房地產項目工程造價的重點控制對策

萬芳

（明發集團南京房地產開發有限公司 江蘇南京 210000）

房地產項目工程造價的重點控制對策

萬芳

（明發集團南京房地產開發有限公司 江蘇南京 210000）

隨著國民經濟和社會的全面發展，我國各地房地產項目建設規模不斷擴大，對推動國民經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。房地產開發項目相比其他的一般性消費過程，具有建設周期長、資金投入大等特征，房地產開發項目在行業內競爭極為激烈和殘酷。本文簡要介紹了房地產造價中存在的諸多問題，并對重點方面提出了相關的控制措施。

房地產；工程造價；重點控制；對策

前言

由于房地產項目建設領域信用體系不健全，法制不完備和執法不嚴，房地產項目市場主體行還不完全規范，以及部分地區領導者不切實際搞“形象工程”和“政績工程”“腐敗工程”等，至今我國還未能建立起一套完全適應于房地產項目工程造價控制管理體制的模式，給建筑企業經營管理帶來了諸多的不良影響，同時也阻礙了房地產業健康的發展，因此，建立科學健全的房地產項目工程造價控制制度是當今社會發展的必然性。

1 房地產項目工程造價存在的問題

1.1 設計方案的問題

在造價中設計方案以及設計標準決定了整個工程的造價。現在很對設計單位的設計人員設計水平有限，通產為了保證設計質量，隨意的提高設計標準，增加了工程總造價。同時在建設單位進行建設時為了保證高標準的要求，增加相關的各種人、材、機的使用，從而增加整個工程的總造價，并且為之后的工程結算造成了結算障礙。

1.2 施工階段存在的問題

在項目施工階段現場管理人員責任心不強，對合同、預算和有關規定不熟悉，對現場工程量問題不經核實隨意簽證、確認，未按程序簽證，現場經濟簽證管理混亂，簽證內容含糊不清。工程變更沒有嚴格控制，業主方提出的設計變更未作技術經濟性分析比較，施工單位為獲得更多利潤，把投標時的低價材料改用高價材料造成結算價增加幅度較大。

1.3 合同管理缺乏規范性

雖然我國已經頒發了相應的施工合同標準，但在具體的實踐中，部分施工單位并未按照相應的合同標準進行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴謹的現象，促使在實施中雙方存在理解歧義的問題。如由于對工程量清單中所含的工作內容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時因為建設單位缺乏相應的法律意識，缺乏對合同法律的理解，存在反索賠的意識差，以及有法不依的情況。

1.4 簽證管理問題

在建設中有很多關于簽證的問題，這主要是由于監理人員對施工的監理不嚴格造成的，比如，在施工過程中出現施工操作不合格時，監理人員不進行制止；對不合格的項目隨意簽證，不進行相關審查。除此之外，承包商為了降低成本，使用沒有資格證書的監理人工程師，使得監管工作不按照管理要求進行。

1.5 工程竣工結算的問題

工程計量不按規定計算，不按照國家規范統一規定計算規則，重疊交叉、多算、少扣工程量時有出現，造成竣工結算工程量增加。一些造價控制人員對工程結算審核較草率，沒有對項目合同條款和竣工內容是否一致就進行審核和驗收。造價控制人員專業素質不夠強，未按照國家規定的計算方法對工程量進行精準計算，也沒有檢查計價定額是否合理，是導致結算階段項目成本造價浮動的主要原因。

2 加強房地產項目工程造價控制的對策

2.1 構建工程造價管理體系

對重點項目的定期造價監督檢查是房地產工程建設項目的重要環節之一，造價管理部門必須要根據規定實施定期造價監督檢查，構建并完善重點建設項目的造價監督制度。建設部門要最大程度的了解在建項目造價的執行情況，并審核、控制對造價產生影響的諸多因素，防止出現資源浪費，出現問題要及時予以解決，充分發揮監督管理職能。

2.2 加強決策階段的造價控制

建設項目決策是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證、對不同建設方案進行技術經濟比較選擇及做出判斷和決定的過程。項目決策對工程造價以及項目建成后的經濟效益有著決定性的影響。在房地產工程的決策階段，需要考慮眾多的因素，并進行工程的可行性和收益分析，這個過程需要具有專業知識和具備豐富的造價管理經驗的從業人員進行細致入微的調研和分析，盡可能地將造價影響因素考慮全面，使得分析結果具有較高的可信性。

2.3 加強設計階段的造價控制

對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。

2.4 加強施工和審計階段的造價控制

在房地產項目工程的施工階段，由于施工單位通常會將部分在結算中可能發生索賠的項目隱藏，應注重施工單位組織設計的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國家所實行的規范和標準相一致。保證不同施工階段中機械和人員的投入與施工設計的預期相一致。若是發生工程延期的情況，應對機械設備投入和人員投入進行調查，同時施工單位在施工期時，也應和施工組織的設計相一致。在進行房地產項目工程的造價審計工作時，應注重對整個工程項目的把控，加強對事后審計、事中審計和竣工后審計的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強事前審計。

2.5 加強竣工階段的造價控制

現場簽證的費用按照簽證材料進行計算。現場簽證是工程竣工結算的重要材料，在施工進行的過程中要注重對工程簽證的整理和收集，常見的工程簽證主要有施工現場地質條件和地下水位的變化；工程施工現場土方的轉運；由于設計變更導致的材料變化造成材料的浪費，不可抗力事件的發生導致工程的損失。在編制竣工結算時，要把現場簽證的費用計入工程造價。在施工現場發生的索賠事件要及時進行工程索賠，索賠時要有相關的依據和材料，在索賠材料上要有監理工程師和建設單位的簽字。

3 結束語

房地產的工程造價管理不僅影響了該工程的建筑質量和建設工期，還影響著建設單位的經濟利潤和工作方向，甚至影響了城市規劃和社會發展，既體現了工程造價管理對于一個工程項目的重要性，也體現了房地產項目對地區發展的重要性。因此，加強房地產工程造價管理，在工程從設計到實踐決算的各個階段完善造價管理機制，能夠有效地提高建設單位的利潤、降低社會資源消耗，是企業長期發展的要求，也是促進社會進步和經濟發展的有效方法。

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F293.33

A

1673-0038（2015）48-0131-02

收稿日期：2015-11-14

萬 芳（1987-），女，江蘇南京人，助理工程師，本科，主要負責招投標，標底編制，圖紙算量及目標成本管理工作，身份證號：360124198702103923。