淺析新版建筑面積計算規范在住宅建筑面積計算中的積極意義

蔡少淼

（漳州市測繪設計研究院　漳州　363000）

淺析新版建筑面積計算規范在住宅建筑面積計算中的積極意義

蔡少淼

（漳州市測繪設計研究院漳州363000）

本文主要介紹了建筑面積計算的概念及其發揮的作用，針對建筑面積計算規范，通過分析新、舊兩版規范的主要區別，對新版建筑面積計算規范在住宅建筑面積計算中的積極意義提出筆者的見解，僅供參考。

建筑面積；新版計算規范；積極意義

在建筑工程建設過程中，建筑面積是一項重要的技術經濟指標，如何合理規范地計算建筑面積對建筑工程的規劃設計階段、施工階段以及建筑的工程造價有著非常大的意義。可是建筑面積的計算方式并不是簡單的數學運算，建筑功能不同，其面積計算方法也不一樣，舊版建筑面積計算規范因為對一些建筑功能的面積計算方法規定不是很明確，存在很多受爭議的地方，不少房地產商更是利用舊版規范中存在的漏洞“偷面積”謀取利益，導致土地出讓金和配套費的流失，對建筑市場造成了一定的影響。2013年底，住房和城鄉建設部發布新的國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013），從2014年7月1日開始實施。這也是我國建筑面積計算規范進一步發展成熟的標志，能夠促進建筑行業規范順利的發展[1]。

1　建筑面積相關概念介紹

1.1建筑面積的概念

就是指將建筑物每層水平面面積相加的總和，其也被叫做建筑的展開面積。包括有建筑具有使用功能的面積、具有輔助作用的面積以及相應的建筑結構的面積。何為具有使用功能的面積，就是指建筑每層水平面上能夠直接被人們用來生活、工作以及進行相應生產活動的所有面積總和，而人們常說的居室凈面積是指人們的居住面積總和。何為具有輔助作用的面積，就是指建筑每層水平面上具有輔助相應生產活動、生活以及人們工作功能的所有面積總和，除此之外還包含交通面積總和，比如建筑內部的管道層面積、儲物間的面積、水箱間的面積、垃圾道面積、通風道的面積以及房屋內煙囪面積等等，交通面積又包含有樓梯間的面積、電梯井和各種通道等的凈面積[2]。何為建筑結構的面積，就是指建筑每層水平面上所建造的內墻柱、外墻柱和柱體等建筑結構面積之和，其中不包括抹灰厚度的面積。

1.2容積率的概念

容積率一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值，也可以根據規劃和管理需要把地下建筑面積計入容積率。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。合理控制住宅容積率，可以提升住宅小區居住品質，規范房地產市場，防止不良房地產開發商有漏洞可鉆。

1.3“偷面積”的概念及負面影響

“偷面積”也稱為“偷容積率”，指某些住宅開發商利用建筑面積計算規定的漏洞，設計一些既可以被購房者使用，又不計入銷售面積或只計算一半面積的空間（如陽臺、入戶花園，凸窗等），“送”給住宅購房者。

從表面上看，開發商在做“送面積”的好事，給購房者一種“物超所值”的感覺，實際上開發商“偷面積”的根本目的是增加收益，也就是“偷利潤”。開發這些偷來的面積也需要成本，開發商自然不會承擔，這些成本無疑會轉嫁到購房者身上，所以“偷面積”的住宅在單價上也會比一般住宅有所提高，購房者還是沒真正得到實惠，最后結果就是開發商賺的“盆滿缽滿”。從居住品質上看，贈送面積多的樓盤，容積率比實際要高很多，這就意味著公共空間的減少，實際居住中業主會明顯感覺到居住密度高，舒適度下降。從法律角度，贈送面積不受法律保護，一旦贈送面積縮水或出現糾紛問題，維權時也存在一定的法律障礙。從社會角度，開發商把“偷面積”當做利益宣傳，折射出城市管理與公共權益的無奈，反映的是社會的不誠實性。

1.4“偷面積”的對策

住宅陽臺、凸窗、架空層等是開發商“偷面積”的重災區，新版建筑面積計算規范針對舊版規范計算規則中存在的漏洞作了一些修訂，對當前很多所謂“偷面積”的絕招有殺傷力，新規實施后，陽臺、凸窗等一慣的贈送空間，將不再以全贈送的形式出現，未來“偷面積”的現象或逐漸消失。

