美國租賃住房發(fā)展的歷史研究

錢 晉

（后勤工程學院工程技術應用研究院，重慶 400041）

美國租賃住房發(fā)展的歷史研究

錢 晉

（后勤工程學院工程技術應用研究院，重慶 400041）

租賃住房在美國是住宅市場的一個重要部分，其歷史發(fā)展受到城市化與社會文化變革的影響。在以時間為主線的美國租賃住房歷史發(fā)展的探究中，將其分為三個階段發(fā)展。早期發(fā)展階段，政府和法院開始提供租賃交易的相關服務；中期發(fā)展階段隨著城市大量上升，租賃戶受到社會歧視，政府頒布了相關貧民法律；進入晚期發(fā)展階段后，社會對政府公租房不滿，轉而變?yōu)檎苯影l(fā)放住房優(yōu)惠券，并沿用至今。

美國 租賃住房 歷史 政策

所謂租賃關系，是指出租人和承租人依法約定，于一定時間內轉移某物的占有權、使用權，而出租人因此收取租金的法律關系。如今距離美國住房自有率最高的時期已超過十年，房屋自有率下跌450多個基點。相應的租賃住房需求新增750萬個家庭，是之前半個世紀以來十年期最高數(shù)量。

一、美國租賃住房早期發(fā)展

20世紀60、70年代，美國法院逐漸開始將不動產租賃視為提供服務的合同。法院在處理租賃關系時，運用契約規(guī)則獲得了現(xiàn)代合同法所具備的靈活性。[1]法院還將租賃住房與商業(yè)用租賃房產區(qū)分開來，以家庭居住生活為目的房產為租賃住房。美國立國后，在政治方面秉著三權分立與“最小政府”理念，在經濟上以斯密的市場經濟宗旨，工商業(yè)群體占主導地位，而且市場與社會的主導作用得到了肯定和維護。在這一文化背景下，在住房權屬上首先重視自有住房和業(yè)主或者有產者，而忽視租賃住房與租戶。從美國農業(yè)社會時起到1860年以前，租戶被視作缺乏才智之人而不被賦予公民的政治權力；其次在土地的獲得、住房的建造與住房出租活動中，以市場交換與社會互助為主，政府則以法治原則，提供相關的法律服務。[2]

二、美國租賃住房中期發(fā)展

到了美國城市化中期（1861-1920），住房問題和住房政策取得進一步發(fā)展。1861年后，美國經歷了南北戰(zhàn)爭以及包括一戰(zhàn)在內的對舊大陸的爭奪戰(zhàn)，促進了工業(yè)經濟發(fā)展，國際地位也有了較大程度的提高，同時也推動了美國城市化的不斷上升。在整個中期城市化階段，市場租賃住房的主導格局逐漸突出，住房供應服務取得了較大成就。然而美國城市住房問題總體還臨諸多困難。首先移民和工人的住房自有率較低，1880年前后 60%以上的美國工人以租賃住房為主。[3]再次，房屋的居住質量較差，部分以木竹結構為主，從而形成了大量窩棚鎮(zhèn)。[4]最后，大城市出現(xiàn)住房極其擁擠、住房條件差的現(xiàn)象。1890年，據(jù)統(tǒng)計美國住房平均每套人口為5.45人，其中辛辛那提、芝加哥和波士頓分別為8.87、8.6和8.52人，紐約市則高達18.52人。到1900年，紐約貧民住房的居住者人口已高達150萬人，占全市人口總數(shù)的1/3以上。[5]1865年后大量外國和鄉(xiāng)村移民涌入城市，這種歧視現(xiàn)象變得更加突出。[6]與此同時，中產階級的慈善與倡導活動得到重視，以簡?亞當斯為主要領導人的“貧民區(qū)改良運動”在1910年前得到全美400多個城市的響應。1879年，紐約市建立了“貧民區(qū)法案”，倡導建設“啞鈴式公寓”。到1920年，其他40多個城市相繼制定了類似法律。[7]

