長泰廣場，一枝獨秀于張江

2014年11月18日長泰廣場終于開業了，長泰廣場一直被大家關注，它有許多關鍵詞，上海最大的開放式商業廣場、倡導慢節奏生活、長甲首個全部自持的商業項目……關于長泰廣場招商、開業的消息不斷，開業時間一再推遲，之前預計2013年底開業，之后又是2014年5月開業。11月18日長泰廣場掀開了它神秘的面紗。

上海最大散步道式商業廣場

長泰廣場是上海首座引入“PASEO”概念的散步道式生態商業廣場，“PASEO”是西班牙語，意為“散步”、“散步道”，在越發擁擠的都市中，尋一處身心完全放松之所，所有忙碌的都市人都會因此心生向往之意。長泰廣場希望打造的就是這樣一處讓人可以放慢腳步，感受生活的地方。讓人們可以在這里享受“慢生活”的那份愜意。

建筑設計以中央環形景觀為中心向四周發散，采用坡頂、拱廊街巷、庭院和景觀廣場結合行人體驗，散步道連接一系列的庭院、平臺、戶外就餐區和水景。經典老上海、古樸歐式、精致恬淡、自然風情四大主題庭院廣場同南北兩處下沉式廣場組成豐富多彩的商業場景。

“大”是長泰廣場給消費者最直觀的感受，長泰廣場共分為10座，每座建筑共有地上3層地下1層，零售商業部分主要分布在地下一層和地上一層。餐飲位于二樓和三樓，廣場以餐飲業態為主，餐飲占據40%的比例。

在現場記者很難感受到各處景觀的不同，四處庭院未曾有太大的區別，可能是剛開業不久室外裝飾還未全部完成。廣場正在舉行喜羊羊的主題活動，各處都是喜羊羊的造型模具。

“冷”是另外一個最大的感覺。12月中旬雖然陽光明媚但寒風瑟瑟穿梭在露天步行道，真冷啊！散步式行走需要好大的勇氣！上海有許多國外設計師設計的體驗式商業廣場，概念看似高大上，其實并不接地氣。上海的氣候夏天與冬天長，春秋兩季只是一閃而過。能夠在室外就餐，散步的時光短暫。夏天酷熱難耐、冬天寒風刺骨。因而每到夏天和冬天封閉式的購物中心、圖書館就人滿為患。開放式商業廣場很難聚集人氣。此時最熱鬧的是開業不久的上海最大商業廣場月星環球廣場，室內空間大，業態豐富，歐式風格裝飾賞心悅目，許多人不愿呆在家里浪費空調費，于是，一家老小全家出動，在購物中心里面玩一天，吃、喝、玩、樂全搞定。

大寧商業廣場是上海經營得最好的開放式商業廣場，每到節假日人氣更是爆棚，在露天廣場還常常舉行明星見面會，演唱會，音樂會。大寧商業廣場總建筑面積25萬平方米，15棟錯落有致的建筑，11個廣場和庭院組成。與長泰廣場不同，大寧商業廣場的每棟建筑體量大，可容納的商家多。消費者可以長時間停留在室內，能很好的規避季節帶來的不利因素。

“亂”，走進長泰廣場就像走進一個迷宮，動線安排指向不明，每棟建筑有哪些商家，如何走才能最快找到，開發商缺少這些標志，消費者很難不走冤枉路，找商家是最讓人頭痛的事。大寧商業廣場也有這樣的問題，許多人去了多次還是會迷路。這也許是開放式商業廣場難以避免的問題。

餐飲業態占主導地位

長泰廣場一共有300余家品牌入駐。服飾品牌開業率最高已經達到7成以上。主力店有位于一樓的上海第20家HM服裝店，開業人氣火爆。離正式開業還有半個小時的時間，商店的門口已經排起了長隊。HM總面積超過1900平米，分為上下兩層。另一家是優衣庫，也占據了沿金科路最顯眼的位置，人氣也很旺，周六需要排隊試衣排隊結賬。這些快時尚品牌已經失去了神秘感，走下了神壇，離開中心商業區，越來越多地出現在較遠區域的商業中心。不過，它們對于年輕消費者還是具有較大的吸引力。

