據法是根據一些國際標準以及對此問題有所研究的學者總結出的一些數據來確定評價標準的范圍。3σ法是基于正態分布原理，數據離均值越近，其可能性也越高，可以根據偏離均值的標準差倍數來反映數據是否合理，不同的行業具有不同的選擇標準［3］。根據3σ法原理，將健康的范圍確定為 （μ－σ，μ＋σ），基本健康的范圍為 （μ－2σ，μ＋2σ），但不包括 （μ－σ，μ＋σ），不健康的范圍為（－∞，μ－2σ）或（＋∞，μ＋2σ）。

結合經驗數據法和3σ法所確定的指標健康區間表如表2所示。

表2 指標健康區間

續表

上面所確定的是各項指標的具體健康范圍，而評價房地產綜合健康狀況的范圍是以60%、75%作為分界線，75%以上是健康，60%—75%為基本健康，而60%之下是不健康。

3 河南省18個地級市房地產市場健康狀況評價

運用建立的指標評價體系和所確定的范圍對河南省18個地級市的房地產健康狀況進行評價。對房地產健康狀況的評價分為綜合健康狀況的評價和單項狀況評價，綜合健康狀況評價對規模、供求、價格和結構4個方面綜合進行考慮來評價房地產市場的健康狀況；單項狀況評價是分別對規模、供求、價格和結構的健康狀況進行評價。由于價格的分級指標只有一個，對于價格指標的狀況進行評價沒有意義，因此僅指針對規模、供求和結構進行單項狀況評價。

3.1 河南省18個地級市房地產綜合健康狀況評價

首先要對房地產市場的評價標準賦予分值，確定1、3、5分依次代表不健康，基本健康和健康標準，根據河南省統計年鑒的數據并根據相關計算的結果以及表2標準，對18個地級市的指標賦值。

要求得18個地級市的綜合得分，應將每個地級市的9個指標的分值乘以指標所對應的權重，最后對9個指標進行加總即為最后的綜合得分，然后將綜合得分與滿分5分進行相比的比重再結合范圍進行判斷。結果如表3所示。

表3 河南省18個地級市綜合健康和分項健康狀況評價

續表

從表3可以看出開封、洛陽、新鄉和駐馬店的房地產狀況處于基本健康狀態，而其他14個地級市的房地產都處于不健康狀態。反映出2012年河南省房地產健康狀況不容樂觀。開封、洛陽、新鄉和駐馬店的房地產雖然處在基本健康狀態，但都是剛過基本健康狀態的臨界點，健康程度不高；而對于濮陽、漯河、三門峽和平頂山則排名靠后，評價的百分值較低，說明房地產狀況不健康的程度較高。

整體來說，2012年河南省的房地產狀況是不太健康的，這和2012年房地產政策導向、市場的運行、房地產開發商和投資者對于房地產行業的預期和判斷都有很大關系。

3.2 河南省18個地級市房地產分項健康狀況評價

18個地級市的單項指標得分是根據規模、供求和結構三項指標所包含的分指標乘以其權重，最后加和求出該單項指標的得分，最后用該得分與分項指標的健康值滿分進行相比得出最終結果。分項指標的健康值滿分為該單項指標的權重與滿分5分的乘積。

3.2.1 河南省18個地級市房地產規模健康狀況評價

從規模來看，鄭州、周口和駐馬店的房地產規模健康，有6個地級市處于基本健康狀態，也有9個地級市的房地產規模處于不健康狀態，如表3所示。

規模這個指標中包含房地產投資額／固定資產投資額（X1），房地產 GDP／各市 GDP（X2），可見鄭州、周口和駐馬店的房地產在投資方面和對于各地市的GDP促進方面都比較健康，對于房地產的投資不是越大越好，而是要控制在一定的范圍內；而房地產對于GDP的貢獻也要保持合理的水平。

從指標賦分值表中可以看到鄭州、周口和駐馬店的X1都處于基本健康狀態，而X2則是健康狀態；整體來看，河南省18個地級市的房地產對于GDP的貢獻率都處于一個基本健康和健康的水平，而X1則是除了前面三個市外，都處于不健康狀態，可見對于其余15個地級市來說，房地產的投資額過低或者過高，這些地級市應該控制房地產的投資額，既不能過熱，也不能疲軟。

3.2.2 河南省18個地級市房地產供求健康狀況評價

從房地產供求來看，只有許昌處于健康水平，8個地級市為基本健康，其余為不健康狀態，如表3所示。

供求方面是從人均住房建筑面積（X3），住宅竣工面積增長率（X4），住宅施工面積增長率（X5），住宅銷售面積增長率（X6）評價的，從分值表中可以看出對于X3，18個地級市都處于健康水平；而對于X4，X5，X6來說，健康狀況參差不齊；對于鄭州市來說，X4，X5，X6都處于不健康狀態，這也導致鄭州市的供求方面的反常。

從鄭州市2012年的住宅竣工面積增長率、住宅施工面積增長率和住宅銷售面積增長率來看，住宅竣工面積和銷售面積增長率都為負增長，而住宅施工面積增長率僅為4.38%，由此可見2012年的鄭州市房地產住宅市場的供給和需求都有所下降。