三、美國租賃住房晚期發(fā)展

到了美國城市化的晚期階段（1920～1960年），美國經歷了1929年的經濟大蕭條和第二次世界大戰(zhàn)。1920年至1929年間，外國人和城鄉(xiāng)移民的遷入，加之城市人口的自身增長，使城市住房短缺成為了嚴重的社會問題。1929年的大蕭條，不僅是經融方面的危機，還是嚴重的住房危機。從1930年開始，聯(lián)邦居住和城市發(fā)展部門（HUD）就利用補助金和貸款補助支持地方政府修建公共住宅，提供給低收入家庭居住。直到1982年此類公共住宅約占住房總量的1%，其中聯(lián)邦居住和城市發(fā)展部門擁有130萬套。[8]1934至1937年間，政府通過清理舊住房與購買土地興建了 2.16萬套造價低廉且服務完善的低租金補助住房。1949年與1954年的住房法都要求聯(lián)邦政府以低廉的租金、低成本的住房面向低收入人群，但執(zhí)行效果差強人意，對窮人和黑人的住房建設受到嚴重抵制。最后白人中產階級在政府的支持下遷至郊區(qū)，窮人則被限制在市中心，加劇了郊區(qū)和市中心、獨立住房與公寓租賃住房、白人與黑人之間的地域與社會分裂。到1950年，大部分州的租賃控制權力被取消，如今美國的大部分租賃住房都已全部市場化，并沒有政府補貼和租賃管制。

20世紀60年代末，由于美國社會普遍對城市的舊城改造與公租房項目不滿，聯(lián)邦政府撤銷了私營地產企業(yè)修建廉租住房的方案做法。通過向開發(fā)商提供不動產抵押貸款保險與減免稅收的方式，來激起地產開發(fā)商的投資熱情。1972年，為了使住宅租賃市場有統(tǒng)一適用的法律規(guī)則，美國統(tǒng)一州法全國委員會頒布了《統(tǒng)一住宅租賃關系法》。至今已有十多個州以此為藍本制定了本州法律，其他州也或多或少受到它的影響。在尼克松執(zhí)政期間，于1974年出臺的《住房法》作了局部調整，該法案第八條規(guī)定，政府接受提供貧困租戶的私營房地產企業(yè)和自有住宅的房東資金補貼。[9]自20世紀70年代中期起，聯(lián)邦政府住房補助的重點逐漸從直接用資金新建住房轉向直接給符合資助對象的家庭發(fā)放房屋租賃券，同時租房補貼也從以套為單位改為以戶為單位。20世紀80、90年代，《住房法》第八條的租房單證逐漸被租房優(yōu)惠券取代。到1998年美國國會采取將租房優(yōu)惠券與租房單證合并為住房選擇租賃券，相關家庭可以租到比政府確定的租賃價格和品質較高的住房，只需支付市場房租價格與實際房租價格的差額，此規(guī)定擴大了相關家庭租賃住房選擇范圍。

[1] 邁克爾?D.貝勒斯．《法律的原則：一個規(guī)范的分析》（張文顯等譯）[M]．北京?中國大百科全書出版社，1996:127

[2] Dreier P.The status of tenants in the United States[M].1982:02

[3] 李莉．美國公共住房政策的演變[J]．廈門：廈門大學，2008

[4] Nicolaides B.M. Where the Working Man Is Welcomed: Working-Class Suburbs in LosAngeles-1900-[J].1999(04)

[5] Riis J.A．Leviatin D How the other half lives [J]. 2010

[6] Peterson J.A．The birth of city planning in the United States：1840-1917[J].2003

[7] McKelvey B．The urbanization of America 1860-1915[J].1963

[8] 廖俊平，高堃．我國經濟適用房與美國可支付住宅的政策比較[J]．北京：經濟社會體制比較，2007(1) :138-141

[9] 楊雁．美國公租房發(fā)展歷程解讀[J]．重慶：人民論壇，2012(32)

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1007–6344（2015）01–0348–01

錢晉（1986-），女，重慶，本科，助理工程師，主要從事建筑設計及其理論研究