青年公寓建設(shè)運(yùn)營問題研究★

宋李民 張蔚琛 程正中

(北方工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，北京 100144)

1 青年群體居住現(xiàn)狀

青年公寓是指投資人以直接開發(fā)形式或通過收購存量房產(chǎn)進(jìn)行改造，主要面向青年群體提供出租的服務(wù)式公寓，可以分為以滿足基本住房需求為目標(biāo)的低端青年公寓和以提供優(yōu)質(zhì)住房服務(wù)的高端青年公寓。根據(jù)我們的調(diào)查，大學(xué)或研究生畢業(yè)后，如果是本地就業(yè)，工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，一般都與父母同住?；蛘唠m然是本地就業(yè)，但是工作地離家太遠(yuǎn)，或者是異地就業(yè)，畢業(yè)工作后一般都要租房，要么是單位宿舍，要么就是租賃私人空置房屋，因租金較高，往往是與人合租。私人出租的房屋，配套服務(wù)跟不上，居住條件差，權(quán)益無法得到保護(hù)，生活不安定，影響了青年群體的居住質(zhì)量。公租房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，沒有專門針對青年群體的公租房。雖然很多城市為了吸引高素質(zhì)青年人才，增強(qiáng)所在地區(qū)的人才競爭力，北京、上海、重慶在內(nèi)的國內(nèi)部分大都市建設(shè)了一些“人才公寓”。但此類項目主要依靠政府專項扶植，數(shù)量較少，而且僅針對部分高新技術(shù)等政府扶植產(chǎn)業(yè)的人才，惠及面有限，無法全面推廣。

2 青年公寓市場的特點(diǎn)

2.1 青年公寓潛在需求旺盛而供應(yīng)量嚴(yán)重不足

2014年全國高校畢業(yè)生總數(shù)達(dá)到727 萬人，創(chuàng)下歷史新高。由此可見青年群體對于青年公寓的潛在需求非常大，卻面臨著供應(yīng)量不足的尷尬境地。近年來，各大房產(chǎn)企業(yè)開始逐步試點(diǎn)開發(fā)青年公寓，但是主要集中分布在北上廣等一線城市，同時單個項目體量較小，出現(xiàn)了排隊認(rèn)購、網(wǎng)上預(yù)約爆滿等火熱行情。

2.2 青年公寓建設(shè)投資不足

目前全國有2.45 億流動人口，72%的流動人口通過租房居住，超過1.3 億租客是年輕人，整個租房市場規(guī)模超過4 000 億元。面對這個巨大市場，小米式公寓和鏈家地產(chǎn)推出了小米公寓和自如友家等青年公寓產(chǎn)品。然而，青年公寓的建設(shè)在全國范圍內(nèi)還沒有全面鋪開，只是作為試點(diǎn)在北上廣幾個一線城市進(jìn)行了建設(shè)運(yùn)營，投資總量處于較低水平。由于投資額大，資金回收慢，投資收益率遠(yuǎn)低于以銷售為主的住宅樓，房地產(chǎn)企業(yè)投資力度不足。

2.3 青年公寓運(yùn)營成本較高

青年公寓有兩個來源，一是現(xiàn)有物業(yè)的收購，二是新建。不論哪種來源，前期投入資金量巨大。青年公寓的后期運(yùn)營必須將前期改造和新建投資收回，因此較高的投資水平也決定了較高的后期運(yùn)營成本。青年公寓的管理成本也較高。比如，為了支撐自如友家與自如寓的客戶，鏈家的整個公寓服務(wù)團(tuán)隊超過2 000 人。這些管理服務(wù)費(fèi)用是一筆較大的支出。

3 青年公寓建設(shè)運(yùn)營的思路和政策建議

1)充分考慮青年群體的需求特點(diǎn)，明確青年公寓定位。低端青年公寓的投資建設(shè)應(yīng)該滿足青年群體的最基本居住需求，在產(chǎn)品功能設(shè)計上，充分考慮青年人的需求，刪除多余和不必要的功能設(shè)計，以達(dá)到節(jié)約成本，提高性價比的目的。對于高端青年公寓，則必須針對白領(lǐng)青年，創(chuàng)業(yè)青年的特點(diǎn)，注重品質(zhì)，注重社區(qū)環(huán)境建設(shè)，有利于青年人之間的交流互動。不論是哪類青年公寓都應(yīng)該明確自身的定位，既要與公租房相區(qū)別，又要與服務(wù)式公寓錯位競爭，形成對居民小區(qū)的散租住宅的比較優(yōu)勢。

