個人房屋出租稅收知多少

紀宏奎

個人出租房屋稅收是對個人出租房屋行為應繳納稅收（費）的統稱，并不是一個單一的稅種。個人房屋出租收入涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產稅、城鎮土地使用稅、個人所得稅、印花稅等。本文結合現行稅收政策，就個人房屋出租收入應當征收的各項稅費以及相關的稅收優惠政策整理如下：

一、營業稅

根據《營業稅暫行條例》等規定，營業稅是對有償提供應稅勞務，轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人就其取得營業收入征收的一種稅。《營業稅稅目注釋（試行稿）》明確，租賃業，是指在約定的時間內將場地、房屋、物品、設備或設施等轉讓他人使用的業務。因此，個人將房屋出租取得的租賃收入，就應依租金的全額收入，按服務業中的“租賃業”稅目繳納營業稅，適用稅率為5%。

營業稅優惠政策：個人出租住房收入在3%稅率的基礎上減半征收。根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號，以下簡稱財稅〔2008〕24號）規定，對個人出租住房，不區分用途，一律在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，即對于個人出租住房取得的租金收入減按1.5%的稅率征收營業稅。未達起征點免征營業稅。根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十三條第二款規定，營業稅起征點的適用范圍限于個人。以及第九條第二款規定，所稱個人是指個體工商戶和其他個人。《營業稅暫行條例》第十條規定，納稅人營業額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的營業稅起征點的，免征營業稅。根據《財政部關于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則〉和〈中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〉的決定》（中華人民共和國財政部令第65號）規定，自2011年11月1日起，營業稅起征點的幅度規定為：按期納稅的為月營業額5000-20000元。所以，對個人房屋出租月租金收入未達到國務院、財政、稅務主管部門規定的營業稅起征點的，免征營業稅。

《財政部、國家稅務總局關于進一步支持小微企業增值稅和營業稅政策的通知》（財稅〔2014〕71號）規定，自2014年10月1日起至2015年12月31日，對月銷售額2萬元（含本數，下同）至3萬元的增值稅小規模納稅人，免征增值稅；對月營業額2萬元至3萬元的營業稅納稅人，免征營業稅。以及《國家稅務總局關于小微企業免征增值稅和營業稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第57號）規定：增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人，月銷售額或營業額不超過3萬元（含3萬元，下同）的，按照上述文件規定免征增值稅或營業稅。雖然在文件中，“增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人”可以享受流轉稅減免，個體工商戶雖然也屬于“增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人”范圍，但紅頭文件直接是針對“小微企業”免征增值稅和營業稅有關問題的公告，也就是說，享受上述優惠政策的前提必須是小微企業，而是否屬于小微企業是根據《中小企業劃型標準規定》（工信部聯企業〔2011〕300號）劃分標準進行界定。《中小企業劃型標準規定》規定，中小企業劃分為中型、小型、微型三種類型，具體標準根據企業從業人員、營業收入、資產總額等指標，結合行業特點制定。小微企業是小型企業、微型企業、家庭作坊式企業、個體工商戶的統稱。

由此可見，個體工商戶可以享受小微企業的流轉稅優惠，對個人則不屬于小微企業稅收優惠的范圍。并且原《財政部、國家稅務總局關于暫免征收部分小微企業增值稅和營業稅的通知》（財稅〔2013〕52號中也僅是提到“企業或非企業性單位”暫免征收增值稅或營業稅。需要說明的是，2014年10月16日，國家稅務總局辦公廳關于《國家稅務總局關于小微企業免征增值稅和營業稅有關問題的公告》的解讀認為：財稅〔2014〕71號明確銷售額2-3萬元間的增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人免稅包含個體工商戶、其他個人、企業和非企業性單位。“其他個人”屬于小微企業的依據從何而來不得而知。在筆者看來，其他個人應適用起征點的征免稅規定。

二、城市維護建設稅

根據《城市維護建設稅暫行條例》規定，營業稅的納稅人應當在繳納營業稅的同時繳納城市維護建設稅，計稅依據為納稅人繳納的營業稅稅額，根據不同地區實行差別稅率，市區的稅率為7%，縣城、建制鎮的稅率為5%，其他地區的稅率為1%。城市維護建設稅的征收管理比照增值稅、消費稅和營業稅的規定辦理。因此，直接減免的營業稅不用實際繳納，也就不用繳納城建稅。

