淺談如何編制老舊小區(qū)改造概算

邵小聰

摘 要：通過參與北京市政府開展的對老舊小區(qū)的改造工程，造價工程師根據(jù)實際工作經(jīng)驗總結了老舊小區(qū)改造工程的特點，以實例的方式歸納了概算編制的心得。

關鍵詞：小區(qū)改造；造價工程師；管理機制；節(jié)能改造

中圖分類號：TU984.12 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.05.057

1 項目背景

從2012年至今，北京市政府決定在“十二五”時期對全市老舊小區(qū)開展綜合整治，以改善民生為核心，以優(yōu)化城市人居環(huán)境、提高居住品質為目標，堅持“政府主導、社會參與、業(yè)主自治，著眼長遠、標本兼治，市級統(tǒng)籌、屬地負責、突出重點、分步實施”的原則，著力解決老舊小區(qū)建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套不全和日常管理制度不健全等群眾反映強烈的問題。

1.1 整治范圍

1990年（含）以前建成的、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全或沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）為此次綜合整治的范圍。1990年以后建成、存在上述問題的老舊小區(qū)，由各區(qū)縣政府另行制訂綜合整治方案，并加快組織實施。

1.2 整治內容

老舊小區(qū)綜合整治分為節(jié)能改造和環(huán)境整治兩大方面。節(jié)能改造又分為抗震節(jié)能綜合改造、節(jié)能改造和簡易樓違規(guī)平房拆除等；環(huán)境整治為進行水、電、氣、熱和通信等線路、管網(wǎng)和設備的改造，無障礙設施的改造，綠化、景觀、道路和照明設施的改造、增補，信報箱、雨水收集系統(tǒng)的應用，補建機動車和非機動車停車位，建設休閑娛樂設施，補建安防系統(tǒng)。

2 項目重難點

既有房屋改造在建筑業(yè)工程中一直是實施難度較大的工程，具體表現(xiàn)在以下2方面：①每一個小區(qū)都有著不同的需求，改造項目的種類非常繁雜。設計人員在踏勘時，來自物業(yè)公司和業(yè)主委員會兩方面的改造需求會存在矛盾和爭議，要想同時滿足管理者和使用者雙方的利益，需要大量的材料梳理、溝通和解釋工作。②需改造的小區(qū)建成年代已久，期間可能存在多次改造的問題，且從檔案館調閱的竣工圖往往會與實際有所差別。

在項目開展前期，設計人員會耗費較多的時間和精力對既有情況進行核查，而留給處于項目收尾階段編制造價專業(yè)的時間較短。如何在項目多、任務重和時間緊的情況下，盡可能地利用現(xiàn)有的資料完善設計、掌握各專業(yè)的需求和搜集內、外部的造價信息，并利用合理的方法和先進的手段，編制比較完善的設計概算，對每一位造價工程師而言，都是一項不小的考驗。

3 項目心得

從項目開始時的一頭霧水至現(xiàn)在的熟練套用，編制用的模板都是與各個參與編制的同行設計院的造價人員不斷溝通和不斷交流得來的。由每個設計院統(tǒng)一存在同類改造需求的項目，并區(qū)分不同的項目；由建設單位詢價，并將材料單價列明，定額統(tǒng)一，從而使造價工作順利開展。比如在節(jié)能改造類項目中，外墻面保溫、外墻刷涂料、屋面改造和陽臺加護欄的方案和材料應盡可能統(tǒng)一；在環(huán)境改造中，因每個小區(qū)有著不同的環(huán)境情況，導致設計不盡相同，施工工藝也有所差異，難以統(tǒng)一，因此，設計和編制造價人員應充分踏勘現(xiàn)場，與物業(yè)、居委會等相關人員溝通，確認每個小區(qū)的建設任務盡可能地不丟項、落項。