同樣位于一樓的杰克瓊斯、La Chapelle等服裝品牌的人氣稍差，店鋪內只有少量的顧客。mind bridge等品牌將會在近期內開業。

特力和樂是另一個生活家居類主力店，它很受中產家庭主婦的喜愛。威爾士健身會所也已開業，店員在門口招攬會員。它的旁邊是旖彩城，人氣尚可。

長泰廣場引進了長影院線欲打造浦東地區最大的巨幕銀幕，總共11個放映廳里，有6個3D效果影院。張江地區另外還有兩個影院，傳奇廣場內的金逸影城、上海電影藝術學院內的海藝數字影城。海藝性價比高，電影票便宜，停車免費，但只有一家影院沒有配套的商業設施。金逸影城靠近地鐵站，交通方便傳奇廣場內餐飲店多，但設施一般，面積不大，人氣不旺。長泰廣場開業之后，可能會分流金逸影城本不多的客源。

餐飲方面避風塘、望湘園、小輝哥火鍋、麥當勞、伊秀壽司、 PIZZAEXPRESS等品牌已開業，這些商家生意最火熱，已經出現排隊就餐的景象，但大家感覺還是餐飲店太少。餐飲業態是長泰廣場的主導業態，最受消費者喜愛的美食廣場等區域還處于施工狀態。目前開業的這些商家還不能滿足消費者的用餐需求，等餐飲店全部開業之后，就餐難的問題會得到解決。

張江地區高端人才云集，產業人口和常住人口總量龐大，卻一直沒有與之匹配的大型商業配套設施。傳奇廣場是之前張江唯一的一個商業廣場，剛開業之時業態也很豐富，餐飲、零售、娛樂、服裝等等，但發展到現在只有餐飲店和影院能夠生存，其它業態要不被淘汰要不萎縮到只有一.兩家店。張江有眾多高收入人群，有較強的消費力，因何這里的其它業態無法生存？張江是個非常特殊的區域，與早些年的陸家嘴相同，白天一片蓬勃生機，晚上則悄無聲息。這里的人們工作在張江而消費在別處，所以只有餐飲店生意最好。如何改變人們的消費習慣，讓張江人留在張江消費是開發商重點關注的問題。

長甲首個全部持有的商業地產項目

長甲集團是一家大型跨國民營企業集團，總部位于上海。其主營業務包括：長甲地產，長泰投資，長甲資產管理。旗下幾十家全資子公司、分公司遍布海內外。專注于開發系列城市高檔住宅、高級商務樓及地標性城市綜合體的高端地產全線產品。長甲地產自成立以來，已成功開發上海灘花園洋房、長泰國際金融大廈、長泰西郊別墅、長泰尚湖山莊和長泰虞景山莊等高端地產項目。

在宏觀調控下，開發商開始從單一地做住宅轉型為住宅地產與商業地產并舉。在傳統的商業地產開發商加速擴張的同時，眾多住宅品牌開發商也紛紛轉戰商業地產。綠地、萬科、金地、大華等知名住宅開發企業都已布局商業地產領域。長甲地產也在幾年前就有了相關的布局。將地產開發、資產管理以及資本運營作為驅動公司長期可持續發展的戰略。長甲地產旗下共有4個商業地產項目，除長泰廣場外，其它是陸家嘴的長泰國際金融大廈，位于海寧路的長泰企業天地廣場，和位于京滬高鐵旁的無錫長泰國際社區城市綜合體項目。長泰廣場是長甲地產操作零售商業地產項目的一次嘗試。

