現行保障房政策的居民響應及影響因素分析——以江蘇省徐州市為例

居 祥，黃賢金，金雨澤，湯其琪，顧璟冉

（南京大學 地理與海洋科學學院，江蘇 南京 210093）

保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般包括經濟適用房、“兩限房”（限價限面積）、公共租賃房、廉租房四大類。近幾年來有關保障房的研究已經成為國內外專家學者共同關注的熱點話題。本文中居民對現行保障房政策的響應主要是指居民對現行保障房政策以及政府政策執行力的滿意程度。我國現行保障房政策主要有：《經濟適用住房管理辦法》對經濟適用房的優惠政策、開發建設、價格確定、交易管理、監督管理等做出了規定；住建部等九部委聯合頒發的《廉租住房保障管理辦法》，廉租住房保障方式主要包括貨幣補貼和實物配租兩種；限價房采用政府組織監管、市場化運作的模式，在限面積、限房價的基礎上，以招標方式確定開發建設單位；公共租賃房通過政府或政府委托的機構，參照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，并且政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼的措施。

通過分析以往的研究，大部分研究都是從政府的及客觀視角來研究問題。從政府的視角來考慮保障房的空間布局規劃、保障房的質量管理、如何完善住房保障體系等問題［1-4］。從客觀的視角來研究保障房的社會空間特征、住房保障需求在不同階段的特征、住房保障制度特征等問題［5-14］。然而卻很少有人從政策的實施對象角度來研究，即居民對現行保障房政策的響應。相關研究也指出，我國有關保障房的研究缺乏深人的調查和實證分析，對居民的主觀感受等問題尚缺乏深入探討［15］。因此，本文嘗試從新的角度和內容出發來研究居民對現行保障房政策的響應及其主要影響因素，以期為住房保障體系的建立和完善、制定保障房政策以及提高居民對保障房政策滿意度提供理論依據。

一、數據與研究方法

1.數據來源及調查對象基本信息

本研究采用的數據通過居民問卷調查獲得。課題組成員于2013年8月前往徐州市進行了問卷調查，調查區域包括銅山區、鼓樓區、云龍區、泉山區以及開發區，回收有效問卷239份。調查問卷內容分為兩個部分，第一部分為居民的基本情況，包括性別、年齡、職業、戶籍、文化水平、家庭人口、家庭收入等；第二部分為居民對現行保障房政策的響應，包括滿意程度、對政策的了解程度、建議政府在哪些方面應該改進等。

調查對象男女比例約為1.41∶1，20-30歲的有35位，30-40歲的有71位，40-50歲的有91位，50-60歲的有38位，60-70歲的有4位，調查對象遍布各個年齡階段，且主要集中在青壯年時期，分布合理；調查對象的文化水平分布廣泛，且主要集中在高中、本科文化水平，占57.74%；調查對象主要以本地人為主，其中，本地城鎮戶口的有181位，本地農村戶口的有30位；調查對象主要從事服務業與工業之類的職業活動；調查對象以三口之家居多，其次就是家里有老人的家庭，大部分家庭的年總收入在2-6萬，住房建筑面積主要集中在50-90這個區間，且大部分均為廉租房、公共租賃房、經濟適用房以及自行租賃的住房；在所有調查對象中，有住房公積金和補貼的有19份，有住房公積金的有60份，有住房補貼的有38份，什么都沒有的有122份，有超過半數的人既沒有住房公積金，也沒有住房補貼。

2.變量選擇

根據以往有關滿意度評價相關問題的研究和實際調查數據，一般將影響滿意度的因素分為內在因子與外在因子，再結合當地政府實際需求，考慮到調研數據的可獲取性，初步篩選出的變量如表1所示。

采用因子分析方法，運用SPSS統計軟件對調研數據進行計算，分析各變量對居民政策滿意度的影響程度。在14個選擇變量中，只有性別V1和家庭人口V6因子負荷相對較低，故剔除這兩個變量［16-22］。

3.計量模型選擇

Logistic回歸模型適用于因變量為兩分變量的分析，是分析個體決策行為的理想模型。居民的政策滿意度在一定程度上也是一種個體決策行為，居民的政策滿意度是二分變量，滿意（非常滿意、基本滿意）=1，不滿意（一般、不太滿意、非常不滿意）=2，因此可以利用Logistic模型分析居民的政策滿意度與各影響因素之間的相關關系，從而可以量化上述12個影響因素對居民政策滿意度的影響程度，進而最終確定居民政策滿意度的主要影響因素［23-26］。

