商業建筑場地設計的應用研究
——以建發房產·廈門悅享中心為例

羅 松

(中國建筑設計院有限公司 福建廈門 361000)

商業建筑場地設計的應用研究
——以建發房產·廈門悅享中心為例

羅 松

(中國建筑設計院有限公司 福建廈門 361000)

商業建筑中的場地設計，涉及功能、形式、流線、高差、交通、出入口等諸多復雜性因素，在項目的全過程中，場地設計貫穿始終。本文以建發房產·廈門悅享中心為例，剖析商業建筑的場地設計要點，系統化和實用化地解讀建筑場地設計的綜合性應用體系。

區域環境；場地豎向；人流導向；體量平衡；流線組織

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商業建筑中的場地設計，涉及功能、形式、流線、高差、交通、出入口等諸多復雜因素，在項目的全過程中，場地設計貫穿始終。場地設計不能簡單地歸結于總圖設計，更不能草率地將它定位為項目方案初期階段才去論道的前期范疇。它在項目整個進程中的地位，至關重要，牽一發而動全身。直接左右著商業建筑設計的品質，以及交付使用后的實用性、發展性及可持續性。

建發房產·廈門悅享中心項目，從投標至竣工驗收歷時四年有余，項目過程中的種種起承轉合歷歷在目。作為項目的親身經歷者以及主創建筑師，項目全過程中的點滴猶如一部年代電影，伴隨著我這幾年在設計中的成長、成熟與歷練。本文以悅享中心(圖1)為例，來進行商業建筑中場地設計的分析及應用研究。

圖1 建發廈門悅享中心建成照片

如何能在城市中心區略微局促的空間里探尋相對合理的場地設計？

場地及周邊環境對商業建筑的場地設計有著怎樣的引導？

是建筑設計決定場地形式，還是場地形式左右建筑設計？

是功能決定價值還是情懷決定價值？

本文以商業建筑場地現狀分析的四要素(區域環境、周邊交通、現狀地形、人流導向)開始，從場地外部現狀、內部現狀，逐步引導出場地的概念設計、豎向設計、功能設計、流線設計這四大商業建筑的場地設計所涵蓋的核心內容。

1 商業建筑場地現狀分析的四要素

場地現狀分析可以分為場地外部現狀分析和場地內部現狀分析，兩大主要分析方向具體細分如圖2：

圖2 場地分析流程圖

而商業建筑的場地分析可以更集中地概括為四個基本要素，包括：區域環境分析、周邊建筑及道路交通分析、現狀地形及豎向分析、場地周邊現狀人流導向分析。

這四要素對商業建筑合理地進行場地設計及場地優化有著先入為主的普遍性意義。建筑師需要面對客觀事實，解決實際問題，通過場地設計提高建筑設計的隱藏附加值。下面以廈門悅享中心為例，系統地闡述這些原始數據對商業建筑場地設計的影響。

1.1 區域環境分析

建發房產·廈門悅享中心地處思明、湖里核心交匯點，扼守仙岳路蓮岳路兩大城市主干道，周邊已有行政中心、商業資源、星級酒店等，城市配套設施完備，已形成成熟的城市商務圈以及居民住宅區。

分析與結論：這是一個地處城市中心區域的建筑項目，由辦公及商業兩大塊功能組成，城市配套設施成熟完備。

1.2 周邊建筑及道路交通分析

表1 悅享中心周邊建筑及道路交通分析

周邊建筑及道路交通分析詳見表1，從中得到以下六條分析與結論：

(1)用地東側及西側緊鄰住宅，為商業地產提供了客觀存在的人流供給。

(2)東北側的仙岳醫院，在設計中要減少其視覺和心理上的不利影響，場地設計中需考慮如何規避。

(3)西北處有優質的仙岳山景色，終年郁郁蔥蔥，場地設計需考慮建筑長軸在現有仙岳山脈的橫向延展性。

(4)南側的17層楓悅酒店致使場地南側沒有與仙岳路直接相鄰，需化不利為有利，阻隔城市主干道噪音及視線干擾的同時，通過場地設計的指引使場地內建筑有足夠的城市展示面和城市信息控制面。

(5)用地東側緊挨規劃中的隧道出入口，將來車流量及車行噪音較大。

(6)建筑布局需考慮對周邊住宅的日照影響。

1.3 現狀地形及豎向分析

用地現狀南低北高，有3m的高差。在商業建筑設計中，場地內部存在高差很常見，解決方案也各有千秋。但因為場地的豎向設計對首層商業的影響較大，所以常用的處理手法如下(見圖3)：

