物業這張牌，房企究竟應該打向哪個“風口”？

文葉 雷

隨著房地產“白銀時代”的到來，曾經“苦累臟”的物業行業，一躍成為地產界的“香餑餑”，自“花樣年”分拆“彩生活”成功上市之后，諸如萬科、碧桂園、中海等巨頭紛紛宣布分拆物業管理板塊上市的計劃。概覽動機，無非有三：一是著眼于房地產本身，好物業既是房子好賣的“良藥”，也是房子增值的“良藥”；二是著眼于利潤增長點，物業管理目前還是藍海市場，歐美市場的經驗是最終都會形成幾家基本壟斷的格局，不僅掘金物業本身大有搞頭，而且講好故事再上市，說不定本身就會創造奇跡；三是著眼于房企轉型，物業在最后一里路的天然優勢，只要挖掘出業主規模的潛在消費需求，蛋糕大得足夠誘人。

吃著房子的“白饃”，做著物業的“美夢”，就怕最終只是“一場黃粱美夢”，因為理想很豐滿，現實卻往往很骨感。“風口”不對，豬是飛不起來的；沒有掌握飛的本領，被“臺風”卷起來的豬也會掉下來。物業這張牌，房企究竟應該打向哪個“風口”？我們不妨從歷史中尋找方向。

居民房屋自有率背后的大秘密

國際上考察居民居住條件最常用的指標，就是“房屋自有率”，即居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例。世界范圍來看，房屋自有率與一個國家或地區的城市化進程是密切相關的，在城市化開始之前，房屋自有率是最高的，但城市化開始之后，幾乎都是掉下10%跟著城市化率走，但65%基本上是平衡點，之后就是上下波動。

比如美國，1690年之前，城市化率只有8.3%，房屋自有率卻超過了90%；到1860年，城市化率達到了19.8%，房屋自有率卻不到15%；到1920年，城市化率達到了51.2%，房屋自有率迅速提升到45%；1960年，城市化率達到了63.1%，房屋自有率也隨之超過50%；其后到2005年，城市化率達到了80.8%，房屋自有率也達到了歷史頂峰的69.2%。美國城市化率在2010年突破90%，但房屋自有率再也沒有隨之大漲，到2015年7月，住房自有率反而降到了63.4%，為1967年以來最低水平。

城鎮化的本質是經濟自由基礎上的人的城鎮化，比房屋自有率更能說明人的生活方式變化的，是搬家的次數。據統計，美國人一生平均搬家11.4次，成為世界上人口流動最頻繁的國家。美國人搬家的理由很多，哪個地方稅收少、哪個地方環境好、哪個地方學校好、哪個地方稱心的餐館多，都會成為搬家的理由。中國缺乏這方面的數據，但通過二手房交易的大數據推算出中國人平均33年才換一次房子。至于原因，其實很簡單，西方發達國家從城市化啟動到城市化率達到50%，大約要經過200多年，是一個自然的過程；而中國才經過多長時間？所以，傳說中的中國高達89.7%的房屋私有率并不是一個值得高興的事情，一方面房屋私有率并不等于房屋自有率，另一方面，世界綜合的數據已經說明，過高的房屋自有率反倒是經濟自由度低下的表征。

國家統計局的數據顯示，按照常住人口統計，我國2014年的城鎮化率為54.77%，但按照戶籍人口統計，我國2014年的城鎮化率是36.7%，取個中間值，我國真實的城市化率大概在45%左右。也就是說，盡管我國真實的城市化率還有很大的提升空間，但房屋自有率提高的空間已經不太大了，其實這也正是房地產由“黃金時代”過渡到“白銀時代”判斷的由來。隨著“讓市場在資源配置中起決定性作用”，中國人未來搬家的頻率，毫無疑問會逐步提高。但在我國已經奇高的房屋私有率之下，大多數房企的未來，真的不再是建房子、賣房子，而將是物業管理。問題是，那個時代的物業管理，還是現在物業管理的原意嗎？

商務模式演進的歷史邏輯

房地產行業盡管有特殊性，但也沒有擺脫社會經濟發展的基本規律，由小生產到工業化大生產，再到后工業化時代；對應的供求關系是絕對的供不應求，到逐步供求平衡，再到供過于求；消費者的地位逐步從毫無話語權，到可以貨比三家，最終會到具有決定權。與此對應，企業的商務模式，也是逐步從規模化的大量銷售的商務模式，到深度分銷的商務模式，最終將是社區商務模式。

回顧中國房地產行業的發展歷史，1978至1991年，伴隨著中國市場經濟的探索，房地產行業也還只是處于理論突破與試點起步階段，房改方案影響著人們究竟是自己買房子、還是等著分房子的躊躇；從1992年到2012年，市場在資源配置中逐步起關鍵作用，隨著房改全面啟動，住房公積金制度全面推行，特別是1998以后住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產行業處于工業化大生產時代，成了國民經濟的支柱，商務模式正是規模化的大量銷售商務模式，基本上有房不愁賣，故被稱為“黃金時代”；隨著住房私有率的提高，房地產行業逐步進入了深度分銷商務模式，房屋要找潛在的需求點，青年創業地產、養老地產、旅游地產等屢屢被提起，無論是房地產技術本身，還是營銷手段，也都頻頻在“互聯網+”的旗號下進行跨界嘗試，開發商不得不去迎合購房者，這種“白銀時代”可能會持續到2030年左右。

