房地產項目景觀成本規劃與效果控制探討

鄧春丹

(聯發集團，福建 廈門361000)

1 引言

房地產行業在經過了最近10年的高速發展后，競爭日趨激烈，成本日趨透明，追求最佳的性價比是我們每一個專業人員所需要面臨的問題，所以如何在滿足樓盤環境營造需要的同時節約成本，就成為各房地產開發商最關心的問題。當前的經濟形勢下，如何更好地做好景觀成本規劃與效果控制，這是一個非常重要的問題，也是房地產景觀設計師重要的責任之一。本文將從“多個維度”進行分析，探討房地產景觀設計師應如何做到效果與成本的平衡。

2 站在客戶景觀品質關注點

在設計過程中，要做好產品，首先應站在客戶的角度想問題，關注客戶景觀品質關注點(表1)[1]，以客戶需求為導向進行成本分布，做到將好鋼用在“刀刃”上。

表1 不同置業類型客戶景觀品質關注點列表

3 理清景觀成本構成

明確景觀與其他專業交接處工作界面，不僅可以避免出現工程施工中三不管的地方，更重要的在于理清成本構成。當前在談到某項目的景觀單方成本的時候，往往沒有弄清楚這個景觀成本中包含哪些內容、不含哪些內容。只有在景觀成本界面清晰的基礎上，才能談得上目標成本的控制，特別是對于地塊小的項目，幾萬或幾十萬的成本波動都會導致單方成本的顯著變化。如南寧尚筑景觀單方成本350元/m2，景觀面積36000m2，地下室頂板排水過濾層成本113.4萬，南寧將此部分成本計入景觀成本，反映到單方成本就是31.5元/m2，僅僅排水過濾層一項就占到9%，導致后期實施單方成本318.5元/m2，較大影響景觀效果。建議景觀成本構成參照表2。

4 成本規劃及效果控制方法

4.1 設計階段

(1)方案階段不均衡使用景觀成本。按區域分主次針對性設計，對場地做造價區域劃分，明確造價等級，重點區域重點打造，其余區域簡化處理，庭院組團考慮均好性。漳州君悅華庭景觀單方成本為350元/m2，下圖為此項目成本價值分配圖(圖1)，這樣成本分布，能將客戶關注點的部位重點打造，體現項目亮點。

圖1 項目成本價值分配

(2)控制硬景與軟景的面積比例。景觀硬景單方成本較高，若硬景面積過大，將導致整體景觀單方成本過高，所以應控制硬景與軟景的面積比例。聯發軟硬景指導原則軟硬景比例(不含商業街及架空層)約為7∶3;若景觀面積(不含商業街和架空層)≤2萬 m2，硬景比例比可適當提高，但不超過40%。漳州欣悅華庭軟景∶硬景=6∶4，符合集團審核指標。

表2 景觀工程目標成本構成(試行版)

(3)控制硬景中石材的用量、品種、厚度、設計尺寸、鋪貼方式及面層處理形式:在設計時，主入口、主要景觀節點及建筑單元入口采用石材，其余區域以洗米石、透水磚、燒結磚等為主，達到控制石材面積的目的;選擇普通質地的石材，且盡量利用項目當地石材;控制石材厚度，因為石材厚度50mm與厚度30mm價格差一倍，因此在滿足功能要求的情況下，盡量選擇適當厚度的石材，如人行道20～25mm，消防車道30mm，商業街車行道40mm。

(4)控制景觀立面材料。根據產品定位和設計需求進行景觀立面材料的控制，比如首改項目崗亭、小區圍墻、景觀亭和廊架的立柱、地下車庫側墻等采用真石漆取代石材，但注意真石漆與地面交接處碰水容易脫落，應考慮石材踢腳線的處理。

(5)優化硬景結構層做法。在達到質量最低標準的基礎上，減少看不到的無效成本。小區內消防車道混凝土基層200mm厚;車行道混凝土基層150mm;人行道混凝土基層100mm厚。

(6)控制軟景中喬木的量，尤其大喬木的量，同時增加視線高度植物綠量。據以往項目統計，喬木成本約占軟景成本比重的60%左右，尤其是大喬木的成本占比，所以控制喬木的量至關重要。控制喬木的量，首改盤3～4株/100m2軟景面積，特別是控制大喬木的量，大喬(胸徑≥20cm):中喬(15cm≤胸徑＜20cm):小喬(8cm≤胸徑 ＜15cm)=1∶2∶7，施工圖中應認真核對。如:漳州欣悅華庭項目軟景面積16000m2(不含商業街)，根據首改盤景觀指標統計出喬木量應控制在480～640株，大喬48～64株，項目設計時，大喬實際設計量為63株(圖2)，符合首改盤景觀指標。據研究，人的最佳視角區在1～3m，在這個視覺范圍內增加植物綠量，效果最好，所以在設計時，可通過種植常綠大灌木如石楠、楊梅等來實現。

