房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制管理探微

張美梅

（身份證號(hào)：620503198208050348 江蘇蘇州 215300）

前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)階段作為成本管控的重要環(huán)節(jié)，它直接關(guān)乎著工程總成本，且影響著工程造價(jià)。設(shè)計(jì)決定著工程的整體效益，也是控制工程成本的關(guān)鍵點(diǎn)，待確定初步設(shè)計(jì)方案后，工程規(guī)模、結(jié)構(gòu)布局以及工程材料等也基本確定。因此，強(qiáng)化成本管控，重視開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，提升管控水平，已變成房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的主要目標(biāo)。

1 工程實(shí)例

1.1 實(shí)例一

首創(chuàng)某住宅項(xiàng)目，整體建筑面積為195346m2，2010年開(kāi)始建設(shè)，2013年正式入住，居住總戶數(shù)為1922。基礎(chǔ)設(shè)計(jì)采用混凝土灌注樁，待樁初步成形之后，實(shí)施地端注漿擴(kuò)底。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員參照地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行計(jì)算，單樁承載力達(dá)到3100kN，并以此為依據(jù)來(lái)布置樁體，開(kāi)展施工操作。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)終孔階段樁的底持力層進(jìn)行取樣分析，結(jié)合注漿擴(kuò)底負(fù)載力可知，本項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)值偏小，提倡開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)靜載試樁，以此來(lái)取值。經(jīng)由試裝操作表明，試驗(yàn)壓力值均處于壓機(jī)極限值邊緣。待專家商議之后，建議增加設(shè)計(jì)值，但實(shí)際上，為追趕施工進(jìn)度未采用此值，依照原計(jì)劃施工，使得工程造價(jià)有所增加，浪費(fèi)了一定的造價(jià)，大約浪費(fèi)了1/4。

1.2 實(shí)例二

在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中，住宅和商業(yè)項(xiàng)目的配套使用，將會(huì)對(duì)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。例如，首創(chuàng)某商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積為108918m2，2010年著手建設(shè)，2013年正式建成，并投入運(yùn)營(yíng)，且運(yùn)營(yíng)效果良好。該項(xiàng)目與相鄰的住宅項(xiàng)目共同組成商住一體化建筑，這不僅能刺激銷售，為居民提供便利，還能優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，改善住宅氛圍。

通過(guò)上述實(shí)例探討以及多年實(shí)踐積累可知，在工程項(xiàng)目中，其設(shè)計(jì)以及造價(jià)控制質(zhì)量緊密相關(guān)，相輔相成，具體表現(xiàn)如下：越不能保障設(shè)計(jì)質(zhì)量，則最終造價(jià)控制質(zhì)量便越不理想，且隱藏越多的質(zhì)量隱患，最終的工程質(zhì)量也愈發(fā)不理想[1]。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程的成本管控現(xiàn)狀

在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)商一致認(rèn)為施工階段是最主要的工程投資領(lǐng)域，并將施工階段作為成本控制管理關(guān)鍵點(diǎn)，有些單純重視工程結(jié)算，在設(shè)計(jì)成本控制管理中花費(fèi)較少的精力，主要存在以下問(wèn)題：

2.1 重視建設(shè)周期，忽視設(shè)計(jì)質(zhì)量

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，一般需要消耗大量的資金，面臨沉重的銷售壓力，因此，開(kāi)發(fā)商為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，迫于資金回收，通常會(huì)縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，忽略設(shè)計(jì)階段，這種時(shí)間壓縮性問(wèn)題在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段體現(xiàn)最為明顯，導(dǎo)致設(shè)計(jì)周期大大縮短，無(wú)法保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，進(jìn)而引發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題，例如，規(guī)劃不健全、功能布局不合理。待完成工程建設(shè)后，需要拆除部分設(shè)施、設(shè)計(jì)不完整，互相抵觸，增加了設(shè)計(jì)變更次數(shù)，制約了施工成本控制工作。

