某住宅項目收房時質量問題探討

杜 國 棟

(北京麗富房地產開發有限公司，北京 100018)

某住宅項目收房時質量問題探討

杜 國 棟

(北京麗富房地產開發有限公司，北京 100018)

對某住宅項目收房時發現的土建、外窗、強電、弱電、給排水、燃氣等質量問題的原因進行了分析和研究，探討了質量問題的控制關鍵點，并從施工準備階段、施工過程、成品保護等方面提出了具體的防治措施。

住宅項目，質量問題，收房，控制關鍵點

0 引言

房屋的質量問題關系到小區業主入住的舒適性和安全性，也關系到開發商和施工單位的后期管理維護。本文對收房過程中小業主提出的質量問題進行分析，得出來一些有意義的結論，這些結論可以在以后的施工和管理過程中對質量問題提前進行預防和著重處理，進而減少質量問題的發生。

1 項目概況

某項目位于北京市朝陽區東四環外，項目總建筑面積20萬m2，包括15萬m2住宅和5萬m2寫字樓。住宅交房為毛坯交房。在小業主收房過程中，主要針對戶內提出了各種各樣的質量問題。本文統計了255戶小業主收房過程中反映的質量問題，總結了產生質量問題主要原因，并提出了防治措施。

2 收房質量問題統計及原因分析

255戶業主提出問題合計828項，其中土建問題占27%，外窗問題占28%，強電問題占18%，戶門問題占14%。出現問題最多的是土建問題和外窗問題，強電問題和戶門問題次之，其他的還包括部分弱電、給排水、燃氣和設計問題。

1)土建問題。土建問題共215項，其中墻頂平整度和垂直度占29%，防水問題占17%，裂縫問題占到11%，門窗埡口不正問題占10%，外墻及外窗臺破損污染問題占到10%，陰陽角磕碰超差問題占7%，墻面空鼓問題占到6%。小區住房為混凝土剪力墻結構，分戶墻體和外墻大部分為剪力墻，戶內隔墻為100厚的水泥條板。墻面平整度、垂直度問題的原因包括施工過程中沒有按照施工圖放線或誤差過大、模板的強度剛度不足、模板支撐基座不實或受力變形大等。衛生間防水問題包括衛生間滲水、墻面有水漬、防水層脫落等，原因主要是沒有按照合理工序施工而造成的防水層破壞、關鍵部位如管根部位處理不好等。出現裂縫的主要原因有戶內預制隔墻板板間縫隙處理不好、施工洞口與剪力墻間接縫處理不好、粉刷層開裂等。外墻面為仿石涂料，外墻面和外窗臺破損占土建問題的10%，原因主要是由于施工過程中成品保護不力造成的。其他的問題是陰陽角磕碰、護欄損壞也是成品保護不好造成的。

2)外窗問題。一般來說，小業主收房后，不會更換外窗。因此，小業主對于外窗檢查的比較仔細。統計結果表明，外窗問題占總質量問題總數的28%，合計223項。在對質量問題分析中發現，其中一個大項是紗窗問題，主要是紗窗尺寸不合適問題。在施工過程中，預留的窗洞口在尺寸上有偏差，因此外窗尺寸根據窗洞口進行了調整，使之符合現場實際。比較遺憾的是，紗窗沒有進行相應的調整，出現了尺寸不合適的問題。其他主要問題包括窗戶的調整，如窗扇和五金件的調整問題,以及成品保護問題，表現為窗戶的磕碰劃傷等。外窗的打膠開裂和打膠不勻也是業主提出的主要問題之一。

3)強電問題。強電問題合計152項，其中燈泡不亮、缺燈泡占到所有強電問題的43%；開關壞和開關未裝問題占到14%；插座面板損壞、未裝等問題占到16%；線路問題，包括跳閘、插座的接線占到14%；配電箱損壞、安裝不正等占到11%。上述問題主要是由于工人施工過程中責任心不強和成品保護不力而造成的。

4)戶門問題。戶門問題與外窗的問題產生的原因一樣，主要是門的安裝質量不好和成品保護不到位。其中，門框和門檻磕碰劃傷問題占到23%，門扇的磕碰劃傷占到19%；戶門開啟不暢，調整問題占到17%；在安裝過程中，門框和門扇尺寸不協調，產生的門有縫問題占到19%；鎖具和把手調整問題分別占到14%和8%。

5)弱電問題。戶內弱電系統包括有線電視系統和電話網絡系統等，出現的主要問題類型與強電問題相似，包括面板未裝、松動、弱電箱傾斜損壞以及未穿線等。產生的原因也與強電問題產生原因相似即工人施工問題及成品保護不到位造成的。

6)給排水問題。戶內給排水問題涉及到水表、管線、地漏的問題，在入住的過程中，提的最多的是水表問題，包括面板脫落、損壞等，其他的小問題有地漏標高不合適、排水管道反坡以及管線滲水等。

