豁免“地租”

葉檀

《不動產登記條例》今年3月1日起落地實施。作為政府最重要的資產形式，同時也作為中國居民最重要的財富形式，不動產登記條例理所當然地引起了關注與爭議，任何模糊用語與利益沖突都會被聚焦于放大鏡下。

最新的爭議焦點來自于使用期限。國土資源部部長姜大明3月1日上午在江蘇徐州為申請領證的市民頒發了全國第一本《不動產權證書》，但證書設計首先引起法律界人士的質疑。北京才良律師事務所主任王才亮律師表示，“由于是房地合一的《不動產權證書》，因此證書內頁‘使用期限這一項的出現就顯得欠妥當，因為針對房屋的所有權性質是永久的，出現‘使用期限的選項則意味著所有權性質暗藏發生變化的可能性。”

針對洶涌而來房主變房客的質疑，國土資源部部長姜大明不得不在兩會期間強調：公眾對不動產登記問題存在一些誤解，不動產登記完全是依照法律法規進行的。新版不動產權證書上設置的“使用期限”，不是房屋所有權期限。“使用期限”是指土地使用權和海域使用權的期限。使用權有期限，所有權無期限，兩權分離。不動產登記是一個新事物，在實施過程中歡迎大家提意見。

土地使用權和房屋所有權相輔相承，缺一不可。土地使用權到期后，即使商品房擁有者雖然擁有房屋所有權，但無法附著在土地上，到期必須再贖買一次土地使用權，其實就是再繳納一次70年的土地租金，房屋所有權價值大打折扣。沒有土地所有權僅有房屋所有權，那是徒有其表的財富，

2007年頒布的《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。同時法律也規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年;工業用地50年;商業用地40年;綜合用地50年。70年之后50年之后40年之后怎么辦？政府可以再次收取土地幾十年租金，那是于理有據，政府也可以免收土地租金，那就變成了政府的仁慈，而非物業擁有者的天然權利。于是，權力一方擁有徹底的主動權。

根據《城市房地產管理法》有關規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當最遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。依照規定？什么規定，一切都模糊，是埋下的一顆顆發展與產權地雷。

除了土地這顆地雷，物業稅是比較近的一顆地雷。物業稅稅率多少，對房地產估值是否獲認可，將來會引起層出不窮的爭議。

未來商品住宅擁有者可能交兩筆錢，第一筆是70年土地使用期滿后交一筆繼續租用土地的租金，另一筆可能征收的物業稅。在京滬等一線城市的房產市場上，近期確有不少高端二手房源涌入，與房產稅、遺產稅相關的問題，在一些地產論壇里炸開了鍋。

一個政府既要物業稅，又要永續的土地租金，將激發強烈反彈。筆者的建議是，如果要長期征收物業稅，最好赦免繼續使用土地的土地租金，如果想幾十年就收一次土地租金，恐怕征收物業稅就會引起很大的麻煩。既不打算放棄土地收益，盤算著幾十年割一次羊毛，又要按國際慣例征收物業稅，恐怕徒然惹起騷動，得到的土地租金極少，征收物業稅時遇到的抵抗極大，政府成為與民對立、處處盤剝民間財富，且不愿意公布賬本的大地主。endprint