表1 初步選擇的變量

表2 模型參數估計與檢驗

二、結果與分析

1.模型估計結果

模型估計結果以及相關的統計檢驗見表2。從估計結果來看，除文化素質、戶籍、家庭收入、住房面積、是否采取網絡方式外，其余變量的系數皆為正數。戶籍在11%的水平上顯著，住房面積在1%的水平上顯著，住房公積金或住房補貼在10%的水平上顯著，申請手續的方便程度在16%的水平上顯著，其余變量均不顯著。模型擬合優度檢驗表明模型估計結果可以接受，因此，可以采用估計結果來解釋各因素對現行保障房政策居民響應的影響。

2.現行保障房政策居民響應的主要特征

居民根據自身個體特征和社會環境因素對現行保障房政策做出響應。根據對調查問卷的統計，調查對象對所在地住房保障政策總體非常滿意的有5份，占2.09%，基本滿意的有196份，占82.01%，一般的有35份，占14.64%，不太滿意的有3份，占1.26%，非常不滿意的有0份，大多數人對住房保障政策總體是基本滿意的。若是將非常滿意、基本滿意劃分為滿意，一般、不太滿意、非常不滿意劃分為不滿意，則滿意的有201份，占84.10%，不滿意的有38份，占15.90%（表3）。

表3 調查對象的政策滿意度

由表3可以看出，大多數居民對現行保障房政策是滿意的。從非常滿意到非常不滿意，所占比例呈倒U型分布。在滿意類別中，非常滿意的比例相對基本滿意而言，差距較大，可能的原因是雖然居民在總體上對現行保障房政策是滿意的，但可能由于政策只能滿足大部分人大部分的利益，不能也不可能滿足所有人的全部利益，或是政策本身還存在著部分瑕疵，做不到令所有人都非常滿意。還有一個可能的解釋是，調查對象在接受訪問時往往不會給出特別極端的答案；在不滿意類別中，一般所占的比例最大，不太滿意次之，非常不滿意為0，說明在對現行保障房政策不滿意的調查對象中，沒有人是持極端態度的，可能的解釋是即使有少部分人對現行保障房政策不滿意，但該政策還是滿足了其部分利益，只是有些方面還有待改進。

3.現行保障房政策居民響應的主要影響因素

由計量結果可以看出，住房面積的系數為-0.027，回歸系數為負值，處于1%的顯著水平，發生比為0.973。說明住房面積與居民滿意度的選項值呈負相關。由于居民滿意度的選項值為1時是非常滿意，為5時是非常不滿意，因此住房面積與居民滿意度正相關，即住房面積越大，居民越滿意。發生比的解釋應為自變量高水平和低水平相比，導致因變量向高水平發展的作用強度。此處即表示在控制其他變量的作用后，住房面積大的促使居民不滿意的能力是住房面積小的0.973倍。換句話說，住房面積每增加1%，居民的滿意度就會增加到原來的1/0.973=1.028倍。說明對于居民而言，住房面積直接影響其生活質量，從而影響其對住房政策的評價。對于居民而言，住房面積與居民的利益直接相關，處理好居民利益問題才能獲得好的政策實施效果及評價。就我國目前狀況而言，經濟適用房標準60 m2，最多不超過90 m2，廉租房標準50m2，未考慮到家庭人口因素，這樣勢必對那些多子女又亟需住房保障的家庭產生影響，進而損害其切身利益，產生不公平心理，必然會對住房政策產生負面的評價。此外，由于地區差異，人們的生活習慣不同，對于住房面積的需求也不一樣，所以在確定住房面積時要將這些因素考慮在內。

除了住房面積之外，處于較高顯著水平的還有戶籍、申請手續的方便程度以及住房公積金或住房補貼。戶籍的系數為-1.014，回歸系數為負值，處于10%的顯著水平，發生比為0.363。說明外地人普遍比本地人對現行保障房政策滿意，本地人，尤其是本地城鎮人口，相對不滿意。可能的解釋是，外地人到本地，多數是打工，對當地環境不熟，人際網絡不發達，親戚朋友不多，只求安身立命之所，故對住房問題要求不高，更容易得到滿足；相反，本地人除了能夠居住以外，還會提出更高的要求，反而不容易得到滿足。發生比為0.363，說明外地人的滿意度是本地人的1/0.363=2.755倍。在我國戶籍制度改革之前，外地人的戶籍分為城鎮人口和農村人口兩種。外地城鎮人口雖然也居住在城鎮，要求相對較高，但他們到本地打工并定居是因為本地更為發達，較之家鄉更符合他們的要求，甚至超出他們的期望，故較之生于斯長于斯的本地人要更容易得到滿足。對于外地農村人口來說，由于過去長時間生活水平較低，起初的要求就不高，因而較之外地城鎮人口更容易得到滿足。

