房屋征收補償范圍與標準的思考

黃勤輝

（閩清縣房屋征收辦公室　福建省　福州市　350800）

房屋征收補償范圍與標準的思考

黃勤輝

（閩清縣房屋征收辦公室福建省福州市350800）

國有土地上的房屋征收目的在于消滅房屋占用范圍內的建設用地使用權，使國有土地所有權恢復到圓滿狀態，從而有利于土地的重新開發和利用。因此，房屋征收的補償范圍與標準，必須以土地為基礎，區分住宅建設地與非住宅建設地。同時土地征收涉及到很多問題，但是我國的相關條例過于偏狹、抽象，為了實現公平補償，要具體情況要具體分析，可通過適當方法加大征收的補償范圍。

房屋；征收；公平補償；范圍；標準

引言

房屋征收的補償在我國是非常重要的，相關制度的建立必須遵守法制發達國家征收制度的發展規律，也要解決我國不動產征收糾紛的主要矛盾。通過廣泛征求社會各界的意見，我國制定了《國有土地上房屋征收與補償條例》并且公布實施?！墩魇张c補償條例》是否只適用于房屋?作為其他建設用地，是否應該增加獨立的補償？由于不動產、住宅用地與非住宅用地在法律地位上的差異，其補償價格應該如何確定？

1　征收補償范圍的分析

征收房屋后，有著多種多樣的用途。征收的目的是為了公共利益的需要，是為了保障居民安居工程建設、舊城區改建的需要，是為了基礎設施建設、公共事業的需要。在征收補償條例中，明確說明了市、縣級以上地方人民政府為征收與補償主體。政府設立專門的房屋征收部門，負責實施房屋征收與補償工作，并規定建設單位不得參與搬遷活動。任何單位和個人都不得采取暴力威脅手段，如中斷供水、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。加大政府的責任，從制度上保證征收和補償工作的程序化、規范化。

《征收與補償條例》第17條第1款以窮盡列舉的方式將房屋征收補償的范圍限定為三種：房屋價值的補償；搬遷、臨時安置的補償；停產停業損失的補償。面對實際情況時，通過調查以后進行補償。還有就是根據《物權法》，我們可以看出征收具有物權轉讓的法律效果，也就是說征收是國家取得私人不動產所有權或他物權。但是征收不是無償的取得私人財產的稅收等等，而是在取得私人財產權前必須進行公平補償被征收人的損失。補償是政府必須做到的，被征收人有著享受到相應補償的權利。從這一原因來看，在征收的制度中必須注意征收對象，根據實際情況確定具體征收補償的范圍與標準，以及具體的補償方式等。

政府征收了居民的房屋，必須相應的解決居民的居住問題，需要限制一定的范圍，立足于被征收人的生產和生活方面進行補償。為了有效地避免裁決糾紛，實現公平補償，則需要有切實可行的判斷標準。首先在法律上必須明確的說明到底哪些損失應該得到補償。單位（法人）或個人的房屋損失補償是一定要有的，建筑區劃內為區分所有業主或者是單獨享有的建筑物所有權的公共設施、公共建筑、花草林木等等地上的附著物，這些同樣的也要有一定的補償。值得一提的還有就是對于承租人的損失的補償，承租人可以通過將政府房屋征收行為排除在不可抗力之外而依據違約的相關責任從房屋所有權人那里獲得賠償的途徑得以保護，房屋所有權人根據征收補償來彌補自己的損失。其中，最重要的是房屋價值的補償。房屋是居民最重要的私有財產。

2　征收房屋價值的評估

現如今，房屋征收的補償價值是以類似房地產的市場價格為標準的。其影響因素分為一般因素、區位因素、自身因素等。一般因素主要有人口數量，人口素質，家庭人口規模，政治安定狀況等社會因素；經濟發展，居民收入等經濟因素；房地產制度，城市規劃，交通管制等行政因素。區位因素分為居住房地產和商業房地產兩方面。居住房地產主要是房屋所在地的地理環境，交通狀況、商業配套等以及學校、醫院、公園、廣場等公共設施，還有就是周邊經濟的發展情況。而商業房地產的區域因素有所處的商業圈的位置及商業氛圍是否濃厚，經營特色與競爭狀況等。另外還有影響工業房地產的區域因素，這與道路，港口，鐵路等運輸設施建設狀況，水質，空氣污染狀況等有關。自身因素主要是房屋自身的價值，如建筑年限，規劃設計，外觀形象等。對于這些情況根據不同的實際情況進行劃分。

