物業(yè)這張牌，房企究竟應(yīng)該打向哪個“風(fēng)口”？

文葉 雷

隨著房地產(chǎn)“白銀時代”的到來，曾經(jīng)“苦累臟”的物業(yè)行業(yè)，一躍成為地產(chǎn)界的“香餑餑”，自“花樣年”分拆“彩生活”成功上市之后，諸如萬科、碧桂園、中海等巨頭紛紛宣布分拆物業(yè)管理板塊上市的計劃。概覽動機，無非有三：一是著眼于房地產(chǎn)本身，好物業(yè)既是房子好賣的“良藥”，也是房子增值的“良藥”；二是著眼于利潤增長點，物業(yè)管理目前還是藍海市場，歐美市場的經(jīng)驗是最終都會形成幾家基本壟斷的格局，不僅掘金物業(yè)本身大有搞頭，而且講好故事再上市，說不定本身就會創(chuàng)造奇跡；三是著眼于房企轉(zhuǎn)型，物業(yè)在最后一里路的天然優(yōu)勢，只要挖掘出業(yè)主規(guī)模的潛在消費需求，蛋糕大得足夠誘人。

吃著房子的“白饃”，做著物業(yè)的“美夢”，就怕最終只是“一場黃粱美夢”，因為理想很豐滿，現(xiàn)實卻往往很骨感。“風(fēng)口”不對，豬是飛不起來的；沒有掌握飛的本領(lǐng)，被“臺風(fēng)”卷起來的豬也會掉下來。物業(yè)這張牌，房企究竟應(yīng)該打向哪個“風(fēng)口”？我們不妨從歷史中尋找方向。

居民房屋自有率背后的大秘密

國際上考察居民居住條件最常用的指標，就是“房屋自有率”，即居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占整個社會住房家庭戶數(shù)的比例。世界范圍來看，房屋自有率與一個國家或地區(qū)的城市化進程是密切相關(guān)的，在城市化開始之前，房屋自有率是最高的，但城市化開始之后，幾乎都是掉下10%跟著城市化率走，但65%基本上是平衡點，之后就是上下波動。

比如美國，1690年之前，城市化率只有8.3%，房屋自有率卻超過了90%；到1860年，城市化率達到了19.8%，房屋自有率卻不到15%；到1920年，城市化率達到了51.2%，房屋自有率迅速提升到45%；1960年，城市化率達到了63.1%，房屋自有率也隨之超過50%；其后到2005年，城市化率達到了80.8%，房屋自有率也達到了歷史頂峰的69.2%。美國城市化率在2010年突破90%，但房屋自有率再也沒有隨之大漲，到2015年7月，住房自有率反而降到了63.4%，為1967年以來最低水平。

城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是經(jīng)濟自由基礎(chǔ)上的人的城鎮(zhèn)化，比房屋自有率更能說明人的生活方式變化的，是搬家的次數(shù)。據(jù)統(tǒng)計，美國人一生平均搬家11.4次，成為世界上人口流動最頻繁的國家。美國人搬家的理由很多，哪個地方稅收少、哪個地方環(huán)境好、哪個地方學(xué)校好、哪個地方稱心的餐館多，都會成為搬家的理由。中國缺乏這方面的數(shù)據(jù)，但通過二手房交易的大數(shù)據(jù)推算出中國人平均33年才換一次房子。至于原因，其實很簡單，西方發(fā)達國家從城市化啟動到城市化率達到50%，大約要經(jīng)過200多年，是一個自然的過程；而中國才經(jīng)過多長時間？所以，傳說中的中國高達89.7%的房屋私有率并不是一個值得高興的事情，一方面房屋私有率并不等于房屋自有率，另一方面，世界綜合的數(shù)據(jù)已經(jīng)說明，過高的房屋自有率反倒是經(jīng)濟自由度低下的表征。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，按照常住人口統(tǒng)計，我國2014年的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但按照戶籍人口統(tǒng)計，我國2014年的城鎮(zhèn)化率是36.7%，取個中間值，我國真實的城市化率大概在45%左右。也就是說，盡管我國真實的城市化率還有很大的提升空間，但房屋自有率提高的空間已經(jīng)不太大了，其實這也正是房地產(chǎn)由“黃金時代”過渡到“白銀時代”判斷的由來。隨著“讓市場在資源配置中起決定性作用”，中國人未來搬家的頻率，毫無疑問會逐步提高。但在我國已經(jīng)奇高的房屋私有率之下，大多數(shù)房企的未來，真的不再是建房子、賣房子，而將是物業(yè)管理。問題是，那個時代的物業(yè)管理，還是現(xiàn)在物業(yè)管理的原意嗎？

