為何央企總能拿下地王？

文/楊紅旭

北京等多地涌現地王潮，而實力雄厚的央企國企則成為了土地市場上理所當然的“主角”，也無疑是最大的贏家。

每當一輪樓市回暖至某個階段，必定出現地王潮。

近幾個月來，地王潮主要表現為北京一家風頭勁，一塊接著一塊拍出高價地。另外，上海也算熱鬧。其他城市，如廣州、南京等，也只是星星之火。

就京滬而言，今年以來，上海的房價漲幅明顯大于北京，但上海的地市熱度明顯低于北京。一方面，今年北京土地出讓多于上海，優質宅地也更多些，地市熱鬧非凡。另一方面，北京的房價水平總體高于上海，尤其是2013年那輪房價大漲之后，北京房價水平就把上海甩在了身后。房價高，開發商自然也敢于更高價搶地。

8月底至9月上旬的10天時間內，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億搶得4塊宅地。北京朝陽區的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，樓面價突破5萬元大關。10月20日，北京單價地王豐臺區樊家村曾拍出一宗樓面價高達7.5萬元/平方米的地塊。

11月2日，北京豐臺區再度拍出5.6萬元/平方米樓面價，地塊總價83.4億元，華潤、華僑城、招商聯合體把該地塊收入囊中，樓面價比上周剛成交的隔壁地塊“南苑鄉A組團”貴了6000元/平方米。

圖/東方IC

由此可見，當前北京四環以內的地價，基本都在5萬元/平方米以上，四環至五環多保持在5萬元左右/平方米；五環至六環一般在4萬元以下，但優質地塊也曾達到4-5萬元/平方米。總體比較，北京地價明顯高于上海。上海外環近似于北京五環，當前上海外環線左右樓面價也只有2-3萬元左右。

值得關注的是，北京這滾燙的地市，與全國形成了鮮明對比。就全國土地市場來看，今年前9個月，開發商購地面積同比下跌約34%，處于近十幾年來最低迷的時點，受2008年金融危機的沖擊，2009年下跌近19%。當前比2009年還要冷。當然，地市變化滯后于房市，其實2009年下半年樓市已回暖，正如當前。不過，2009年的樓市回暖是全國普漲，而當前只是一線和部分二線城市比較熱鬧。

即便是樓市偏熱的大都市，地方政府的供地節奏卻偏慢。比如，易居研究院根據十大城市的土地成交建筑面積比較來看，10月環比下跌40%，同比下跌5%。但成交價卻是環比上漲2.3%，同比上漲23%。土地成交溢價率21%，創2014年5月來的新高。

開發商急于回歸一線城市，地方政府供地又偏慢，所以今年以來一線城市的宅地溢價率基本都在50%及以上。北京的規則一般是溢價率50%封頂，然后競保障房與自商房配建面積。所以，北京的溢價率已經失真。

眾所周知，一線城市土地稀缺，而北京在住宅用地不足的情況下，近幾年大大增加了保障房、自住房等非市場化住宅的供地比重，所以導致幾乎每塊宅地都被開發商搶，在當前樓市回暖階段，更是如此。這也就逼著開發商高價拿地。

問題是，高價地一定能轉化成高價房嗎？或者說，開發商一定能從高價地中賺到合理利潤嗎？這倒不見得。

北京地王市場，流行著 “等解套”的游戲。比如，2013年7月，中糧地以樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，取代泰禾，成為新地王。2015年9月，保利首開樓面價5.4萬元/平方米成為新地王，中糧因此解套。現在回頭看，當年樓市低迷之際，中糧地王開發的房子，如果硬要開盤，則根本沒辦法賺錢；如果2015年市場依然沒回暖，那么也就不會有保利首開的新地王，中糧地王仍沒法解套。

業內人明白，拿地王的開發商也清楚，這是一場博弈。如果拿地之后一年至一年半（可以轉變成房子預售）房價繼續上漲，則很快見效，獲取回報。如果其后房價停漲或下跌，則不如意，但也不一定虧。如果一年或一年半之后房價重新上漲，則仍有機會賺錢，如上述中糧地王。

如果拿地后房價降溫超過兩年，甚至三四年，則情況就如同2011年后的多數三四線城市，極端者如溫州和鄂爾多斯，對多數房企而言，是一個賠本生意。過去幾年，判斷失誤的房企非常之多。且不必說三四線城市的中小房企，單論大城市、大開發商，也有頗多失敗案例。

比如，2007年9月，上海樓市非常繁榮，地市火爆。一家民企上海志成，以250%的高溢價率，戰勝綠地、華潤等，獲得普陀長風生態商務區地王項目。但2008年樓市快速降溫，6月志成以損失1億多元為代價，退掉了這一地王項目。再如，2010年10月，雅戈爾以總價24億元，在杭州搶得申花板塊單價地王，然而到了2013年6月，雅戈爾以損失4.8億元解除合同。

房企購地，本來就存在風險。然而，即便拿地之后樓市低迷超過兩年，對國企和央企來說，卻不一定輸。因為他們財大氣粗、融資成本低，與地方政府談判能力強。

這么一分析，大家也就明白為何當前北京地王被央企搶去。即便是民企參與，也多與國企或央企合作，這樣可以最大程度的避免敗下陣來。但是，這樣的制度現狀與競爭格局，能持久嗎？

想想未來幾年北京售價“10萬元+”的頂級豪宅供應量將達到50個左右的項目。在反腐突進、經濟低迷的背景之下，北京果真有如此多的富豪嗎？上海過去幾年的市場情況是，10萬元級的小區，去庫存化相當慢。另外，今年市場繁榮，現在瘋狂購地，一年至一年半后，北京房價還能繼續上漲嗎？