申請手續的方便程度的系數為0.388，回歸系數為正值，較為顯著，發生比為1.474。說明申請手續的方便程度與居民滿意度的選項值呈正相關，即申請手續越方便，居民越滿意。發生比為1.474，表示申請手續方便程度選項值每減少一個單位，即方便程度每增加一個等級（過分繁瑣—較繁瑣—一般—較為方便—非常方便），居民的滿意度就會增加到原來的1.474倍。申請手續的方便程度反映了政府的工作方法以及工作效率，會給申請者以最直觀的印象，從而影響其對政府制定的政策的評價。我國目前保障房申請手續較為繁瑣，申請時間也較長，大致分為申請、審核、公示、保障四步。申請手續的繁瑣主要體現在材料的申請和資產的審核上，國內已有很多對這方面的研究。此外，問卷訪問對象大多反映輪候時間過長，也反映了申請手續上的繁瑣。導致申請手續的繁瑣主要有以下幾個原因：收入資料的真實性、資產審核的困難性、服務網絡不健全、管理機構不統一以及相關法律的缺失。因此，為了簡化保障房的申請手續，提高居民對住房保障政策的滿意度，可以嘗試從以上幾點入手。

住房公積金或住房補貼的系數為0.435，回歸系數為正值，處于10%的顯著水平，發生比為1.545。說明住房公積金或住房補貼與居民滿意度的選項值呈正相關，即居民的滿意程度隨著住房公積金或住房補貼的擁有而增加。發生比為1.545，表示住房公積金或住房補貼選項值每減少一個單位（什么都沒有—有住房補貼—有住房公積金—有住房公積金和補貼），居民的滿意度就會增加到原來的1.545倍。住房公積金和住房補貼是政府住房保障政策的經濟手段，是該項政策的重要組成部分，居民應當是真正的受益者。然而，有超過半數的調查對象既沒有住房公積金，也沒有住房補貼，說明住房保障政策并沒有能夠很好的貫徹實施，居民的利益沒有得到保障，進而影響到居民對現行保障房政策的評價，即滿意程度。在住房公積金和住房補貼問題上，一方面是因為我國的社會保障體系還不完善，住房公積金和住房補貼還未能實現全覆蓋；另一方面，目前我國保障資金穩定性、流動性不高，公積金增值收益少，投資回報長，再加上保障房分配、使用、后期管理壓力日益加大，都需要大量資金的投入。而且保障性住房具有福利性住房的特點，依托市場化融資困難，目前我國對其的融資渠道相對單一，政府財政壓力較大。這些原因都導致了部分居民無法獲得住房公積金和住房補貼，無法成為住房保障政策的真正受益者，從而影響到對現行保障房政策的評價。

此外，就業狀況、保障性住房相關政策的了解程度、住房承擔能力、是否采取網絡方式以及相關人員是否定期上門了解雖然系數較大，但均因置信水平太低，不具有統計意義，故排除；年齡、家庭收入以及文化素質不僅系數較小，置信水平也低，故也不是居民政策滿意度的主要影響因素。

三、結論與政策建議

現行保障房政策的居民滿意度的主要影響因素為住房面積、戶籍、申請手續的方便程度以及住房公積金或住房補貼。這些影響因素的作用方向及影響程度也不盡相同，其中，住房面積越大，居民越滿意；外地人普遍比本地人對現行保障房政策滿意，本地人，尤其是本地城鎮人口，相對不滿意；申請手續越方便，居民越滿意；居民的滿意程度隨著住房公積金或住房補貼的擁有而增加。

為了更好地建立和完善住房保障體系，滿足住房保障對象的需求，針對以上分析得出的現行保障房政策的居民滿意度的主要影響因素，并結合問卷中調查對象的意見，提出以下幾點建議：

1.在確保住房保障對象居住的前提下，適當考慮增大住房面積；進一步努力完善戶籍制度，特別是針對流動人口的管理制度；盡量簡化保障房申請手續，最好能夠開發網絡申請、審批平臺；嚴格貫徹實施住房公積金制度，對企事業單位公積金的發放建立監督機制，并有針對性的發放住房補貼，強化資格審核，確保優惠政策使最需要的群體受益。

2.注重保障房的選址問題，不要造成住房保障群體與普通群體的隔離。多數人希望保障性住房能夠建設在普通小區中，而不是專門新建一個小區。在保障低收入群體物質生活的同時，也要給與其心理上、人性上的關懷，要與普通群體同等看待。

3.在對住房保障申請管理實行網絡化操作時，大多數人擔心泄露私人信息，因此要注意對私人信息的保護。對住房保障申請管理實行網絡化操作是歷史的必然趨勢，也是提高政府工作效率、節約申請者時間的需要，但在建設網絡信息化平臺的同時，也應當注意網絡監管的重要性。

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