商務(wù)模式演進的歷史邏輯

房地產(chǎn)行業(yè)盡管有特殊性，但也沒有擺脫社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，由小生產(chǎn)到工業(yè)化大生產(chǎn)，再到后工業(yè)化時代；對應(yīng)的供求關(guān)系是絕對的供不應(yīng)求，到逐步供求平衡，再到供過于求；消費者的地位逐步從毫無話語權(quán)，到可以貨比三家，最終會到具有決定權(quán)。與此對應(yīng)，企業(yè)的商務(wù)模式，也是逐步從規(guī)模化的大量銷售的商務(wù)模式，到深度分銷的商務(wù)模式，最終將是社區(qū)商務(wù)模式。

回顧中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史，1978至1991年，伴隨著中國市場經(jīng)濟的探索，房地產(chǎn)行業(yè)也還只是處于理論突破與試點起步階段，房改方案影響著人們究竟是自己買房子、還是等著分房子的躊躇；從1992年到2012年，市場在資源配置中逐步起關(guān)鍵作用，隨著房改全面啟動，住房公積金制度全面推行，特別是1998以后住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)處于工業(yè)化大生產(chǎn)時代，成了國民經(jīng)濟的支柱，商務(wù)模式正是規(guī)模化的大量銷售商務(wù)模式，基本上有房不愁賣，故被稱為“黃金時代”；隨著住房私有率的提高，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進入了深度分銷商務(wù)模式，房屋要找潛在的需求點，青年創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等屢屢被提起，無論是房地產(chǎn)技術(shù)本身，還是營銷手段，也都頻頻在“互聯(lián)網(wǎng)+”的旗號下進行跨界嘗試，開發(fā)商不得不去迎合購房者，這種“白銀時代”可能會持續(xù)到2030年左右。

2030年中國城市化率將達70%左右，之后，城市化就將進入減速推進的過程，城鎮(zhèn)化的速度會越來越慢，可能要到2050年，城市化率才可能達到或者超過80%。基于我國人口的規(guī)模，80%可能也是我國城鎮(zhèn)化的天花板，一來龐大的人口要吃飯，如果維持人口規(guī)模，需要20%左右的農(nóng)民；二來那時候可能有很多人愿意住在農(nóng)村。那時，我國的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)、土地結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)就會基本穩(wěn)定下來。靠“賣房子”的房地產(chǎn)的“白銀時代”也就差不多結(jié)束了，深度分銷的商務(wù)模式也將走到了盡頭，房企恐怕只有圍繞物業(yè)管理向社區(qū)商務(wù)模式深耕，從而獲得可持續(xù)生存與發(fā)展的力量。

“物業(yè)這張牌”應(yīng)該打向的“風(fēng)口”

回過頭來看，好物業(yè)是房子增值的“良藥”，這只是物業(yè)公司本就應(yīng)該做好的事情，做不好就應(yīng)該在第一時間被淘汰。謀求資本市場上市，房企必須得抓緊，因為就如彩生活一樣，嘗鮮的才能獲得高估值。著眼于房企轉(zhuǎn)型的，關(guān)鍵是向何處轉(zhuǎn)，離開房地產(chǎn)行業(yè)也是一種轉(zhuǎn)型，地域擴張也是一種轉(zhuǎn)型，產(chǎn)融結(jié)合也是一種轉(zhuǎn)型，但這些轉(zhuǎn)型與探討物業(yè)公司的“風(fēng)口”沒有多大的關(guān)系。就房地產(chǎn)企業(yè)的未來轉(zhuǎn)型來說，現(xiàn)在的美國巨頭極可能為我們提供了方向，美國房產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)在演化中逐漸形成了“四大天王”，即帕爾迪（Pulte Homes）、霍頓（Horton）、桑達克斯(Centex)、萊納（Lennar），它們幾乎都衍生了包括物業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)金融、建筑材料等在內(nèi)的首次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)等所有居民住房市場，其中，物業(yè)服務(wù)起著核心紐帶作用，而不再是簡單意義上的開發(fā)商。