2030年中國城市化率將達70%左右，之后，城市化就將進入減速推進的過程，城鎮化的速度會越來越慢，可能要到2050年，城市化率才可能達到或者超過80%。基于我國人口的規模，80%可能也是我國城鎮化的天花板，一來龐大的人口要吃飯，如果維持人口規模，需要20%左右的農民；二來那時候可能有很多人愿意住在農村。那時，我國的城鄉人口結構、土地結構、空間結構就會基本穩定下來。靠“賣房子”的房地產的“白銀時代”也就差不多結束了，深度分銷的商務模式也將走到了盡頭，房企恐怕只有圍繞物業管理向社區商務模式深耕，從而獲得可持續生存與發展的力量。

“物業這張牌”應該打向的“風口”

回過頭來看，好物業是房子增值的“良藥”，這只是物業公司本就應該做好的事情，做不好就應該在第一時間被淘汰。謀求資本市場上市，房企必須得抓緊，因為就如彩生活一樣，嘗鮮的才能獲得高估值。著眼于房企轉型的，關鍵是向何處轉，離開房地產行業也是一種轉型，地域擴張也是一種轉型，產融結合也是一種轉型，但這些轉型與探討物業公司的“風口”沒有多大的關系。就房地產企業的未來轉型來說，現在的美國巨頭極可能為我們提供了方向，美國房產住宅產業在演化中逐漸形成了“四大天王”，即帕爾迪（Pulte Homes）、霍頓（Horton）、桑達克斯(Centex)、萊納（Lennar），它們幾乎都衍生了包括物業服務、地產金融、建筑材料等在內的首次置業、二次置業、三次置業等所有居民住房市場，其中，物業服務起著核心紐帶作用，而不再是簡單意義上的開發商。

“物業這張牌”應該打向哪個“風口”，我們一樣可以在中美物業的比較中得到啟發。中國人不愿意交物業費，特別是不愿意交過高的物業費，而美國人基本上都是自覺交物業費，而且物業費還不低，好點的物業公司收取的物業費，甚至占到了房屋總價的1%。在服務方面，中國大多數物業公司都只提供基本配套服務，綠化、安保、公共區域和設備的維護，游泳池、會所、健身房等都需額外付費才能使用；美國幾大物業管理公司，基本服務都是免費的，甚至代訂代送報刊、通報天氣預報和股市行情等貼心服務都是免費的，但洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、管家服務、健身教練、商務中心、組織郊游聚餐等，卻是收費的。美國人選擇買哪里的房子，或者租哪里的房子，除了價格因素外，最重要的就是物業管理服務水平了。

也就是說，隨著經濟自由度的增加，人們自由遷徙的頻率也必然增加，房企的生意不再是一錘子買賣，而是應該想辦法留住客戶，伴隨其一生進行買房、賣房、租房、管房的持續交易，而能夠將其整合的，正好是物業公司。隨著我國逐步步入發達國家行列，人們收入水平的提高，價格因素將逐步變成非主要因素，物業公司提供的服務，只有在生活方式、生活品質、生活理念乃至生活態度上，讓顧客持續獲得良好的體驗，獲得美滿的感覺，持續交易才能達成。在這個意義上，物業公司和顧客究竟是什么關系？毫無疑問，不再是簡單的買賣服務關系，而是一種深度的利益共同體。物業公司必須在客戶深度細分的基礎上，能夠為客戶提供系統解決方案。要為客戶提供系統解決方案，物業公司就必須走進客戶的生活方式，知道客戶究竟需要什么，然后圍繞客戶的生活、工作、學習，個人、家庭、社會，過去、現在、未來等組織服務要素構建一個緊密聯系的社區。即使房企開發新的項目，要適銷對路，也必須從物業開始，再到最終。

互聯網技術，特別是移動互聯網技術的發展，通過互聯網構建底層的大數據庫或經驗數據庫，使得物業公司能夠圍繞自由遷徙為我們建立起一個能夠提供系統解決方案的守望相助的社區，改進、提高我們的生活品質，夯實持續交易的基礎，這就是房企“物業這張牌”應該打向的“風口”。以此觀望，將物業公司包裝成社區O2O服務平臺，可能并不是房企轉型的正確方向，因為便宜或者免物業費固然好，但貪圖便宜的時代很快就將過去，系統解決方案將成為最有競爭力的因素。如果不在系統解決方案上著力，不圍繞房子，在免費做物業管理的同時，看重業主規模及其潛在的消費需求，這樣的O2O服務平臺本質上和電子商務公司又有何區別？這樣的企業還算得上房企嗎？能做好O2O的，絕不只有物業公司；即使現在一些紅紅火火的電子商務公司，如果不立足于社區建設，未來可能也難免像農貿市場一樣迅速衰退。