三、教育費附加

根據《國務院關于修改〈征收教育費附加的暫行規定〉的決定》的規定，營業稅的納稅人應當在繳納營業稅的同時繳納教育費附加，計費依據為納稅人繳納的營業稅稅額，附加率為3%。教育費附加的征收管理比照增值稅、消費稅和營業稅的規定辦理。因此，直接減免的營業稅不用實際繳納，也就不用繳納教育費附加。

四、地方教育費附加

地方教育附加是指各省、自治區、直轄市根據國家有關規定，為實施“科教興省”戰略，增加地方教育的資金投入，促進本各省、自治區、直轄市教育事業發展，開征的一項地方政府性基金。地方教育費附加，以單位和個人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅的稅額為計征依據，根據《財政部關于統一地方教育附加政策有關問題的通知》（財綜〔2010〕98號）規定，地方教育附加征收率統一為2%。地方教育費附加是以應該繳納的營業稅為依據計算的，營業稅暫免征收，相應的以營業稅為計提依據的地方教育費附加也應當暫免征收。

五、房產稅

根據《房產稅暫行條例》規定，出租房屋取得的租金收入應當繳納房產稅，納稅人為出租房屋者，計稅依據為納稅人取得的租金收入，適用稅率為12%。房產稅征收的范圍包括城市、縣城、建制鎮和工礦區。這里的城市是指經國務院批準設立的市，其征稅范圍包括市區、郊區和市轄的縣縣城，不包括農村。縣城，是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地，征收范圍為縣人民政府所在的城鎮。建制鎮是指鎮人民政府所在地，不包括所轄的行政村。工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制標準，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。開征房產稅的工礦區，須經省、自治區、直轄市人民政府批準。座落于上述地區以外的房屋不征收房產稅。

房產稅優惠政策：財稅〔2008〕24號規定，對個人出租住房，不區分用途，對于個人出租住房取得的租金收入一律減按4%的稅率征收房產稅。

六、城鎮土地使用稅

根據《城鎮土地使用稅暫行條例》（國務院令第483號）第二條規定：在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。以及《國家稅務局關于轉發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（國稅地〔1988〕15號）規定：城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內土地，是指在這些區域范圍內屬于國家所有和集體所有的土地。城市是指經國務院批準設立的市，縣城是指縣人民政府所在地。建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮。工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地，工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批準。

由上述規定可知，城鎮土地使用稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮、工礦區，城市是指經國務院批準設立的市，縣城是指縣人民政府所在地，建制鎮和工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批準。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市人民政府劃定。城鎮土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。

具體標準如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。各省、自治區、直轄市人民政府可根據市政建設情況和經濟繁榮程度在規定稅額幅度內，確定所轄地區的適用稅額幅度。經濟落后地區，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過上述規定最低稅額的30%，經濟發達地區的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。

城鎮土地使用稅優惠政策：財稅〔2008〕24號規定，對個人出租住房，不區分用途，一律免征城鎮土地使用稅。

七、印花稅

根據《印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表，財產租賃合同應當在合同簽訂時按租賃金額千分之一貼花，稅額不足l元，按l元貼花。

印花稅優惠政策：財稅〔2008〕24號規定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

八、個人所得稅

根據《個人所得稅法》第三條和第六條及《個人所得稅法實施條例》第八條和第二十一條的規定，個人出租房屋取得的租金收入應當按照“財產租賃所得”繳納個人所得稅，納稅人為出租房屋的個人，計稅依據為應納稅所得額，適用稅率為20%。財產租賃所得一般以個人每次取得的收入，定額或定率減除規定費用后的余額為應納稅所得額。每次收入不超過4000元，定額減除費用800元；每次收入4000元以上，定率減除20%的費用。財產租賃所得以1個月內取得的收入為一次。財產租賃所得稅適用20%的比例稅率。

個人所得稅優惠政策：為了發展房地產市場，鼓勵個人出租住房，財稅〔2008〕24號規定，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。