2.2 設(shè)計(jì)方案過(guò)于保守，忽略經(jīng)濟(jì)性

在工程設(shè)計(jì)活動(dòng)中，大多數(shù)設(shè)計(jì)人員均關(guān)注技術(shù)，忽略經(jīng)濟(jì)，當(dāng)方案中標(biāo)之后，后續(xù)設(shè)計(jì)工作缺少有效的競(jìng)爭(zhēng)體系，設(shè)計(jì)人員一味突顯安全性，忽略經(jīng)濟(jì)性，不修邊幅地抬高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、增加設(shè)計(jì)系數(shù)，無(wú)節(jié)制地增加梁柱截面積與增強(qiáng)混凝土強(qiáng)度，進(jìn)而引發(fā)設(shè)計(jì)不合理問(wèn)題，導(dǎo)致工程投資嚴(yán)重失控。

2.3 設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)算缺少科學(xué)性

目前，主要由工程總造價(jià)來(lái)確定設(shè)計(jì)費(fèi)用，有時(shí)也通過(guò)建筑面積來(lái)落實(shí)設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)，使得一些設(shè)計(jì)人員為一己私欲，盲目地拓展工程規(guī)模，不考慮設(shè)計(jì)方案，私自設(shè)置梁柱截面，任意增加配筋數(shù)量，隨便增強(qiáng)混凝土強(qiáng)度等級(jí)，進(jìn)而提升工程造價(jià)[2]。

2.4 人員素質(zhì)低下，造價(jià)意識(shí)薄弱

大多數(shù)概預(yù)算人員通常參照設(shè)計(jì)圖來(lái)開(kāi)展工程量的計(jì)算工作，完成概預(yù)算編制，專業(yè)技術(shù)知識(shí)掌握較少，控制造價(jià)設(shè)計(jì)時(shí)，不能提供合理意見(jiàn)，無(wú)法為設(shè)計(jì)人員提供參考。另外，設(shè)計(jì)人員對(duì)材料市場(chǎng)的了解較少，不明確市場(chǎng)價(jià)格，不熟悉取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件，不了解定額文件，在具體的設(shè)計(jì)活動(dòng)中，經(jīng)濟(jì)觀念薄弱，責(zé)任意識(shí)淡薄，無(wú)法有效開(kāi)展造價(jià)控制管理工作。

3 成本管控改善對(duì)策

3.1 優(yōu)化工程設(shè)計(jì)招標(biāo)，合理選擇設(shè)計(jì)單位

現(xiàn)階段，在規(guī)劃設(shè)計(jì)活動(dòng)中，大部分開(kāi)發(fā)商均已實(shí)施設(shè)計(jì)招標(biāo)，然而其評(píng)標(biāo)參數(shù)卻過(guò)度關(guān)注方案建筑效果，幾乎不考慮經(jīng)濟(jì)性。由此可知，在設(shè)計(jì)招標(biāo)階段，不僅要著重比對(duì)建筑方案，而且應(yīng)把經(jīng)濟(jì)性列入評(píng)標(biāo)范疇；不僅要重視建筑方案的技術(shù)性，還應(yīng)兼顧經(jīng)濟(jì)性，注重建筑特色與成本的內(nèi)在關(guān)聯(lián)，比較研究因建筑特色所增加的投資和價(jià)值提升程度，從中選擇最理想的建筑。另外，還應(yīng)把主體和相關(guān)配套看作整體，共同開(kāi)展招標(biāo)工作，實(shí)施多家競(jìng)投，開(kāi)展專家評(píng)比，以此來(lái)選出實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位，并進(jìn)行開(kāi)拓創(chuàng)新、縮減工程造價(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)商應(yīng)參照投標(biāo)設(shè)計(jì)方案，聯(lián)系市場(chǎng)行情，結(jié)合本公司現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)各投標(biāo)方案，合理編制成本概算，并以此充當(dāng)評(píng)標(biāo)依據(jù)。