(1)改造坡地做平地。

(2)順應地形而設計。逐漸抬高首層地坪的標高，使首層商業在零高差中平衡過渡，盡可能無縫銜接。

(3)探索場地豎向設計的其他線索。廈門市于2008年即以發布《廈門市建筑地下層開發管理細則》，利用現有地方規定，使場地內部高差對商業的影響，化不利為有利。

圖3 商業建筑場地高差處理手法

1.4 場地周邊現狀人流導向分析

商業建筑項目中，用地范圍周邊原始人流走向對項目的場地設計起著重要的影響。悅享中心項目用地呈梯型，用地四周居住及配套設施完備，未來自然形成的涌入人流主要來自以下兩個方面影響(圖4)：

(1)相鄰居住建筑。東北側有建發房產·半山御景，西側有嵩岳里小區，東側有僑建花園，正南向緊鄰仙洞苑住宅。四方朝向中，均與住宅相鄰或一路之隔。并且在仙岳路附近沿線尚有蓮岳里、松柏花園等成熟的住宅小區。

(2) 沿路對望的廈門五一文化廣場商圈。五一文化廣場商圈有博物館、圖書館、規劃展覽館、大型超市、影院等人流密聚集節點。廣場商業的的連續性與完整性與悅享中心有相應的差別，前者的人流需要連續及貫穿，后者的人流需要引導和匯集。

圖4 場地周邊現狀人流導向分析圖

用地西南角以及東北角在項目建筑成后，可成為人流密集活動區及聚集區；用地東南角擁有最佳的城市展示面，為項目提供最佳的信息呈現區。場地設計中，商業的流線宜從西南角貫穿場地至東北角，形成連續的、連結兩個人流結點的不間斷流線。而場地的東南角，也是在場地設計中需要謹慎考慮的方位。如何提高在現狀局促的場地現狀下，營造視覺沖擊力及視線的延展力，是建筑師在場地設計中需要面對和必須解決的問題。

2 場地概念設計與體量的平衡

商業建筑的場地設計涉及內容繁多，從環境到功能，從概念到體量。而其中的概念往往不是天馬行空的紙上白描，而是由一系列的分析探索而衍生出的一種相對必然的“解決方式”。地塊功能的劃分，出入口的設定，場地內外道路交通的規劃都離不開商業建筑從“聚集人流”到“留住人流”再到“疏導左右人流”這一慣性來引導。

商業建筑中場地設計的概念，不能僅僅流于表面的靈光一現，而是扎實地積累于用地自身特性的一種價值體現。是集使用價值、建筑功能、商業價值、人文價值等多方面綜合于一身的設計理念與手法。

通過對場地周邊現狀的分析，用地外部人流主要流線貫穿用地的西南角及東北角，于是設計時，將群樓商業部分的流線順應自然人流方向，并將其作為商業主流線。商業部分的人為切割面，成為自然的開敞式商業中庭。

圖5 場地設計中的積極空間

悅享中心商業部分的場地設計概念即是：整合→裂變→整合。

日本當代建筑師蘆原義信將建筑的外部空間分為積極空間和消極空間[1]。積極空間是在場地設計中所尋求的，當建筑由一棟變成兩棟或者多棟的時候，積極的場地空間便形成了(圖5)。

首層的商業價值最大，致使首層商業占地需盡量占足建筑密度。于是商業部分易形成了一個底盤龐大的“整體”。如何整合這個整體？通過合理的遵從客觀流線的設計思路，使之產生自然的“裂變”，形成商業中庭。再將東西兩部分商業重新“整合”在一起，形成一個有機的，在分離中共享的城市公共空間。

商業建筑的外部空間必須要提及“步行街”和“廣場”兩個常用的重頭戲[2]。在城市中心區域商業建筑的場地設計中，通過建筑形體間的穿插、組合與空間組織，形成類“廣場”的人流節點，再通過商業流線的貫穿與梳理，使之同樣達到“步行街”般穿針引線的商業效應。

可見，商業地產中場地設計的概念，來源于用地現狀的客觀分析，正視現狀，利用現狀，因地制宜，各個擊破。

3 場地的豎向設計與商業價值引導

商業建筑的豎向設計，最有機會成為其自身獨有的特色和亮點。建筑師需要利用場地現有高差，做合理的豎向規劃，高差疏導。

香港九龍半島中的“1881 Heritage”(香港舊水警總部商業改造)項目是現代商業豎向設計的典范。除傳統商鋪外，項目還囊括了一家精品酒店、高級食肆酒吧和小型紀念館等，在幾十米高差中，保留原有自然景觀(古樹)及人文景觀(維多利亞式老建筑)，通過對地型的整理以及場地高差的疏導，形成了疊落有致的商業建筑典范。

