試論商業銀行住房抵押貸款存在的風險與措施

李偉 于冰潔

（河南建筑職業技術學院 河南省 鄭州市 450007）

試論商業銀行住房抵押貸款存在的風險與措施

李偉 于冰潔

（河南建筑職業技術學院 河南省 鄭州市 450007）

隨著我國經濟的不斷發展，人們的消費需求也變得越來越大。現階段，我國的商業銀行住房抵押貸款業務得到迅速發展，隨之而來的是一些不可避免的潛在風險。本文就商業銀行住房抵押貸款存在的風險來進行分析說明，并相應的提出一些解決措施。

商業銀行；住房；抵押貸款；風險；措施

前言

隨著我國國有商業銀行市場以及其他各種金融機構的進一步發展壯大，抵押貸款作為銀行的一種放貸方式，在商業銀行和各種金融機構得到中廣泛使用。其中住房抵押貸款也取得快速發展，對現階段中國的經濟和社會發展有著極其重要的意義。同時帶來的風險也不少，在這一問題上我們要充分發揮房貸優勢，積極解決出現的問題，從而避免貸款所造成的損失和不良影響。

1　住房抵押貸款現狀

現階段，銀行個人貸款業務由于符合現代大眾消費心理需求受到廣泛關注。銀行住房抵押貸款對于那些擁有房產的客戶來說是一種很好的集資手段，而對商業銀行代說，是一種相當具有發展潛力的信貸業務。因此各大商業銀行和金融機構都將住房抵押貸款作為重點發展業務。

隨著我國住房抵押貸款業務的快速增長，很多問題也隨之慢慢顯現出來，主要表現為業務辦理中的各種潛在風險。

2　住房抵押貸款的風險

2.1信用風險

信用風險又叫違約風險，這其中包括有被迫違約風險以及理性違約風險。被迫違約風險指的是借款人的一種被動行為，理論上認為是因為償還能力達不到才不得不違約的。也就是說借款人雖然有還款意向，但是卻沒有還款的能力。而理性違約風險指的是借款人主動拒絕還款，權益理論方面上認為借款人可通過對其住房的實際權益以及抵押貸款額度大小的比較，來決定是否違約。因為市場會發生變動，借款人可以在房地產的市場價格波動上升時，可以同感轉讓住房從而還清貸款，并且也可能在收回成本的基礎上得到一定的利潤。然而當房地產市場不景氣時，借款人為了最大限度減少損失，即便他具有償還債務的能力，他也可能會主動違約。

2.2流動性風險

流動性風險指的是債權難以足額變現而造成的風險，銀行為了保證其資產的質量，要將流動性放在重要位置。當前流動性風險的主要體現：①我國目前住房抵押貸款的款源主是公積金以及儲蓄存款，然而銀行所吸納的存款絕大部分都是屬于短、活期存款，時間較短，流動性極強，而住房抵押貸款的時間較長。這種存款時間短貸款時間長的行為降低了銀行的流動，從而導致流動性風險。②因為銀行手中持有的債權難以在短時間內變現，流動性風險隨之出現。流動性風險可能會使商業銀行在金融市場上喪失有利機會，造成額外的損失。

2.3操作風險

違規操作是商業銀行容易形成資產風險的其中重要原因之一，是銀行和金融機構在貸款上要求極為寬裕所導致的業務風險。重視業務指標的行業風氣之下，機構內部重視業務，缺乏管理，以致違規經營。另外，某些業務人員思想怠慢，工作中違規操作，不負責任，也是導致風險的誘因。

2.4利率風險

所謂的利率風險指的是利率的變動商業銀行所承受的來自于資產價值變更的風險，這是由該業務吸納的存款，存款時間短、貸出時間長的資本運作方式決定的，利率出現波動的結果是無論漲跌受損失的總是銀行。假如銀行利率上漲，那么住房抵押貸款也會隨之上調利率，這就很可能會增加借款人還款壓力，借款額越大，那么相應的還款期限也就越長，所造成的不良影響也就越大，從而使違約風險增大。利率下降，借款人則很有可能會在當前低利率的基礎上借款來償還貸款，增加了銀行的風險。

2.5管理風險

管理風險就是商業銀行內部管理出現問題，而導致的風險，很多商業銀行和信貸機構為了完成業務指標，一味的搶占市場份額，以致出現了很多因為貪吃嚼不爛的問題。并且極度缺少這一業務方面的人才來進行管理。