圖2 漳州欣悅華庭項目

(7)把握苗木價格的突跳點。設計時，應關注苗木的規格，有些苗木規格跨度幾公分，價格相差較大，直接影響后期景觀成本(表3)。

表3 苗木價格突跳點分析

(8)控制地被面積、增加草坪面積。草坪單方成本約為30～50元/m2，是所有景觀分項中最低的。同時設計合理的草坪空間互動參與性更強，增加草坪的面積是降低成本最為有效的手段。

4.2 實施階段

(1)施工單位選擇。對施工單位的報價加大審核力度，合理定價，建議采用招投標方式確定施工單位。房地產開發商要善于選擇質優價廉(合理低價)的施工單位。近幾年，一些品牌房地產企業，通過確定長期戰略合作伙伴的模式來降低成本，不失為一種好方法。

(2)與其他專業的早期協調、溝通，避免不必要成本增加。工作界面理清，各專業間交叉作業事先有序計劃，合理組織施工順序，盡量減少不必要的設計變更。

(3)喬木采用甲指乙供或甲供的原則。聯發以前項目苗木多都采用乙供的方式，實施后效果一般且成本偏高，現多采用甲指乙供或喬木甲供的形式，實施后效果有明顯提升且成本降低。①苗木采購時，帶上施工單位的報價單，保證設計效果和總價平衡的情況下，可根據苗圃質量情況，對形態、觀賞性類似的苗木品種、規格做適當調整，不局限于圖紙。②苗木采購時，懂得苗木的分級控制，將苗木分為一級、二級、三級、不合格(圖3)，因為不同級別的苗木差價較大，采用分級控制，在保證效果同時節約成本。首改項目基本以二級為主;三級少量運用，運用時，建議采用拼種手法;重點區域用一級喬木點綴;不合格喬木嚴禁使用。

圖3 苗木分級

5 控成本與保效果的建議

5.1 景觀標準化的建立與運用

當前多數房地產開發商的項目分布全國多個城市，在不同地區由不同開發團隊進行項目開發，要控制好各項目的景觀品質，且景觀單方成本也能在可控范圍是一件不易的事情。所以，建議建立景觀標準化系統，形成設計流程、集團設計導則、景觀空間模塊、硬景及軟景模塊、景觀配套、景觀工藝等標準化，以達到直接復制節約時間和保證效果的目的。在這里，拿聯發的標準化拋磚引玉一下。

(1)集團設計導則(表4)，通過聯發以往項目的成功經驗和借鑒其他優秀開發商的相關數據，整理出一系列景觀指標和設計導則，為后期景觀方案把控提供參考數據。

(2)硬景模塊。對各種風格的景觀構筑物分類進行標準化模塊梳理，如大門、景觀亭、小區圍墻等;對廣場及園路鋪裝樣式、消防車道等進行標準模塊化梳理[2]。硬景模塊整理，可復制的意義較大，硬景模塊詳見圖4。

表4 集團設計導則

圖4 硬景模塊

圖5 苗木模塊

(3)軟景模塊。綜合景觀綠化效果及各區域公司 當地苗木市場情況，考慮成本因素選擇合適的品種和規格作綠化苗木標準化設計，并整理出各區域常用的喬木，并標明喬木的建議規格和當年的市場價格，方便集團的苗木采購，且較好控制效果和成本。軟景標準化包括不同區域適宜的綠化苗木品種及規格、不同空間軟景植物配置標準化等[2]，苗木模塊詳見圖5。

5.2 全員全過程景觀成本控制

努力追求最好的景觀效果始終貫穿在項目運作的整個過程，從設計來講，在項目開始的規劃階段就為景觀留足空間;從施工來講，材料采購、成本控制、招投標及后期養護都應多方位地為景觀效果的體現提供強有力的支撐，因此，項目景觀效果的成功把控是公司上下全體努力的結果，而不僅僅是景觀設計師或景觀工程師的事情。

6 結語

本文系筆者對房地產項目景觀成本規劃與效果控制初步的認識和理解，并結合實際操作情況，提出了一些比較實用、方便操作的方法。希望能對同行有所啟發，當然也是拋磚引玉，與大家共勉。

[1]曹 陽.地產景觀品質提升－深耕設計管理[R].北京:博志成咨詢集團，2012.

[2]鄒巨龍.珠三角居住區低成本景觀設計研究[D].廣州:華南理工大學，2011.