“物業(yè)這張牌”應(yīng)該打向哪個“風(fēng)口”，我們一樣可以在中美物業(yè)的比較中得到啟發(fā)。中國人不愿意交物業(yè)費，特別是不愿意交過高的物業(yè)費，而美國人基本上都是自覺交物業(yè)費，而且物業(yè)費還不低，好點的物業(yè)公司收取的物業(yè)費，甚至占到了房屋總價的1%。在服務(wù)方面，中國大多數(shù)物業(yè)公司都只提供基本配套服務(wù)，綠化、安保、公共區(qū)域和設(shè)備的維護，游泳池、會所、健身房等都需額外付費才能使用；美國幾大物業(yè)管理公司，基本服務(wù)都是免費的，甚至代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行情等貼心服務(wù)都是免費的，但洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、管家服務(wù)、健身教練、商務(wù)中心、組織郊游聚餐等，卻是收費的。美國人選擇買哪里的房子，或者租哪里的房子，除了價格因素外，最重要的就是物業(yè)管理服務(wù)水平了。

也就是說，隨著經(jīng)濟自由度的增加，人們自由遷徙的頻率也必然增加，房企的生意不再是一錘子買賣，而是應(yīng)該想辦法留住客戶，伴隨其一生進行買房、賣房、租房、管房的持續(xù)交易，而能夠?qū)⑵湔系模檬俏飿I(yè)公司。隨著我國逐步步入發(fā)達國家行列，人們收入水平的提高，價格因素將逐步變成非主要因素，物業(yè)公司提供的服務(wù)，只有在生活方式、生活品質(zhì)、生活理念乃至生活態(tài)度上，讓顧客持續(xù)獲得良好的體驗，獲得美滿的感覺，持續(xù)交易才能達成。在這個意義上，物業(yè)公司和顧客究竟是什么關(guān)系？毫無疑問，不再是簡單的買賣服務(wù)關(guān)系，而是一種深度的利益共同體。物業(yè)公司必須在客戶深度細分的基礎(chǔ)上，能夠為客戶提供系統(tǒng)解決方案。要為客戶提供系統(tǒng)解決方案，物業(yè)公司就必須走進客戶的生活方式，知道客戶究竟需要什么，然后圍繞客戶的生活、工作、學(xué)習(xí)，個人、家庭、社會，過去、現(xiàn)在、未來等組織服務(wù)要素構(gòu)建一個緊密聯(lián)系的社區(qū)。即使房企開發(fā)新的項目，要適銷對路，也必須從物業(yè)開始，再到最終。

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，特別是移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，通過互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建底層的大數(shù)據(jù)庫或經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫，使得物業(yè)公司能夠圍繞自由遷徙為我們建立起一個能夠提供系統(tǒng)解決方案的守望相助的社區(qū)，改進、提高我們的生活品質(zhì)，夯實持續(xù)交易的基礎(chǔ)，這就是房企“物業(yè)這張牌”應(yīng)該打向的“風(fēng)口”。以此觀望，將物業(yè)公司包裝成社區(qū)O2O服務(wù)平臺，可能并不是房企轉(zhuǎn)型的正確方向，因為便宜或者免物業(yè)費固然好，但貪圖便宜的時代很快就將過去，系統(tǒng)解決方案將成為最有競爭力的因素。如果不在系統(tǒng)解決方案上著力，不圍繞房子，在免費做物業(yè)管理的同時，看重業(yè)主規(guī)模及其潛在的消費需求，這樣的O2O服務(wù)平臺本質(zhì)上和電子商務(wù)公司又有何區(qū)別？這樣的企業(yè)還算得上房企嗎？能做好O2O的，絕不只有物業(yè)公司；即使現(xiàn)在一些紅紅火火的電子商務(wù)公司，如果不立足于社區(qū)建設(shè)，未來可能也難免像農(nóng)貿(mào)市場一樣迅速衰退。