3.2.3 河南省18個地級市房地產結構健康狀況評價

從表3可知，在結構方面，河南省18個地級市2012年的房地產狀況都為不健康狀態。

結構方面的指標包括90m2以下住宅投資額／住宅投資總額（X8），商業營業用房投資額／房地產總投資額（X9），從分值表來看，X8都為不健康狀態，X8的比重都較低，沒有達到（80%，90%）的健康水平，可見河南省的90／70政策（90／70政策即自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90m2以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上，90／70政策的目的是為了調整住房結構，抑制房價，增加中小套住房的供給，使更多的人能夠住有所居。

在18個地級市中，鄭州的X8所得的比重是最高的，為48.06%；而最低的是周口，僅為7.61%。這可以說明河南省2012年房地產的住房結構不合理，中小套房屋的投資較少，很難能夠滿足中低收入家庭對于房屋的需求。因此，河南省各地級市應該增加對于90m2以下住房的供給，將90／70政策落到實處，為民謀利。而對于X9來說，各個地級市都處于健康和基本健康的水平，可見商業營業用房的投資結構較為合理。

3.3 評價結果分析

從評價結果分來看，河南省房地產市場在健康發展方面存在著很多問題，房地產在規模、供求和結構方面存在著不同的健康問題。從綜合健康狀況來看，包括省會鄭州市在內的大多數地級市為不健康狀態，而從房地產規模和供求來看，河南省18個地級市中有一半以上的地級市為不健康狀態，而從房地產結構來看，18個地級市都為不健康狀態。從以上評價結果可以發現河南省房地產市場發展中存在的問題。

（1）河南省房地產區域發展不平衡。從河南省18個地級市綜合健康狀況評價結果可以看出有4個地級市基本健康，其余地級市均為不健康，說明河南省房地產區域發展不平衡，出現這種結果是由于房地產市場具有很強的區域性，同樣的經濟狀況可能由于各地區具體條件的不同而使房地產發展出現不同結果，造成發展的不平衡。

（2）河南省房地產有效需求不足。在房地產投資方面，除省會鄭州市之外，其余地級市的房地產投資額都較低，在住宅銷售面積增長率方面許多地級市也呈現出負增長，這些明顯表明這些地級市的房地產有效需求不足。究其原因可能有一下兩方面：①城鎮化水平較低，2012年河南省城鎮化率為42.2%，低于全國51.2%的平均水平，較低的城鎮化水平會造成有效需求的不足。②河南省城鎮居民可支配收入較低，2012年河南省城鎮居民人均可支配收入為20442.62元，低于全國6517元，消費者的低收入水平會導致居民沒有足夠的收入購買住房，造成房地產市場有效需求不足。

（3）河南省房地產供求不平衡。從18個地級市有一半地級市供求不健康，在房地產發展方面供求不平衡，造成這種狀況的原因有：①河南省加快推進的城鎮化水平使得居民對房地產特別是住宅的需求遠遠大于供給。據統計，2009年—2012年，河南城市化率從37.7%增加到42.2%，這意味著每年有大量的農村人口轉移為城市人口，房地產特別是住宅的需求遠遠大于供給。此外，對城市居民而言，不論是住房困難家庭，還是急需改善型的家庭，不論是為子女就學，還是為結婚需要，都處于住房消費的高峰期，住房需求將在較長時期內將保持上升趨勢。②土地供給的有限性造成住房供給增加受到制約。由于土地資源有限性這一特性使得房地產在供給方面受到約束，這就要求在繼續保持房地產業發展的同時，要加大對供需雙方的結構調整力度，在有限的供給能力下，優先解決最基本的住房需求。

（4）河南省房地產結構矛盾突出。河南省住宅中90m2以下住宅占比較低，而商業營業用房的投資占比有所上升，相對而言，住宅占比降低。出現這種狀況的原因有：①河南省很多地級市并沒有把90／70政策落到實處，中小套住房的供給較少，這不僅不能夠滿足中低收入家庭對于住房的需求，也不利于關注民生，阻礙和諧社會建設。②隨著第三產業服務業的發展，房地產開發商的開發重點有所轉移，增加了對于商業營業用房的開發，這也會相應降低開發商對于住宅的開發，這會進一步促進住宅市場中的供需矛盾，不利于房價調節和房地產結構調整。

4 結 語

通過主成分分析方法所建立的房地產市場狀況評價指標體系對河南省房地產市場健康狀況進行了評價，并分別從房地產規模、供求、價格和結構方面對河南省房地產健康狀況進行了分析，可以看出河南省房地產市場在健康發展方面還存在較多問題，河南省還要從這些問題方面著手實施相應的對策以促進河南省房地產的健康發展。

由于房地產特有的區域特性，以及由于所獲數據的限制，本文所建立的房地產市場狀況的評價指標體系只是針對河南省房地產的發展狀況，并不具有普適性，對于全國房地產健康狀況的評價除了包括以上房地產健康指標外，還需要其他各種能夠反映全國房地產市場發展狀況的宏觀指標。

［1］劉曉輝，張健.淺談房地產業健康發展指標體系建立［J］.消費導刊，2007（5）：12.

［2］倪鵬飛，晉海博，吳伯磊.中國城市房地產市場健康標準及實證研究［J］.住宅與房地產，2008，2（15）：46－53.

［3］郭秀秀.房地產市場健康狀況評價體系研究［D］.重慶：重慶大學，2012

［4］張磊.房地產業可持續發展評價指標體系的構建：基于PPSIR模型的基本原理［J］.上海房地，2012（7）：18－20.

［5］崔明欣，李紹萍.基于聚類分析法的黑龍江房地產市場健康狀況評價指標體系構建［J］.價值工程，2012（3）：167－169.