隨著我國現代化經濟建設的不斷發展，城市建設規模不斷擴大，大范圍的城市房屋征收是必不可少的。在此認識下，相關房地產價值評估機構可以按照一定的標準，將征收項目所涉及的房屋進行分級處理，以一級為單位選取相應的類似房地產進行評估，這一措施提高了征收評估的效率，也更具有可實施性。為了更好的補償被征收人的損失，在實際操作中，房屋進行分級應當以區位為主導因素同時區分房產用途，在確定類似房地產所處區位的基礎上，結合被征收房屋自身情況選取合理比例的類似房地產，根據房產自身情況將被征收房屋同所選取的類似房地產進行對應，最后落實到戶。

對于分級評估，需要建立健全完善一定的法律法規，更好的實現公平補償。選取類似房地產影響因素，應當以區位因素為首選。在社會實際中很容易發現，被征房屋的價值不僅僅是房屋自身的價值，還包括房屋占用范圍內的規劃土地。要從公平公正的價值觀出發，對于不同情況的被征收人也應充分重視到其在征收中的真實利益損失，給以合理補償。要重視區位因素對于公平估價結果的重要性。

3　房屋征收補償方式

房屋征收補償對象不僅限于房屋，還包括建設用地使用權、道路、花草林木等其他地上定著物，甚至涉及到租賃權和地役權。房屋征收后，相應的土地使用權也收回?！墩魇张c補償條例》規定了對于被征收人的應給予的補償包括被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收房屋造成的停產停業損失的補償。并且對于不同的情況可以制定補助和獎勵。政府給予被征收人的補償可以是貨幣補償，也可以是房屋產權的調換。被征收人可以選擇自己適合的方式。房屋產權的調換也是根據被征收房屋的價值來決定的，要計算、結清其中的差價，其中最重要的是依據區位，補償金額區位價值。合理的補償是要對被征收房屋的全部損失進行補償，包括本身的價值和區位價值，裝修費用以及搬遷費用等。但是對于被征收后的房屋，不能夠在此范圍內新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當行為，從而增加補償費用；對于違反規定實施的，應不予補償。這樣就可以解決那些由于后期調解不到位，有人借機索要更多的補償的狀況。

房屋征收要以城鄉規劃法為基礎，以建筑區劃觀念為指導，系統地理解被征收土地上包括房屋在內的一切地上定著物，更好地確定補償范圍，實現公平補償。城市房屋征收與農村的房屋征收有著共同的地方，但是對于具體的問題要制定具體的方案。政府不能夠損害被征收人的利益，征收程序要規范合理，維護居民權益，采取適合的手段來解決糾紛，補償費用直接支付給居民。被征收人可以依據相關法律維護自己的權益，相關的政府機構要及時保護被征收人的合法權益。結合實際情況，根據《征收與補償條例》的相關規定，以保障被征收人的權益為根本，來制定詳細的房屋征收補償范圍與標準。

4　結語

對于正在高速發展的中國來說，征收問題越來越多?！墩魇张c補償條例》關于征收補償的范圍與標準的規定，僅僅涉及到征收時的突出問題，而沒有在系統的把握現行的不動產法律制度的基礎上，針對不同的征收客體在范圍與標準上做出系統和細致的規定。由于房屋征收影響到人民群眾最根本的生產生活，必須建立合理公平的補償標準來維護人民利益，保障社會穩定，促使社會和諧發展。

[1]李琦.城市房屋拆遷評估估價時點及方法.現代商業，2009（4）.

[2]孫佼皎.關于我國房地產拆遷補償價格評估研究.勞動保障世界（理論版），2010（11）.

[3]李順祥.基于房地產估價體系的城市房屋拆遷估價研究[D].大連理工大學，2010.

[4]征收補償方案——蘇州市中張家巷河道恢復工程項目房屋征收補償方案（征求意見稿）.

D922.1

A

1673-0038（2015）32-0219-02

2015-7-21

黃勤輝（1971-），工程師，大學本科，從事房屋征收管理工作。