做住宅的、賣家具的、賣電器的大家齊聚商業地產，成就了近幾年商業地產的火熱，一座座的新建商業項目開業，商業市場一片繁榮。術業有專攻，從其它領域轉型到商業地產開發，這些開發商究竟能否做好商業運營，是否能轉型成功，現在還不能判定，幾年之后再回看這些新建的商業項目，繁榮還是蕭條，時間可以驗證一切。

商業項目的前期投入以及項目持有所帶來的資金壓力巨大，因此有些開發商如綠地，開發的商業項目基本都分割成小面積商鋪出售，以求快速回籠資金。這樣對于商業項目而言是大忌。統一招商、統一運營難度大，出售型商業項目很難有長遠的發展。

長甲地產100%持有長泰廣場產權，不對外分割出售。從而保證商業業態的完整和可控，整體確定各樓層、各商業群落的主題，更好地保障商戶利益，令其能更好地經營好自身品牌，獲取最大的收益。同時說明長甲集團非常看好該項目的未來發展，認為張江區域擁有著巨大的商業潛力；長甲資金鏈及資產負債率都處于良好的狀態。

讓張江人留在張江消費

長泰廣場室外的人流主要集中在負一樓地鐵口附近的“長泰游樂園市集”區域和二樓中庭附近的室外街區。長泰游樂園市集，有許多特色小店，手工飾品、包包、進口小食品等等人來人往很熱鬧。因為剛剛開業的緣故許多人來此拍照留念，以家庭客流為主，其次是情侶，總體來看，逛的人多而買的人少。不知新鮮感失去之后，這里的人氣會怎么樣？雖然開業不久但廣場已經舉辦了許多主題活動，長泰兒童文化季，定期有兒童劇上演；九立方魔幻視覺主題巡展等 。主題活動是聚集人氣的有效手段，成功的購物中心都有獨具特色的主題活動。長泰廣場在此方面有許多優勢它們有較大的場地來開展活動，室內外皆可，以活動帶動人氣。

放眼區域商業廣場動輒幾十萬平方米，這些商業廣場雖然建筑各有千秋，但廣場內的品牌商家都大同小異，當紅的商家都會出現在新建商業廣場，因此靠商家很難吸引客源。縱觀長泰廣場的品牌商戶，與其它商業廣場相比也并無特色，既沒有引進首次進中國的商家，也沒有首次進上海的商戶，中檔的定位，商家都是熟面孔。好在長泰廣場交通便利，靠近地鐵站，還有近2000個停車位。算是上海停車位最多的商業廣場之一。起碼不會因為停車問題阻礙商業廣場的發展，這也可能會成為周邊居民選擇來此購物休閑的重要因素。停車難易已經成為大家節假日選擇出行地的第一要素。五角場萬達廣場每到節假日停車位一位難求，因此流失許多的客源。

與長泰廣場一路之隔是正在裝修中的匯智國際商業中心，目前只有歐尚超市開業，歐尚超市吸引了大量的人流，看似比長泰廣場更熱鬧。人們可能會在長泰廣場吃完飯，看完電影之后來此采購回家，如此看來超市的聚客能力仍不容小覷。時下許多購物中心都摒棄了大型超市，它們占地面積大，租金承受力低，客流消費力參差不齊，如同雞肋一般。張江區域只有一家家樂福超市，靠近唐鎮。面積不大設施陳舊，算是上海最差的家樂福之一。歐尚新開自然會吸引眾多消費者。長泰廣場沒有大型生活超市，匯智國際彌補了這一缺失。獨木難成林，如果兩個商業廣場能夠錯位競爭，共同營造良好的商業氛圍，可望合力改變張江人固有的消費習慣。

長泰廣場雖然是張江地區唯一的一個大型購物中心，但放眼浦東新建的區域商業廣場眾多，幾乎每個區域都有了自己的商業中心，距離張江不遠的唐鎮未來也將建成大型綜合項目，競爭相當激烈。稍有不慎客流就會被分流，長泰廣場前路漫長。