2.6市場政策的風險

政府是國家經濟發展戰略的踐行者。政府經濟的調整會給房地產市場帶來極為深刻的變化，可能會給商業銀行帶來巨大損失，然而從國家整體發展戰略上來說，這一現象又不可避免。

2.7法律制度上的風險

具體指當前在住房抵押貸款業務上的法律法規制度還不完善，缺乏一定的執行力，導致對借款違約、失信等的懲罰措施不夠，使商業銀行遭受著較大損失。

3　風險控制的控制方法及措施

3.1控制信用風險

針對于信用風險，應該建立一套合理有效的信用評定制度。對于借款人要設置一定的門檻對于信用度不高，還款能力低或不具有還款能力的要認真評估避免損失，同時銀行內部要完善對信用的監督控制力度，杜絕因為重業務忽視對信用的要求，從而減少因為信用帶來的損失。

3.2控制流動性風險

首先要增強風險管理意識，商業銀行要加強風險的宣傳教育，從而強化銀行的風險意識。正確處理流動性與贏利性的關系，在保證資金正常安全流動的前提下，實現盈利目標。因為流動性風險是一種危害極大的風險體現，所以銀行要充分認識到控制控制流動性風險的必要性。要設置專門的流動性管理機構，并培養專業型人才對其進行管理。此外還要做好對資金流動性分析和預測，并在此基礎上建立健全流動性風險預防設施保障，將流動性的風險管理引入規范化、科學化以及系統化的軌道，緩慢的形成有效管理和安全保證機制。還要建立一套風險處理辦法，當風險發生之時，可以實現如何將風險控制在最小的范圍之內。

3.3控制操作風險

首先要樹立健康科學經營理念，加強銀行工作人員的職業道德培訓，防范員工在操作中的違規行為，要正確的處理好業務與風險的關系，樹立規范與發展并存的理念。還要培養企業風險管理的文化，使得各個崗位能夠建立切實有效的監督管理機制，落實獎勵和處罰制度，加強對崗位的控制力度從而切實地解決操作風險的問題。

3.4控制利率風險

對于利率變動導致的風險，銀行可以采取相應的解決措施。首先要保證抵押貸款的利率也能夠根據實際情況進行調整，也就是說利率能夠根據市場利率的變化而作出相應的調整。區別于我國現行的利率浮動，這種對于銀行利率周期性的調整能夠有效改善銀行存貸款的限期狀況，這種方式能夠將銀行所承擔的利率風險轉移至借款人，相反的由于利率下降所導致的利率風險一樣能夠轉移至銀行。然后可以通過開發固定利率的方式來抵押貸款，指的是在貸款合同所規定和允許的歸還貸款期限內，貸款利率一直保持固定不變的一種住房抵押貸款方式方法。然而在此種模式下，商業銀行由于這些利率問題，卻承擔了絕大部分的利率方面的風險，然而假若銀行可以通過這種固定利率方式，取得比較固定的資金來源的話將能夠避免相應的流動性風險。要完善利率風險管理，要學習西方建立風險利率管理機構，預測市場利率變化，分析利率走向，達到規避風險的目的。

3.5控制管理風險

各大商業銀行和金融機構應該制定具有操作性、安全性、系統性的規章制度和辦事流程。嚴厲打擊過分侵占市場份額的行為，并且加大對管理的資金投入，培養針對住房抵押貸款的專業性團隊和人才，以確保管理內部的協調高效以及安全性可信性。

3.6控制市場政策風險

對于市場政策的風險，銀行和各金融機構應該對房地產市場進行調研和關注，始終保持理性的認識，政府應該根據實際請款綜合考慮達到最優目標，借貸人要正確理財，切忌投機取巧。

3.7控制法律制度風險

商業銀行所開展的住房抵押貸款業務，因為市場以及政策等的變化，面臨著各種各樣的風險，這就需要有著良好的和切實有效的法律保證和政策支持。我國應該制定相關的信貸法律，來明確主客體的責任和義務規避風險，從而減少損失。

4　結語

商業銀行的住房貸款業務是經濟發展的產物，給人們的生活帶來了一定的便利，它給人們生活帶來便利的同時也帶來了較多的潛在風險，商業銀行在這一過程中，要合理考慮，規避風險從而減少損失。

F832.4

A

1673-0038（2015）36-0253-02

2015-8-19