基于我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

宋 燚

（云南省昭通市眾鑫建筑工程有限公司 657000）

基于我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

宋 燚

（云南省昭通市眾鑫建筑工程有限公司 657000）

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，建筑類企業(yè)工程項目管理、城鎮(zhèn)化均得以優(yōu)化與加快，隨之而來的中小城市房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)快速上升趨勢，形成一種地產(chǎn)企業(yè)新的投資點。但和大城市以及一線市相比，我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境有著巨大的差異，這種差異的出現(xiàn)也是因為中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境自身的一些特點所導致的。因此本文將進一步對我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進行深入的分析。

中小城市 房地產(chǎn) 環(huán)境分析

目前我國大城市以及一線城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境已相對成熟，而一些中小城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境處于起步階段，其發(fā)展較為緩慢，同時由于我國社會經(jīng)濟不斷的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，使得我國中小城市房地產(chǎn)投資有了廣闊的平臺以及機會，并為我國許多的房地產(chǎn)投資的方向給予指引。和大城市以及一線城市市相比，我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境有著巨大的差異，盡管如此，我國中小城房地產(chǎn)投資環(huán)境仍具有很多的市場潛力以及獨特的特征。

一、我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的特點

（一）城市規(guī)模

我國中小城市和大城市相比有著顯著地差異，我國中小城市不僅城區(qū)面積較小，并且對新城區(qū)開發(fā)的步伐也相對緩慢。據(jù)有關研究表明，加快新城區(qū)的開發(fā)速度，能夠有效地為房地產(chǎn)投資提供更多機會，同時還能為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的環(huán)境。通常我國中小城市都是以單個城市作為中心，這就導致了中小城市商業(yè)環(huán)境呈現(xiàn)出單一化的形式，盡管國家的政策以及人口都相當穩(wěn)定，但是中小城市新的商業(yè)圈依然不能很好地培養(yǎng)起來，并得到快速的發(fā)展，因此中小城市房地產(chǎn)投資面臨著許多問題。

（二）人口狀況

行政區(qū)域之內的人口則是中小城市的主要人口來源，其人口較少，與大城市的人口有著明顯的差異。同時站在人口流動的角度來看，由于中小城市中的高收入人群都來自于一些行政單位，這樣就導致我國中小城市的高收入人群與人口均無法和大城市相比，同時也對我國中小城市的購買力有著重大的影響，使其購買力急劇下降。決定商業(yè)地產(chǎn)能夠持續(xù)發(fā)展的重要條件是流動人口的多少，例如一些旅游城市的本地人口相對較少，但外來旅游的人口則促進了市場的發(fā)展。其中小城市流動人口的數(shù)量問題，使得外貿以及商務往來與大城市相比，有著顯著的差異。這也是我國中小城市房地產(chǎn)投資的主要問題。

(三)外部商家的引進

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，電子商務的發(fā)展十分迅速。由于運營的成本以及店鋪的租金都相對較高，則導致了一些商家在進行城市的選擇時，所涉及到的實質性要求也就越來越多元化，將投資失誤最大程度的進行減少，從而有利于商家提升自身的經(jīng)濟效益。同時一些奢侈品牌以及大型的超市均不會對中小城市進行考慮，使得可開發(fā)的地產(chǎn)投資機會越來越少。

（四）消費能力以及習慣

我國中小城市人均收入相對較低，人們都習慣于上班時在家里進行就餐，人流以及物流也相對較小，所以很難促進新的商業(yè)中心建立起來，導致我國中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展機會越來越小、越來越難。

（五）交通條件

我國的大城市以及一線城市的交通都相當完善，具有機場、鐵路等交通基礎設施，這也是大城市商業(yè)體具有可達性的重要因素，而我國中小城市的交通不夠完善發(fā)達，對地產(chǎn)投資的發(fā)展有著一定程度的影響。

二、我國中小城市投資環(huán)境指標評價體系的分析

房地產(chǎn)投資環(huán)境具有復雜性、多樣性的特征，需要從多方面進行考慮，例如：市的競爭力、投資的環(huán)境等。我國中小城市投資環(huán)境指標的體系具有復雜性，其中許多指標必須滿足社會發(fā)展的需求，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）社會生活

社會生活指標作為房地產(chǎn)投資中極其重要的指標，應當深入地研究并運用到實際中，從而做好中小城市房地產(chǎn)投資的前期工作。

（二）地區(qū)經(jīng)濟

對地區(qū)經(jīng)濟指標進行研究則必須要考慮到人均的支出及收入、社會的總生產(chǎn)值、消費品的總額以及外部商家的投資量等。而外部商家的投資量可以將當?shù)氐耐顿Y意愿有效的反映出來。

（三）交通與區(qū)位

交通與區(qū)位的指標包括：私家車的數(shù)量、出租車的數(shù)量、公交車的數(shù)量以及城市交通發(fā)展規(guī)劃等。

（四）市場

市場具有極其廣泛的范疇，它對中小城市房地產(chǎn)投資有一定程度的影響，反映當?shù)氐牡谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及市場經(jīng)濟活躍的程度是批發(fā)、零售、餐飲、以及住宿人員投資的比例；進行零售、批發(fā)企業(yè)的多少；對住宅進行開發(fā)投資的完成程度。同時住宅開發(fā)投資的完成程度也能夠將房地產(chǎn)投資的市場需求進行有效的反映。

