救樓市政策之我見

文/易憲容

救樓市政策之我見

文/易憲容

2014年以來，為了保住GDP的增長，許多地方政府推出了一系列的救房地產市場的政策，比如購買住房的稅收優惠、地方政府對購買住房者的補貼、按揭貸款利率大幅下降、各種信貸及公積金優惠政策等，甚至于在上戶口、小孩上學等方面動腦筋，只要把房子賣出去，救樓市的政策無所不用其極。

救樓市政策效果欠佳

而這些救房地產政策的核心，就是允許已經有了住房的人進入樓市。不論持有住房多少套，只要沒有銀行貸款或公積金貸款，或已經還清了銀行貸款或公積金貸款，那么這些持有住房者進入市場購買住房，都可以享受各種信貸及公積金貸款優惠條件。比如這些購買住房者向銀行再貸款購買住房，都可以享受第一套住房購買者所有的信貸優惠條件。有了這樣的信貸優惠條件，再加上按揭貸款利率和公積金貸款利率連續下降，低到歷史上最低水平，這豈能不吸引這些持有住房者涌入房地產市場？

可以說，這樣的住房救市政策，終于吸引了更多的住房持有者進入房地產市場，從而讓持續低迷的房地產市場從今年5月份開始好轉。到7月份，無論是住房銷售量還是房價都出現了轉向的態勢。尤其是一線城市更是比其他城市要好。但是，這只是與持續了一年多低迷的房地產市場相比，實際上國內房地產市場的情況并不是那樣樂觀。

因為，當前國內房地產市場，盡管整個形勢有所好轉，但總體上而言，只是一線城市的住房市場又出現了住房銷售量及房價同時上漲的局面，而二線城市只是住房的銷售量在增長，房價下跌趨勢有所放緩，對三線以下的城市，在救市后住房市場仍然沒有走出困境，房價下跌的趨勢并沒有改變。

樓市供應過剩難解決

為何政府出臺這么多救房地產的優惠政策，但效果會如此不明顯，特別是三線以下的城市問題越來越大？最為重要的問題是中國房地產市場供應嚴重過剩，這是誰也無法改變的事實，這個問題在二線以下的城市更是明顯。

試想還在5年前國內城市居民住房的擁有率就達80%以上，經過這幾年，城市居民住房擁有率更會上升。對于城市居民來說，基本上不存在居住的困難，只不過居住條件好壞及在哪個城市擁有住房而已。這就是為何二線以下城市的住房供應過剩嚴重的問題一直難以解決的根本所在。

二是從2015年開始，城市人口結構出現了一個重大的轉折點，即2015年開始，城市年輕人口所占比例開始下降。再加上中國的獨生子女政策，使得城市居民對住房的需求全面下降。對于許多城市居民來說，一個三口之家，基本居住問題早已經解決。再購買住房除非是好的投資機會，要讓這些家庭進入住房市場并不容易。

三是地方政府一直在設想搞優質的城市化讓農民進入城市來化解當前城市住房嚴重過剩的問題，但是經濟發展好的地方，農民根本沒有意愿進入城市了，因此在這些地方農村生活條件及收益水平可能比進入城市要好。比如廣東的珠三角、長三角等地區，這些地方農民根本就沒有意愿進入城市。而想進入城市的貧窮落后的邊遠地方農民，他們進入城市根本就沒有能力購買現在城市價格水平的住房。這些農民潛在住房需求根本就無法釋放出來。

第四也是最為重要的一點，就是這一輪的國內住房市場的調整，本來順其市場使然，房價會逐漸地回歸理性，特別是一線城市的房價更是如此。但是一系列的救房地產政策讓這一輪的房地產市場調整突然中斷，從而把國內房地產市場的價格只能頂在天花板上。在這種房價高企的情況下，不僅根本上無法把住房市場的消費需求釋放出來，甚至于讓能夠進入住房市場的人越來越少，住房需求只能萎縮。

購房者存被套風險

別看近幾個月來國內的住房市場銷售有所好轉，個人住房貸款及公積金貸款快速增長，但當前進入房地產市場的購買者基本上是持有一套以上住房還清了銀行貸款的購買者。因為這些住房購買者不僅比其他想進入的購買者經濟能力要強，而且隨著近十幾年住房的價格一直在單邊上升，以他們的經歷來看，在中國只要購買到住房，房價一定會上升，尤其是一線城市。所以，他們一看到相應的優惠條件紛紛地都進入市場，以便購買之后能夠以更高的價格賣出。

但實際上，現在的這些住房救市政策正好是把這些購買住房者完全套死。因為當前的住房市場基本上是一個以投資為主導的市場，房價之高一般的住房消費者是無能力進入了。而這些住房投資者進入購買住房目的并不是為了解決居住條件，而是為了以更高的價格賣出。這就存在幾個無法解決的問題，一是這些人的需求仍然十分有限，他們高價格購買之后有沒有人再來接手是不確定的。二是這些人購買住房時都是利用金融杠桿，也就意味著他們基本上把自己處于較高的風險中。如果房價上漲，可能問題不大，但房價下跌，他們購買住房后所有的風險都會暴露出來。三是國內住房市場的嚴重過剩在當前的政策下是無法解決的問題。只要高房價，國內的住房過剩只會越來越嚴重，尤其是一線城市。在這樣的情況下，當前不少進入的購買住房者就存在被套風險。

作者單位：（中國社科院金融研究所。本文僅代表個人觀點）