2　新版建筑面積計算規范與舊版規范的主要區別

2.1架空層的建筑面積計算

現代住宅小區最常見的架空形式是單層由柱網支撐，且沒有墻體的空間，大多設置在建筑物的底層，一般作為停車、綠化或公共活動空間。新規實施前，舊版規范的架空層定義“建筑物深基礎或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間”，明顯不適用前述住宅架空形式。因此住宅架空層在建筑面積計算中只能依據舊版規范“有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算”的規定，按實際架空投影面積的一半計算，這樣在實際面積測算工作中會產生一些問題，比如需要統計架空停車，架空綠化面積時采用建筑面積計算值卻只是全面積的一半，并非全面積，容易造成數據失真。而新版規范對架空層定義為“僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層”，取消深基礎架空層，該定義適用普遍住宅架空形式。計算規則明確“建筑物架空層應按其頂板水平投影計算建筑面積，結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積”。在實際面積計算中，架空層層高普遍超過2.20m，根據新規架空層面積按全面積計算。因此，若架空層不作為公共空間，按新規是要全面積計入容積率的，這樣一來開發商想把架空面積減半計容偷取面積就行不通了。

2.2陽臺的建筑面積計算

舊規范中對陽臺計算規則簡單規定為：建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。一些不法開發商利用該規則的漏洞設計“超大陽臺”作為“贈送面積”。新規范對陽臺根據建筑結構內外劃分細化了計算規則：在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。新規范實施后，住宅位于主體結構范圍內的陽臺，再也不能向購房者表示“面積贈一半”，而是要全部計入建筑面積。

2.3凸（飄）窗的建筑面積計算

舊規范沒有對凸窗的定義和面積計算規則作出明確規定，因此凸窗在大家的眼里也只是窗戶功能，開發商偷換概念，各種超大窗臺、窗臺下是樓板的“可拆卸變落地窗的凸窗”等異類凸窗層出不窮。新規范對凸窗明確定義為：凸出建筑物外墻面的窗戶。計算規則為：窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。并在條文說明里明確：凸窗（飄窗）既作為窗，就有別于樓（地）板的延伸，也就是不能把樓（地）板延伸出去的窗稱為凸窗（飄窗）。新規的這些規定，今后想在凸窗設計上作“偷面積”文章絕非易事。

2.4設備層的建筑面積計算

在建筑中，往往有“設備層”的說法，即專為設置暖通、空調、給水排水和配變電等設備和管道且供維修人員進入操作使用的樓層。舊規范規定：建筑物內的設備管道夾層不計面積。部分開發商將住宅某層在圖紙上虛標為“設備層”不計算建筑面積，住宅驗收交房后卻改變了“設備層”使用性質，達到了“偷面積”的目的。新規范規定：對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。也就是按新規范設備層不可能不計面積了。

2.5其它

新規范還對采光井、室外樓梯、門廊、屋頂水箱和地下室出入口等建筑空間出臺了更加嚴格、明確的計算規則。比如舊規范規定采光井、無頂蓋室外樓梯、屋頂水箱等不計面積，而按新規范要求均應計入建筑面積。可見新版規范對建筑面積計算規定與舊規范相比更加嚴格。

3　新版建筑面積計算規范在住宅建筑面積計算中的積極意義

新版建筑面積計算規范使建筑面積計算更加詳細、具體和清晰，更加貼近于實際建筑面積計算工作，能夠推進建筑面積計算工作順利有序地進行，避免了很多現實中的爭議，今后開發商想通過鉆規范的漏洞“偷面積”吸引購房者以及規避稅費，其難度將進一步加大，這對整個房地產行業起到規范作用，讓房地產市場的競爭環境相對公平。新規的實施，也促使房地產商為了加強市場競爭力，轉變住宅戶型設計的思路，提高住宅設計水平。今后住宅設計將更加側重營造小區綠化景觀、提升住宅品質、開發新的停車模式、提高戶型開發水準，更好地滿足住宅的個性化需求。

4　結束語

隨著房地產市場的發展，住宅結構和造型的多樣化，對建筑面積的計算規則提出了更高的要求，舊版規范的內容已不能滿足或適應當前房地產市場的發展和需要。新版《建筑工程建筑面積計算規范》對舊版規范在執行過程中存在的一些問題作了補充和完善，其內容更為科學、合理。新版規范的實施，對建立完善、合理的建筑面積計算規則和促進房地產市場規范、健康發展十分重要，對建筑面積能夠被有效合理的使用、促進住宅建筑空間的合理布局和品質提升具有很大的現實意義。

[1]葉曉容，杜麗麗.淺議建筑面積計算新規的影響[J].建筑工程技術與設計，2014（27）：838.

[2]李富生，郭慶亮.新舊建筑面積計算規定的異同分析[J].安陽工學院學報，2009（4）：28～29.

[3]楊獻茹.解讀《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）[J].時代經貿（學術版），2008，6（17）：241～242.

[4]肖燁.建筑面積計算規則的差異性研究[J].山西建筑，2010，36（16）：14～15.

[5]張如兵.對新版建筑工程建筑面積計算規范的理解和探討[J].山西建筑，2014，32.

P25

A

1673-0038（2015）32-0258-02

2015-7-12

蔡少淼（1977-），女，工程師，大學本科，從事建筑測量微機預放樣及建筑面積測算工作。