房屋拆遷評估與補償的幾個問題研究

邢小博，毛玉萍，付玉丹

（黑龍江工業學院 經濟管理系，黑龍江 雞西 158100）

1 拆遷房屋的評估問題

根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定：貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。第二十五條規定：實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換差價。根據以上規定，不論是貨幣補償，還是房屋產權調換，都要根據市場價格進行評估，確定各自的價格后，進行補償或結清差價；評估是房屋拆遷補償安置的前提。如果對所有的被拆遷房屋都進行評估，也存著以下的問題：一是對拆遷范圍內的所有房屋都進行評估，需要投入大量的人力、物力，一家評估機構短時間內完成有一定的困難；二是在發放房屋拆遷許可證后進行評估，由于評估工作滯后，影響了拆遷工作的進度；三是雙方當事人對評估結果有疑義時，需進行復評和專家論證，最后確定評估價格，這要一定的時間，會延長拆遷期限；四是房屋權利狀況不清時，會致使評估工作無法進行；五是縣（市）級的房地產評估機構、注冊房地產估價師少，不能在短時間內滿足大量的拆遷評估的需要。

2 拆遷貨幣補償基準價格制定問題

是否需要制定房屋拆遷補償的基準價格，各地的情況各不相同，也存在著一定的爭議。在市場化程度高的城市認為不需要。對市場化進程慢的城市，筆者認為是需要的，只有這樣做才能更好地保護拆遷當事人的合法權益，又能規范房屋拆遷補償和房地產評估市場行為。制定的房屋拆遷補償基準價格，要依據當地的房地產市場實際情況，真正體現出房屋的區位、用途、結構、樓層、朝向和建筑面積等因素構成的房地產價格，筆者所在的縣在制定房屋拆遷補償基準價格時，委托二級資質以上的房地產評估機構對基準價格進行評估，對評估結果邀請了部分房地產開發商、普通居民、物價、土地、房屋等部門的專業人員參加的論證會，用論證會上提出的合理建議，對基準價格進行修正，出臺了客觀、公正、符合市場規律、可操作性強的房屋拆遷貨幣補償基準價格，制定了具有一定幅度的區位、使用、樓層、沿街等系數。

3 評估時點前置與后置問題

在舊城區實施拆遷改造時，辦理規劃、用地等相關手續后，到拆遷管理部門審核時，尚需一定的時間。在這段時間內，評估機構就應當和拆遷管理部門一起到現場摸底調查，了解規劃區域的房地產市場情況，所在城市的區位、地段以及房屋結構、建筑年代等情況，并對不同結構、使用性質、建筑年代的房屋入戶抽查，做好記錄，掌握第一手資料。房屋拆遷許可證發放后，不論什么時間進行的分戶評估，評估時點都應確定在拆遷期限內的某一天，這樣做的目的：一是有利于拆遷評估的公平、公正，切實保護拆遷人當事人的合法權益；二是不受拆遷當事人的后期各種因素影響；三是節約評估所需的時間，有利于拆遷工作如期完成。

4 分類評估與分戶評估相結合問題

在規劃定點的拆遷范圍內，評估機構在前期摸底調查的基礎上，結合規劃區域的房地產市場情況，根據基準價格，按照房屋結構、用途、建筑年代及所在區位等因素進行分類，制定出分類評估的參考數據，由拆遷人和被拆遷人在針對每一戶房屋的個別因素，在評估參考數據的幅度內進行商談，達成協議的，簽訂房屋拆遷補償安置協議書；不能達成協議的，申請評估機構進行分戶評估。一是有利于拆遷順利進行，減少分戶評估的數量，節約大量的人力物力；二是給拆遷當事人一定的商談空間，有利于達成協議，減少糾紛。

5 房地產估價師緊缺問題

縣（市）級城市房地產評估機構和人員不能適應大量的拆遷評估業務的需要，這是短時間內無法解決的問題。為了及時地做好房屋拆遷評估工作，就要發揮房地產估價師學會的作用，由房地產估價師學會牽頭，組織安排好房地產評估機構，在某一城市需要拆遷評估時，提供2家以上房地產評估機構供拆遷當事人選擇，這樣既解決了評估機構和人員少的問題，又為其他的評估機構解決了業務量不足的問題。

6 房屋確權工作的相互配合問題

對房地產權利狀況不清和權利狀況相互矛盾時，土地、建設、規劃、房地產各部門要相互配合，實事求是地做好房地產權利的認定工作，對《規劃法》實施前建成的房屋沒有辦理相關證照的，土地、規劃建設、房地產等部門根據各自職責進行確權，出具書面確權文件；在《規劃法》實施后建設的房屋沒有辦理相關證照的，由規劃建設部門進行確權，屬合法建筑或違章建筑，都應出具書面文件，有利于房地產評估機構的評估。

［1］莫海明.城市舊城改造的房屋拆遷補償問題研究［J］.廣西師范學院學報，2008，（4）.

［2］楊小艷.城鄉統一的不動產拆遷與征收制度構建研究［J］.中國農學通報，2012，（2）.