編制詳細的老舊小區(qū)工程概算時，一般要采用定額編制法，有修繕定額的采用修繕定額，沒有的用概算定額補充，也可采用預算定額。

3.1 建筑工程

建筑工程方面的心得可分為以下5方面：①與設計人員深入交流。初步設計資料僅能反映老舊小區(qū)的基本情況，不能反映詳細的小區(qū)情況。因此，要深入了解設計意圖，深化過程由編制人員完成。比如在陽臺加固中，根據(jù)資料和現(xiàn)場踏勘了解的數(shù)據(jù)，每個設計院設計改造加固的方案并不統(tǒng)一，有的采用全部加固，有的沒有采用。根據(jù)現(xiàn)場踏勘情況，很多在1983—1990年間建造的房屋的原圖紙標明陽臺采用預制板，經(jīng)現(xiàn)場核實確實應加固，因此，可按照20%的陽臺加固，并編制設計加固詳圖。造價人員應與設計人員溝通如何套用定額材料。在屋面改造方面，很多老舊小區(qū)做過平改坡，造價人員無法了解屋面的實際情況，是否缺少屋面風帽和是否需要鏟除面層等都需要與設計人員溝通。②完善圖紙。通常情況下，在初步設計階段道路部分一般不做較詳細的設計，僅能確定面層的材質。因此，當設計人員不確定路面以下是否要鋪設墊層、找平時，就需要造價人員憑以往的經(jīng)驗確定。③自行補充設計中的缺項。應對工程有充分的了解，并盡可能地掌握各個專業(yè)的知識。老舊小區(qū)因年代久遠，很多檔案館、物業(yè)都沒有圖紙存檔，而設計人員也無法了解到相關信息時，造價人員應自行補充定額子項。在初步設計階段，設計深度達不到造價專業(yè)的要求時，需要依靠工作經(jīng)驗補充缺項，框定工程數(shù)量。④定額編制采用的概算一定要按照建設單位要求的當?shù)亍斊诘男畔r。人工單價中，主要材料的價格都是有規(guī)定的，應統(tǒng)一按標準調價，不能統(tǒng)一按當時的信息價調整。⑤根據(jù)節(jié)能環(huán)保規(guī)定，設計人員選用新材料、新設備時，都要詳細調查當?shù)貎r格。比如，在建筑外墻方面，要調查保溫材料、磚水泥、裝修涂料和油漆等的價格。

3.2 安裝工程

除建筑改造外，安裝工程還包含熱計量改造，給水、污水、雨水改造、雨虹收集、部分小區(qū)增容和燈具改造等項目。在初步設計概算中，安裝工程有時只能列出材質、數(shù)量和主要設備，且以設計說明的形式闡述，或給出簡單的示意圖，而概算時，要盡可能地用現(xiàn)有材料做出符合設計的概算。比如在室外采暖工程改造中，設計人員可能只給出簡要的資料，這可能會造成概算缺項，導致閥門數(shù)量、刷漆保溫、管道支架、埋深和挖土填運等項目缺失，而這些都是在施工過程中比較重要的內容，很可能被少套或者遺漏；在蓄水池的改造中，很多項目需要套，包括混凝土墊層、混凝土地板、鋼筋、原沙、透氣防滲砂、無砂大孔混凝土、土工布、透水井磚砌塊、濾水井磚砌快、混凝土蓋板、硅砂井座井蓋、土工膜、踏步、土方、回填和棄土等。如果設計人員只給了平面尺寸和數(shù)量，則很容易造成漏項。因此，需要與設計人員充分溝通，保證資料的完善，不能硬套指標，要多分析、多研究，盡可能地做出比較完善的文件。

4 結束語

綜上所述，只有掌握了老舊小區(qū)改造工程的特點和項目概算編制的細節(jié)，才能準確編制合理的概算。而一份合格的老舊小區(qū)綜合整治概算，是國家制訂和控制建設投資、建委編制建設計劃、政府撥款和簽訂總承包合同、考核設計方案的經(jīng)濟性和合理性、考核和評價工程建設項目成本和投資效果的依據(jù)。

〔編輯：張思楠〕

Abstract： By participating in the Beijing municipal government to carry out the renovation project of the old district， cost engineers based on practical experience summarizes the characteristics of the old district renovation project， by way of example the preparation of budget estimates summarized experience.

Key words： residential renovation； cost engineers； management mechanism； energy-saving