關于“營改增”對房地產企業稅負的影響探討

袁 華

（四川衡立泰會計師事務所有限公司，四川 成都 610041）

一、“營改增”改革的理論依據

（一）稅收效率原則

稅收效率包括稅收經濟效率和稅收行政效率。稅收經濟效率指對經濟運行不產生負面作用；稅收行政效率指征稅成本最小化和征稅簡便易行。因營業稅政策制定相對復雜對房地產業存在重復征稅，致使稅收經濟效率受到傷害；同時營業稅、增值稅兩稅并存增加稅務機關人員核查稅額工作量，也加大房地產業管理成本，致使稅收行政效率低下。

（二）稅收公平原則

稅收公平原則即：稅收的征收對所有納稅人都是平等的，要求體現公平原則。對涉及營業稅的行業只要發生了營業額就產生納稅義務，征收過程未考慮企業實際經營業務盈利狀況，這對不同盈利的企業是不公平的；而增值稅是對企業增值額進行征稅，融入了企業的收益、成本，納稅人合理承擔稅收，更直接體現稅收公平原則。

二、“營改增”政策對房地產企業稅負的影響

（一）“營改增”過渡期已完工尚未銷售房建項目房地產企業稅負增加

在銷售額一定情況下，原先征收的營業稅稅負穩定，但“營改增”后企業的稅負很大程度上取決于進行稅額，而對于企業已完工但尚未銷售完畢的房建項目而言，或持有型商業物業而言，此時已經不可能取得建筑材料、設備、建筑安裝等進項抵扣發票，而房屋的銷售合同已經確定，這種情況下企業的稅負將明顯加重。

（二）新房建項目改革前期會增加房地產企業的稅負

在進行稅制改革的初期階段，由于征收增值稅的抵扣鏈條尚且不夠完整，房地產企業的進項稅額抵扣無法完全取得，將直接使得房地產企業的稅負增長壓力加大，短期內對房地產企業造成較大納稅負擔。比如土地成本、人工成勞務本、利息費用等，其中，土地購置時地方政府無法開具增值稅專用發票，無法進行進銷項稅額抵扣，形成稅負壓力增大原因之一；建筑施工單位較多招聘使用農民工進行建筑生產，該類費用無法取得增值稅專用性發票，無法進行進銷項稅額抵扣，導致形成稅負增大原因之二；金融領域企業未實行“營改增”尚需等待的情況下，房地產企業也將無法取得增值稅專用發票，無法進行進銷項稅額抵扣，形成稅負壓力增大的原因之三。而且，房地產企業的上游建筑施工企業增值稅稅率低時，其面臨的稅負增長壓力更大，且面臨的稅負增長持續時間將更長。

（三）新房建項目稅制改革完善后房地產企業的稅負將會降低

“營改增”政策重要目標之一是結構性減稅。營業稅改征增值稅的稅負水平兩個重要因素是銷項稅額的轉移能力和取的進項稅額的稅負水平。其中，取得進項稅額的能力高低對增值稅應納稅額的影響尤為重要?！盃I改增”政策深入改革完善之后，增值稅抵扣鏈條將會更加完整，房地產企業涉及的上下游行業也同樣征收增值稅，金融業、建筑業和物業管理公司都實行完善的增值稅納稅機制，能夠開具增值稅專用性發票，從而合理、合規增加房地產企業的進項稅額，有效增加對銷進項稅額進行抵扣，合理降低了房地產企業的稅負，“營改增”結構性減稅的目標成果經歷了一定時間段才會顯現出來，促進房地產行業向更加健康有利的方向發展。

針對上述影響分析，對于房地產企業和其上游企業適用的增值稅率，需要相關財稅部門在改革前考慮房地產行業的特殊性，加強房地產企業稅負的測算，深入分析“營改增”對房地產企業的影響，經綜合調研測算后制定出科學合理的稅率，切實減輕房地產企業稅負，確?！盃I改增”達到結構性減稅的初始目標，平穩推進試點改革，以合理保證“營改增”不會造成大范圍企業稅負高額增長，對“營改增”試點中可能存在的問題及改革向全國推廣可能遇到的阻礙，也需要政府和企業共同努力，積極應對。

三、房地產企業應對措施

（一）加強企業內部財務控制，多要增值稅發票

“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等。“營改增”改革前房地產企業應該及時做好應對措施，如會計賬簿科目調整，提前做好財務人員的培訓?！盃I改增”之后，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅決定，增值稅用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色房地產企業應加強票據管理水平。為避免稅負的加重，房企在招標采購中，一定要非常審慎。首先，加強財務和招標采購人員的聯動溝通，嚴格要求供貨方具備正規的銷貨資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣；其次，與施工單位進行決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則無法順利申請稅項抵扣；第三，應加強對虛假發票的識別和防范，仔細比對；最后，不能處于節稅的目的就虛開增值稅發票給子公司或關聯單位，形成極大稅務風險。

（二）拓寬進項來源，擴大精裝房比例

房地產業“營改增”后房企為降低稅負會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，其中房企大幅提高精裝房比例將會是一種比較流行的方式，有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。但由于目前不動產轉讓仍然征收營業稅，精裝房售價較高，營業稅稅負相對較重。在“營改增”后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向于開發進行稅額較多的樓盤類型。

（三）拓寬進項來源，剝離建筑業務

對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式就是增加進行稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進行稅額最主要來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。據了解，建筑業也將被納入“營改增”行業，稅率為6%或11%，無論稅率高低，只要建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。

四、結語

面對稅制改革，企業要保持良好的心態，既不能過于激進，也不能過于保守，要保持平常心。企業要強化內部的管理，并積極營造良好的外部環境，為企業的穩定健康發展打下基礎，才能夠較好的應對稅制改革帶來的影響。企業要提前做好準備，積極采取有效策略，主動利用好國家的政策，才能提高企業的競爭力，使得企業能夠較好的立足于市場。

[1]郭祥.營改增對房地產行業是“利好”嗎？.財會月刊，2012；34.

[2]宗式華，周松德.預估房地產行業“營改增”的稅負變化.財會月刊，2013；13.

[3]國家稅務總局.中國稅務年鑒2013.北京：中國稅務出版社，2013.

[4]財政部科學研究所.中國稅收政策報告(2013)：“營改增”——牽一發而動全身的改革.北京：中國財政經濟出版社，2013.