7)燃氣問題。燃氣工程屬于最后安裝的系統，出現的主要問題是燃氣表蓋損壞丟失和穿樓燃氣管道封堵不好等。

3 質量問題預防控制關鍵點

綜合分析質量問題產生原因，主要集中在幾個方面：

1)施工管理問題：各級單位的施工管理不規范，管控不緊湊。施工單位管理比較混亂，沒有形成嚴格的質量管理體系，或者制度僅僅流于書面形式，沒有運用到實際中。2)工人素質問題：工人素質較低，技術培訓浮于形式，工人的質量意識不強，對施工部位在整體建筑物中所起的作用不了解，且不按操作規程進行施工。3)成品保護問題：成品保護意識不到位，存在很多交叉破壞的情況。4)設計問題：各專業設計師溝通不夠，專業圖紙不配套，比如某些房間建筑的空調孔和配備的電氣插座分別布設在窗戶的兩側，造成后期重新開孔或者改線問題。另外，設計師在設計過程中考慮不周，造成質量問題的產生。比如，屋面采用架空板設計，且架空板直接設置在外露的防水瀝青卷材上面，后施工的架空板對防水卷材產生了破壞，造成了頂層多處漏水，如果在設計過程中對防水層加設保護層則此問題就會得到控制。5)成本控制問題：房產開發商為了降低成本，在招標過程中壓低報價，施工單位只能利用低價中標。為了保證足夠的利潤，施工單位采用質量較差的材料，這樣就容易引起質量問題，比如門窗打膠利用價格低質量差的外窗膠，導致后期窗膠開裂問題嚴重。

甲方作為建筑工程的監督者和管理者，在控制產品質量方面起著重要的作用。為了減少收房過程中業主提出的質量問題的發生頻率，甲方應著重控制以下幾個方面：

1)施工準備階段的管理。在施工單位進場之初要嚴格審查施工圖紙和施工組織設計，著重審查節點做法、關系到后續工程的預留做法等，減少由于設計的原因引起的質量問題。如上述紗窗問題，在加工之初應考慮到紗窗尺寸不協調問題，并加以改進；又如在安裝門的門洞口預留問題，應考慮到施工過程中地暖的標高處理不準的問題，提高門下口標高并提高門檻高度，防止門下口和地坪標高發生沖突。2)施工過程的管理。施工過程中的質量管理是控制施工質量的關鍵，只有保證施工過程的質量，才能保證最終建筑產品的質量。質量管理要堅持“三全”管理的原則，即做到全員、全過程、全方位的管理。產品的質量是建設項目各環節全部管理人員、施工人員的工作和活動的綜合反映，任何一個環節人員的工作和活動，都會不同程度、直接或者間接地影響建設項目產品的質量。建設項目產品的質量形成于項目實施的全過程，因此，必須把質量形成全過程中各個環節的工作和活動全面地管起來，把影響質量的因素，可能造成問題的因素，消滅在質量形成的過程中。建設項目交付成果質量所反映的工作質量，分布于整個項目的所有參與公司和部門，也分布于工程的各個工序與部位，只有保證全方位的質量管理，才能徹底消除隱患，保證工程質量。3)成品保護問題。在統計業主收房問題中發現，成品的保護問題對于產品質量起到很重要的作用。建設過程是一個系統工程，包括很復雜的工序和各種分部分項工程，參與施工的人員眾多，前一個工序完成后，下一工序施工中很容易出現對前面工程的破壞，比如設備安裝工人對門窗的磕碰劃傷，戶內陽角的破損，窗臺的破損等。還存在工人惡意對前一分部分項工程的破壞等。為了解決這個問題，首先應該在施工工序上面做好安排，避免交叉破壞；其次，做好施工人員的教育工作，要把成品保護的觀念深入人心，防止工人惡意毀壞的行為。4)房屋質量檢查整改。工程質量的檢查工作關系到最終的工程質量，要充分利用監理的作用，發現質量問題絕不放過。要認真做好施工單位自檢、監理檢查、甲方檢查和監督站檢查工作，保證最終的工程質量。同時，監督施工單位做好班前交底和班后自檢工作。

4 結語

房屋的質量問題關系到業主的生命安全、財產損失和居住舒適度，也關系到小區的后期運營。要在施工的前期、建設期間和驗收過程中緊抓施工質量，保證產品的品質。針對最常出現的質量問題，編制不同的解決方案并抓落實，努力避免后期質量問題的產生。

[1] 汪耀武.試析房屋建筑工程質量問題與防治[J].長江工程技術學院學報，2009,26(4)：35-37.

[2] 沈亞新.論述房屋工程施工中常見問題與質量控制[J].建筑與裝飾，2010(1)：142-143.

[3] 洗 濤.對房屋建筑工程現場施工質量管理問題的探究[J].建材與裝飾，2010(4)：29-30.

Inquiry on residential project quality problems in apartment acceptance

Du Guodong

(BeijingLifuReal-EstateDevelopmentCo.,Ltd,Beijing100018,China)

The paper analyzes and studies civil construction， exterior window, heavy current, weak current, and water supply and drainage and gas problems occurring in apartment acceptance, explores its critical control points, and puts forward specific preventive measures from aspects of construction preparations, construction process and finished products protection and so on.

residential project, quality problems, apartment acceptance, critical control points

2014-12-20

杜國棟(1976- )，男

1009-6825(2015)06-0203-03

TU712.3

A