淺析商業設計是城市綜合體的靈魂

王英鵬

（華東建筑設計研究院有限公司大連分公司 116001）

淺析商業設計是城市綜合體的靈魂

王英鵬

（華東建筑設計研究院有限公司大連分公司 116001）

隨著中國經濟的飛速發展、城市建設的快速推進，城市商業廣場、商業綜合體如雨后春筍般不斷涌現，如何規劃設計、運作和打造一個成功的城市商業綜合體，是開發商需要不斷學習的課題。

商業；綜合體

一直以來，商業地產憑借其超越于物業形態之上的巨大商業價值，吸引著眾多企業投入巨資進行開發和項目操作。但由于其策劃、招商、建設及運營增值、收益等各階段極具專業性，而非簡簡單單的策劃、建設和銷售，因此商業地產開發也伴隨著較大的挑戰和風險。

同時，城市綜合體作為商業地產類項目的塔尖極致形態，其對策劃、招商、設計、運營管理、資金鏈等均提出了更為苛刻的要求，需要更加理性的決策和投入，一旦出現閃失，其負面影響不僅僅是項目本身，波及面會更加廣泛，挽回難度也會更大。

如果說住宅地產賣的是產品的話，那么商業地產賣的就是價值，是超越于物業形態之上的商業價值。由此可見，它可以增值數倍，同樣也可以血本無歸。其核心決定因素就是商業氛圍的打造，這也是絕大多數商業地產項目均有市場培育期的原因所在。而商業氛圍的成熟期，拋開資金鏈的因素，也不同程度地決定了投資者自持物業和銷售物業的比例，以及銷售時機的選擇問題。

那么，如何打造一個成功的城市商業綜合體呢？

商業地產項目的操作可分為四個階段：商業策劃階段、商業設計及建設階段、營銷招商階段和運營管理階段。這四個階段可謂環環相扣、互有交叉，沒有輕重之分，但一定要相互協調、配合，任何一個環節的失誤都可能造成難以挽回的代價。

商業策劃先行

在商業策劃階段，我們首先進行了前期市場調研、商業定位、預招商和投資模擬分析等。經過前期調研和分析定位，該項目位于某市內，不屬于傳統商圈，但臨近市中心，地理位置得天獨厚，通達性好，特別是項目用地周邊區域環境較好，集中了省直機關、衛生廳、省人民醫院以及一所重點小學和重點中學，周邊星級酒店分布較多，居住生活條件優越且配套齊全，所在區域社會地位高，傳統商業、金融氛圍濃厚。

其次，由于地塊周邊無城市主干道，且北側有另一座在建的商城，我們經過反復論證，認為該項目不適于再建設集中式的大型商業，而應以城市商業綜合體開發為主，以可銷售的店面為商業部分的業態形式，結合公寓、辦公和金融配套，將住宅部分定位為理性、內斂，面向高端人群，商業部分則定位為以金融為主的辦公區域。緊密結合市場的實際需求，合理安排不同性質、不同類型的商業，力求實現利益的最大化。

一體化整合設計是成功保障

在商業設計及建設階段，除普通意義上的建筑設計外，還應包含商業形象概念、室內外環境景觀、色彩、標識等設計內容；在建設階段則對投資、時間成本的控制起到決定因素，對各專業、各工種的協調配合要求極高。

目前，國內建筑設計主要分為兩大階段——前期的規劃、建筑方案設計和后期的施工圖設計。商業項目的設計環節大多也沿用此辦法在操作，但這其實是遠遠不夠的，容易造成重復施工、反復修改、拖延工期和浪費投資，更主要的是難以達到理想的商業環境效果。

在這方面，發達國家普遍已成熟地采用建筑、形象概念、色彩、界面、室內外環境景觀、標識設計一體化的做法，各專業相互協調、滲透、同步進行，綜合效果理想，事半功倍。從中不難看出，建筑設計僅僅是商業設計系統中的一環，替代不了全部。國內盡管商業設計體系尚未健全，但規劃、建筑、景觀、生態節能四大專業同步進行（委托一家設計機構承擔四大專業更會省去大量的協調成本）的條件是成熟的，同時專業的設計團隊對色彩、標識等整體概念的清晰認識，也會引導商業項目向成功和高效的方向邁進。