悅享中心項目根據場地內的現狀高差，在豎向設計引入“雙首層，無層差”的概念。

雙首層，即商業建筑的首層和一層，都相當于建筑的首層，也就是利用地形的現狀高差，并將之合理設計應用，形成了建筑物“兩個首層”的商業平面。

無層差，即無論是商業建筑首層或是一層的入口，都相當于從室外地坪平進建筑物內部。建筑與地坪相接的自然層商業價值最大，“無層差”的設計理念，就是利用現狀地形，實現商業利益最大化。

大型商業建筑的層高通常是5m～6m為宜，而場地現狀高差僅3m，如果為了實現“雙首層”的設計概念，則需要將一部分高差通過設計優化進行轉移。

這時存在兩種常見的高差設計手法：(1)將高差處理在建筑主體內部；(2)將高差處理在建筑場地內部。悅享中心項目則將這一部分高差，處理在場地與建筑的交匯界面，即建筑的入口處。于是，在商業的西南角主入口設計下沉廣場，通過臺階、樹池、坡道、噴泉、鋪地材質的等變化形成了豐富有趣的場地空間(圖6)。

圖6 悅享中心商業入口場地設計建成照片

同時，而根據《廈門市建筑地下層開發管理細則》中關于半地下室開發的相關規定：當建筑的半地下室的周長大于總長的二分之一時，此時的半地下室面積按照一半計入容積率，從而贏得了額外2000m2的“準地上”商業面積。通過在場地現狀的基礎上合理優化場地高差，將商業利益爭取到最大化，也是設計中需要重視的一項目設計內容。

4 場地設計與地塊功能關系

功能引導形式，形式服從于功能。羅馬建筑巨匠維特魯威也在他傳世巨著《建筑十書》中提到建筑設計的三大原則：堅固、實用(適用)、美觀。三大原則中的“堅固”和“實用”都是從功能出發，為建筑及場地設計的形式奠定了理性主義基調。

建筑學發展到今天，其實在設計上，已經漸漸擺脫了功能對形式的束縛和制約。建筑師在功能的“堅固”“實用”的引導之下，花更多的精力去探求“美觀”帶給受眾體驗式的歡愉以及別樣的空間探索。在商業項目中，經濟的發展和財富的聚集，使其場地設計面臨多元化的影響因素，也就是說，不能簡單地使“形式”屈從于 “功能”。

在悅享中心項目中，“功能”與“形式”的關系不是一方左右一方，而是相得益彰，相輔相成的對等關系。這個項目的主要功能包含辦公部分和商業部分，其中，辦公部分又分為大平層辦公(A塔樓)和精裝小戶型辦公(B塔樓)(圖7)。

圖7 建發廈門悅享中心剖面圖

在場地設計中，可以把這兩種業態設計為“2棟主樓+商業裙樓”的基本形式，再引入概念設計中人流導入對場地影響分析得出的客觀商業流線，在“分離”中重新“整合”場地設計的思路。

用地東南角是場地內部最佳城市展示面的方位，辦公建筑中的A塔樓(大平層辦公)建筑高度最高最為挺拔，矗于此處，是最具商業及視覺信息效應的處理方法。同時，將主樓位于此處，最大限度地在用地范圍內遠離視線不利點(仙岳醫院)。而B塔樓需要跟A塔樓保持最大間距，便勢必會布置在用地的西北角。同時，為了規避仙岳醫院對B塔樓的影響，將B塔樓的短邊(山墻面)朝向北側的仙岳醫院，有效地在場地設計范疇內實現了視覺感官上的最大消隱(圖8)。

圖8 建發廈門悅享中心總平面圖

5 場地中的流線組織

流線的組織與疏導，包含許多方面，如車行交通、人行交通、停車組織、場地出入口等許多節點的設計與完善。有些大型商業項目，往往還會跟城市大交通(如軌道交通)無縫銜接。每個細節都需要謹慎考慮，使項目在建成運營后，達到理想的效果。

5.1 車行流線

5.1.1 車行流線與城市交通的整合

車行流線需要與城市交通以最便捷的方式相融合。而商業建筑的車行流線與道路性質、車流方向、車行速度、道路交叉口方位、出租車停靠點、公交站點、場地出入口數量等因素相互影響，相互制約。在復雜的城市交通中，探求合理的場地設計解決方案，是在場地設計中需要解決的問題。

5.1.2 車行流線與建筑的整合

車行流線需要與場地內建筑的功能相融合。根據場地的具體情況，針對建筑的功能布局，分解現狀推導出最合理答案。

在悅享中心項目中，項目基地四面均臨城市道路。場地東側為40m城市道路通向僑岳路隧道，此方向不宜開設機動車出入口，僅保留消防車緊急出入口。場地的東側、北側、南側，均設有一處機動車出入口，同時出入口附近設有地下車庫出入口，使機動車進入場地內部后，以最便捷的方式駛入地下室，在商業建筑的場地內部做到人車分流(圖9)。