2)對低端公寓采用PPP 模式進(jìn)行建設(shè)。PPP 模式的應(yīng)用大多屬于政府牽頭的保障性住房建設(shè)，因此更適用于為滿足“蟻?zhàn)濉鼻嗄耆后w的基本住房需要而設(shè)計的低端青年公寓。政府可以通過土地劃撥的方式提供低端青年公寓建設(shè)的所需用地，以土地投資形成對低端青年公寓的股權(quán)介入，形成共有產(chǎn)權(quán)形式的低端青年公寓，并長期共同持有和合作經(jīng)營。通過設(shè)立政府與民間資本共有產(chǎn)權(quán)形式的低端青年公寓，實現(xiàn)低端青年公寓的公共屬性，同時降低民間投資的風(fēng)險，最大程度地吸引民間資本，給予民間資本以合理的投資回報。低端青年公寓需求量大，能夠產(chǎn)生長期穩(wěn)定的租金收入，對偏好低風(fēng)險穩(wěn)定收益的社會資本能夠產(chǎn)生一定的吸引力，從而可以增加低端青年公寓的建設(shè)投入和供應(yīng)量。

3)對高端公寓采用REITs 模式進(jìn)行建設(shè)。高端青年公寓是市場化定價，有穩(wěn)定的市場需求，可以應(yīng)用REITs 模式。首先，REITs 模式能極大撬動社會資本，節(jié)約政府成本，適合高端青年公寓前期投資巨大的特點(diǎn)。其次，高端青年租金水平高，是一種能夠獲得較高回報率的投資品種，能夠吸引大量的社會資本。隨著青年群體的收入增加，高端青年公寓需求群體會越來越大，有比較好的市場前景。第三，REITs 模式可以促使房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，適合高端青年公寓重運(yùn)營輕售賣的特點(diǎn)。因此，對于高端青年公寓，適宜采用REITs 模式進(jìn)行建設(shè)投資。

4)創(chuàng)新青年公寓運(yùn)營管理模式，提高對青年群體的吸引力。青年群體喜歡群居和溝通交流，特別是青年白領(lǐng)階層，社會責(zé)任感較強(qiáng)，可以讓青年人積極開展自我管理。創(chuàng)新運(yùn)營管理形式，發(fā)揮青年人的創(chuàng)造性，通過建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū)，利用各自閑暇時間，發(fā)揮各自專長，兼職一些物業(yè)管理崗位，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+的優(yōu)勢，利用技術(shù)手段降低人工成本。對于低端的青年公寓，為了降低運(yùn)營成本，可以在青年租戶中組建自助服務(wù)團(tuán)隊和志愿者隊伍，維護(hù)公共衛(wèi)生和社區(qū)環(huán)境，降低運(yùn)營成本。

5)實行政策傾斜，提高青年公寓的投資吸引力。首先，在青年公寓的土地獲取上，對于低端公寓可以限價供應(yīng)，甚至實行政府土地劃撥形式，降低青年公寓開發(fā)投資成本。在青年公寓融資方面，政府可以提供低息貸款，或者進(jìn)行融資利息補(bǔ)貼，降低或減征投資開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。其次，在運(yùn)營管理環(huán)節(jié)實行優(yōu)惠稅率，對低端青年公寓減免房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。允許縮短高端青年公寓的折舊年限，并可以在稅前扣除。對于青年公寓配置的家具和家用電器設(shè)備鼓勵加速折舊。低端青年公寓應(yīng)該比照公租房政策，通過租金補(bǔ)貼或租金標(biāo)準(zhǔn)控制，使租金水平能夠滿足低收入青年群體的支付能力。允許公積金轉(zhuǎn)付青年公寓的租金，降低青年人租房的實際支付水平。

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