例如在某市新合作廣場商業綜合體中，綜合項目規劃的整體布局方面，我們設計了五個不同性質、不同風格的休閑廣場。整體建筑設計采用中國結的設計理念，由中國結環環相扣抽象變形而來的建筑立面，富有節奏感和韻律感，在重復與復制中體現穩重、內斂的氣質。無過分的裝飾，立面造型與平面功能緊密結合，平面功能在立面上都有直觀的反映。通過提取建筑中的元素，設計師抽象出與建筑統一的符號語言，對標識、小品等景觀顏色進行了統一處理，提升了設計的整體體量，也實現了建筑、景觀一體化的精細設計。

在綜合體的商業部分，設計師注重室內外空間的豐富多樣化，打造了開放式、體驗式的購物環境，將不同人流通過多樣化的空間引進相關商業區域。特別是二層休閑廣場景觀連廊的設計當屬該項目濃墨重彩的點睛之筆，是整個建筑的高潮部分。該景觀連廊外形醒目、節奏感強，巧妙地將人流分為上下兩層引進建筑，形成自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，擴大了步行街聚攏人流的功能。從建筑內部流線上，連廊將消費人群最大化地引向了項目中部的中央庭院廣場，使周圍的商業活躍起來。在中央庭院一層商業的頂部，通過連廊對外的連接，自然形成了圍合式的平臺休閑空間，環抱主題廣場，體現了傳統的合院理念。成為辦公、公寓以及周邊人群最適宜的交流平臺，并擴大了商業的臨街面，提升了其周邊的商業價值。

營銷招商和運營管理也需專業化操作

對于營銷招商和運營管理階段同樣需要專業化操作，包括行銷策劃、市場推廣、招商策略及執行等，是商業地產成功與否在執行層面的核心和關鍵所在。與此同時，運營管理系統的建立、團隊組建、物業管理和資產管理，關系著城市商業綜合體項目長遠而良性的發展。

城市綜合體建筑的四大特征

城市綜合體建筑本身具有四個典型特征，而不同業態功能的合理布局、高效節能的成本控制、各種復雜系統、城市形象的綜合解決效果，是其設計成功與否的關鍵。好的設計作品應更多考慮建筑與周邊城市環境的協調關系，考慮人們作為空間使用者的心理感受和使用要求，從而提升項目的整體經濟及社會價值。

首先是超大的空間尺度。城市綜合體的體量在與城市規模、區域經濟總量相匹配的同時，往往與城市主干道相聯系，建筑體量相對巨大，室內外空間尺度的協調把握往往是考量設計師對項目掌控能力的關鍵之一。其次是交通體系的立體化和樹形化。從業態和交通構成上，人流、車流形成立體的交通組織，將城市街道、地鐵、停車場、市內交通及建筑內部交通與城市公共交通系統有機聯系，形成了龐大而復雜的系統。此外，由于城市綜合體機電、設備系統的復雜配置，節能環保、新能源和新技術的廣泛應用將是其今后的發展趨勢，對于投資方、設計方、建造方、管理方都提出了更高的要求。

在此基礎上，專業化的操作至關重要。在商業策劃、商業設計、招商融資、運營管理各個環節中，專業團隊的參與是必然的。即使如此，投資方還需具備將各個環節有機串聯、協調運作的能力，從而保證龐大系統的順利運行。這種情況下，能夠規劃、建筑、景觀、室內一體化同步進行的專業設計團隊，就成為了提高工作效率、降低協調成本的有效途徑之一。

從積極意義上講，許多面臨舊城改造、土地置換的城市中心地帶，城市商業綜合體因其功能業態的豐富多樣性和互補連動性必定會給區域帶來新的聚合力，對就業、經濟流通、城市建設、稅收等均將帶來收益。但同時，尤其是國家出臺一系列住房調控政策后，出現了諸多地產開發企業和投資客紛紛聚焦商業地產項目的現象，有理由讓業內人士擔憂商業地產的持續良性發展。因此，全專業、一站式的設計、專業化的項目開發和運作，是成功打造商業地產項目的根本所在。

[1]曹一勇. 商業設計是城市綜合體的靈魂 以石家莊新合作廣場商業綜合體為例[J]. 城市環境設計,2012,12:226-227.

[2]陳思宇. 城市綜合體的功能組合與配比研究[D].湖南大學,2013.

[3]曲艷麗,楊朝華. 城市綜合體——商業對城市空間的整合敘事[J]. 城市建筑,2009,05:17-20.

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1007–6344（2015）01–0190–01