圖9 建發廈門悅享中心交通分析圖

在AB塔樓的主入口門前，設計有機動車過路車道，即停即走；并且在塔樓主入口附近設置一部分機動車臨時停車位，通過場地內部的車行流線整理，在設計中創造便捷的同時，也有效地緩解了主樓門前的車流擁堵。

5.2 人行流線

5.2.1 人行流線與城市交通的整合

商業建筑的人行流線，是場地設計先入為主的客觀條件。密集人流的來源、涌入位置、方向、規模，場內周邊的公交站點、出租出停靠點、天橋、下穿道出入口等，這些城市交通外在因素，潛移默化地影響著場地內人流的運行狀況。無論是人行流線還是車行流線，都需要應對場地豎向高差的處理(圖10)。

圖10 悅享中心場地設計中人行流線高差處理

5.2.2 人行流線與建筑的整合(即商業流線的主體衍生)

人行流線與建筑的出入口、建筑的商業流線息息相關。而出入口的位置設定往往是以人行流線的分析作為客觀依據而設計定位的。

在本項目中，經過分析得出，人流的來源來自場地的西南角及東西角。將人行流線的主入口設置在這兩端，然后連接兩端，通過公共空間節點的設計，形成以人行流線為主要切入點的商業流線，貫穿在整個裙樓商業建筑中。而兩個主體辦公樓的人流流線，通過場地內西側與南側的入口，進入主體建筑內。從而形成辦公人流與商場人流，在視覺和空間上的主觀隔離。

圖11 悅享中心商業平面圖

圖12 建發廈門悅享中心建成照片

5.3 公共流線及輔助后勤流線

商業建筑進入“綜合體時代”之后，場地流線設計的范疇，更需要同時兼顧公共流線及輔助后勤流線的合理規劃。公共流線，即客觀使用者與所在建筑場地發生關系產生的流線；輔助后勤流線，即服務者與所在建筑場地發生關系產生的流線。

在悅享中心項目中，公共流線主要指商業部分的流線及辦公部分的流線。而這兩種大類流線又可各自細化為水平商業流線、垂直商業流線、水平辦公流線、垂直辦公流線，以及水平垂直相互結合的流線。

商業部分，通過開敞式共享中庭將商業裙樓一分為二，形成水平商業主流線；中庭內部四部扶梯，滿足大股集中人流的垂直需求。同時，商業中存在著業態運營時間差，而客梯滿足無障礙要求的同時，也成全了不同時段中垂直流線的需求(圖11)。

辦公部分，AB兩幢塔樓共有12部電梯，形成主要的垂直流線。其中，A塔樓板式為布局，核心交通位

于中央，消防電梯分設兩端；B塔樓為“圈廊”式核心筒布局，滿足了各自商業定位下的辦公水平流線(圖12)。

6 結語：商業建筑場地設計的啟示

場地設計不是孤立存在的課題，它是一個綜合性設計體系。除上述涉及內容之外，場地設計還包括場地排水、等高線調整、土石方平衡、臺地護坡設計等專業化的設計細節[3]。

商業建筑的設計市場范疇中，在業主、商業團隊與建筑師們的共同研發與努力之下，探尋出了許多順應市場需求的商業模式，如：專業市場、社區商業中心、休閑度假商業、商務辦公樓、巨型shopping mall等。對于多種功能形式相結合的商業建筑，建筑場地，需要在項目全過程中進行系統化和實用化的梳理，這對建筑師在整個項目的設計與控制過程中有著重要的意義。

[1]林玉蓮，胡正凡．環境心理學[M]．北京：中國建筑工業出版社，2000.

[2]蘆原義信．外部空間設計[M]．北京：中國建筑工業出版社，1985.

[3]閆寒．建筑學場地設計[M]．北京：中國建筑工業出版社，2012.

羅 松(1982.10- )，女，工程師，主要從事建筑設計方面的工作。

An Applied Research on the Design of Commercial Building Sites——With Xiamen C&D Enjoy Center as An Example

LUOSong

(China Architecture Design Group, Xiamen 361000)

The site design of commercial buildings, throughout the whole process of the project, involves many complexity factors such as function, form, streamline, elevation difference, transportation, entrances, etc. Xiamen C&D Enjoy Center as an example, this paper makes an analysis on key points of the site design of commercial buildings as well as a systematic and practical interpretation of the integrated application system of the building site design.

Regional environment; Site vertical direction; People orientation; Mass balance; Streamline organization

羅松(1982.10- )，女，工程師。

2015-08-07

TU2

A

1004-6135(2015)12-0016-06