3.2 加強(qiáng)圖紙審核，合理編制設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃

在工程施工階段，不可避免地會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證，而施工圖質(zhì)量不達(dá)標(biāo)時(shí)產(chǎn)生此類問(wèn)題的根本原因。所以，應(yīng)強(qiáng)化圖紙審核，盡可能減小成本變動(dòng)幅度，從實(shí)踐活動(dòng)中來(lái)說(shuō)，整改和彌補(bǔ)設(shè)計(jì)方案，積極改正，盡量以較小的代價(jià)換取比較理想的效果[3]。加強(qiáng)圖紙審核：①應(yīng)依托社會(huì)資源，委托專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)來(lái)全面審查設(shè)計(jì)圖紙；②從公司內(nèi)部著手，認(rèn)真編制設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃，并結(jié)合具體情況及時(shí)調(diào)整，全面落實(shí)計(jì)劃任務(wù)，秉持高度的責(zé)任心，考慮和關(guān)心開(kāi)發(fā)商的切身利益，通過(guò)規(guī)范、合理的設(shè)計(jì)方案來(lái)縮減時(shí)間成本，提升整體收益。

3.3 變革設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)手段，實(shí)施限額設(shè)計(jì)

依托當(dāng)前設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)手段，進(jìn)行變革，通過(guò)設(shè)計(jì)限額中所規(guī)定的特定比率設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)，輔以獎(jiǎng)懲處罰，不斷優(yōu)化工程造價(jià)。對(duì)于超出設(shè)計(jì)限額極值的則應(yīng)采用積累制處罰形式。對(duì)于不超出限額的則應(yīng)采用積累制獎(jiǎng)勵(lì)。借助獎(jiǎng)懲激勵(lì)體制來(lái)提升責(zé)任意識(shí)，鞭策設(shè)計(jì)人員積極創(chuàng)造，在投資控制工作中合理利用現(xiàn)代方法。另外，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，采用設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任體系，讓設(shè)計(jì)人員明確工程預(yù)算定額，掌握取費(fèi)定額，明確市場(chǎng)價(jià)格信息，依照規(guī)劃投資估算有效管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)、控制概算，然后依托擴(kuò)初設(shè)計(jì)概算來(lái)管控施工圖預(yù)算。而不同專業(yè)在確保基本功能與技術(shù)順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上應(yīng)編制相應(yīng)策略，科學(xué)分配、有效利用投資限額，將施工圖以及預(yù)算整合成統(tǒng)一整體，全面融合技術(shù)與經(jīng)濟(jì)。

3.4 全面參與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，采用資源前置

因側(cè)重點(diǎn)不同，從工程成本控制層面而言，開(kāi)發(fā)單位的重視度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出設(shè)計(jì)單位，因設(shè)計(jì)單位自身的經(jīng)濟(jì)意識(shí)不足，更加關(guān)注設(shè)計(jì)效果[4]。由此可知，成本控制管理人員應(yīng)保證全面參與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作。成本以及設(shè)計(jì)人員還需加強(qiáng)合作，密切配合，參照設(shè)計(jì)任務(wù)書有效完成方案對(duì)比工作，擇優(yōu)選擇，從技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性層面進(jìn)行綜合比對(duì)。通過(guò)資源借助，科學(xué)設(shè)定外部資源介入點(diǎn)，掌握設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、確定成果提交規(guī)范；提升外部資源的自主性，全面整合相關(guān)資源；在資源內(nèi)部構(gòu)建有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以此來(lái)選擇理想的設(shè)備材料；及時(shí)總結(jié)概括外部資源的利用情況，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰制，進(jìn)而確保工程開(kāi)發(fā)如期開(kāi)展，降低成本投入。

4 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，房地產(chǎn)商愈發(fā)重視開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，不斷強(qiáng)化其成本控制管理工作，而這將顯著改善成本管理現(xiàn)狀，有效提升成本管理水平。與此同時(shí)，還應(yīng)明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涵蓋成本、質(zhì)量和工期等基本內(nèi)容。在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程，房地產(chǎn)商應(yīng)站在全局的角度來(lái)開(kāi)展成本控制管理工作，有效評(píng)判，進(jìn)而開(kāi)辟新的成本管理局面，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

[1]林 濤.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本控制[J].山西建筑，2014，35（28）：232～233.

[2]鄒 偉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段[J].施工技術(shù)，2015，35（12）：145～147.

[3]梁沛沛，謝瑞峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制管理研究——以某房地產(chǎn)公司 A 項(xiàng)目為例[J].價(jià)值工程，2012，31（24）：54～55.

[4]楊柏坤.基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制研究[D].東北大學(xué)，2015.