三、我國中小城市房地產(chǎn)投資評價的方法

（一）我國中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的類型

我國中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的類型可以從中小城市居民自身的平均消費水平、中小城市整個經(jīng)濟的運行狀況以及與中心城市的距離等方面進行衡量。同時，如果我國某一個中小城市的本地居民人口數(shù)量較多，并且居民消費意識比較強烈，則可能對中小城市的發(fā)展起著推動作用，在其地方形成一個大規(guī)模的商業(yè)市場圈，同時還有可能成為一個大型的地區(qū)商業(yè)中心點。如中小城市與區(qū)域內核心城市之間相比較其距離較遠，站在商業(yè)圈理論的角度來講，中小城市所涉及到的范圍則會得到一定程度上的擴展，雖然不能在區(qū)域內形成一個高級的商業(yè)中心，但也可能形成一種相對次級的商業(yè)中心。因此通過進一步的定位與分析這些相關的因素，則可以深入的探究其能夠成為中小城市區(qū)域內商業(yè)中心是哪些城市，并且還可以分析出市場的規(guī)模大小、市場涉及范圍的大小以及在短期和長期發(fā)展困難的中小城市。分析、判斷、區(qū)別以及比較這些相關的因素，不僅可以讓人類更進一步地房地產(chǎn)投資予以正確的認識，同時還提升房地產(chǎn)投資的效率。

（二）未來的發(fā)展?jié)摿?/p>

能夠清晰的反映中小城市房地產(chǎn)未來的發(fā)展?jié)摿Γ丛谕ǔＫu價的指標中：民平均的收入與之出的比例以及社會零售產(chǎn)品中服務業(yè)和商業(yè)的總消費額、總承載量。我國中小城市發(fā)展的空間則可從這兩個指標中呈現(xiàn)出來，其呈現(xiàn)的角度均不相同。商業(yè)人員以及服務業(yè)人員對社會零售產(chǎn)品進行記錄所顯示出現(xiàn)的消費總額度數(shù)為商業(yè)人員以及服務業(yè)人員的人均負荷。通常情況下，我國中小城市的商業(yè)人員及服務業(yè)人員的負荷與其他的一些城市相比較，其水平相對較高，造成這一現(xiàn)象的主要原因是中小城市區(qū)域內中的商貿服務中心就是該城市，加上該城市的商貿服務業(yè)涉及的范圍非常大，因此該城市的商業(yè)貿易人員人均的負荷量特別大。另一個主要因素是由于中小城市的當?shù)鼐用裣M意識很高，但是該城市中商業(yè)服務最基礎的設施相對缺乏，同時也無法滿足商業(yè)服務需要的人員。因此能夠有效的反映出中小城市未來的發(fā)展?jié)摿κ瞧涑鞘腥司顿Y的多少以及收入的比例。某一個中小城市如果居民平均的收入大于人均的支出，通常情況就表示該城市房地產(chǎn)投資任然處于落后的階段，該城市的居民存款量相對較多，同時人們的消費能力也較高，但是由于還無法將他們轉變成為市場實際的消費購買力，從另一個角度來講，就是該城市的居民對于消費的觀念還處于保守階段，因此對于中小城市的房地產(chǎn)來說其發(fā)展?jié)摿O大。

（三）我國中小城市房地產(chǎn)投資的綜合評價

通過對中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境造成影響的全部指標予以考查和衡量，并且利用數(shù)據(jù)處理的技術，來對我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進行排名以及投資所得的分數(shù)進行全方位的分析即為綜合評價。我國采用的中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價方法有很多種，各有各的優(yōu)點與缺點，例如對因子進行分析、對主成分進行分析以及對層次予以分析等，在對中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價進行以上方法的運用時需要將以上多種方法結合起來進行分析，并從定量和定性兩方面體現(xiàn)出來。同時進行實際的考察。房地產(chǎn)投資環(huán)境得分高低并非投資決策和投資執(zhí)行的唯一依據(jù)。

四、結束語

隨著我國社會經(jīng)濟不斷的發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度不斷加快，使得不同行業(yè)對我國中小城市有著特殊的關注，中小城市的魅力得以施，展現(xiàn)在中小城市進行房地投資成為了各個行業(yè)聚集的熱點。但和大城市以及一線城市相比，我國中小城市房地產(chǎn)投資環(huán)境仍有著巨大的差異，人口的數(shù)量以及居民的平均收入都有著明顯的差別，因此在中小城市進行房地產(chǎn)投資時必須深入仔細地對這些因素進行分析，并努力地對地產(chǎn)投資的一些指標進行探究，從而將投資失誤最大程度減少，有利于商家提升自身的經(jīng)濟效益。從中小城市自身來講，可以將當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的特色突顯出來，加強宏觀調控，促進中小城市經(jīng)濟發(fā)展質量和速度的有機結合，提高居民的平均收入以及支出水平，從而有利于社會的和諧發(fā)展，同時將中小城市房地產(chǎn)的投資環(huán)境進行改善，加快中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的步伐，并促進社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

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1007–6344（2015）01–0325–02

第一作者：張燕，1983年4月1日，河南省鄭州市人，碩士研究生，工作單位：河南建筑職業(yè)技術學院河南省建筑工程學校，研究方向：建筑類專業(yè)課教學。

第二作者：石晶，1982年，女，河南鄭州人，碩士研究生。工作單位：河南建筑職業(yè)技術學院河南省建筑工程學校，研究方向：建筑類專業(yè)課教學