土地容積率對房地產開發效益的影響

劉曉玲

（河南省濟源市國土資源局，河南 濟源 454650）

1 確定容積率須考慮幾個因素

（1）地塊使用的性質。這主要是由土地的功能差異所決定，如旅店、商業、辦公樓等容積率就要比學校、住宅等容積率明顯高一點。

（2）地塊區位。由于不同的用地位置，如城市的市中心或者是城市的邊緣，就會有不同價格的出讓價格存在。一般來說，市中心擁有良好的交通條件，或者是在環境良好的區域，土地的出讓價格都會明顯高于其他區域，因此，容積率也要高于其余地區。

（3）地塊基礎設施條件。指的是支撐開發建設的條件，主要包含了自然條件和基礎設施水平。一般來說，在容積率較高的區域，就需要更好的自然條件和基礎設施條件的支撐。

（4）地塊空間環境條件，也就是在空間環境上同四周的環境產生制約關系，同時還要考慮到城市設計之中綠化、間距、高度、通道等多個方面的問題。第五，地塊土地的出讓價格，也就是政府部門所期望的價格。一般來說，出讓價格同容積率之間是成正比的。只要期望值偏高，那么容積率也會隨之增長。

2 土地容積率對房地產價格帶來的影響

（1）必須把握適度原則。在一定條件之下，土地容積率對房價產生的作用應該遵循報酬遞增遞減的規律。隨著土地投資的增加，土地本身的純收益也會呈現出先增加后減少的趨勢。結合容積率，這一個規律主要表現在：當增加容積率之后，單位面積之內的建筑物結構就會逐漸地變得復雜，這樣就會增大建筑物的高度與密度。面對這樣的情況，就可以更為有效的分攤地基的實際費用，這樣就會降低建筑物的單位成本。并且，建筑物的價格也會產生相對應的下降影響；當建筑物高度達到一定程度之后，就需要隨之增強其地基基礎，同時，還需要在抗震結構和電梯設備等方面投入更多的資金，這時，建筑物所需要耗費的資金也會呈現出上升的趨勢。此外，建筑物本身的容量越大，對于建筑物質量產生的影響程度也會有所差異，隨之也會增加建筑物的售價。所以，只有確保土地效益與工程造價相互對等的情況下，才能夠最大限度地發揮土地效益。這時的容積率也可以稱之為最合理的容積率。無論是過高的容積率，還是過低的容積率，都會減少土地的實際收益，從而引起建筑物售價的變化。

（2）產生的作用與城市規模應當呈現出正向變化關系。土地利用率直接體現了城市規模的大小，也就是說，城市規模越大，其整體的土地利用效率也會隨之提升。在這樣的前提條件下，土地面積所需要投入的成本也會相應的增加，所以，開發商對于成本的控制就可以利用表面價格的降低來完善，但是這樣必然會直接的影響房價。如果城市規模偏小，那么土地集約化程度就不會過高，這時就會相應的降低單位面積的開發成本，這時就無法體現出露面價格對開發成本控制的實際作用，甚至還可能因為單位價格偏高，導致單位價格增加的問題出現。因此，城市規模越大，其容積率對于地價產生的影響也會隨之提升，隨著容積率的變化，地價的變化幅度也會逐漸增大，這樣就會對房地產價格產生實際的影響。

3 土地容積率對房地產開發效益的影響

土地容積率是對土地利用強度以及利用效益高低的直接反映，同時也是地價水平差異的具體反映。對于購房者而言，容積率肯定是越小越好，這樣生活就可以更加舒適，也能夠擁有更為空閑的空間，也就是物有所值。但是對于開發商來說，容積率越大越好，這是因為容積率直接決定了房屋中地價成本所占據的比例。當開放商拿錢來投資房地產，其目的是為了通過這一塊土地的開發來實現利潤的增加，并非是出現賠本的買賣。站在經濟利益的角度來看，開發商不希望受到容積率這一條件的限制，開發樓盤就是為了追求最大化的利益，限制了容積率，必定無法滿足當地產開發商的實際需求。所以，為了滿足開發商的根本利益，在選擇上，開發商更偏向于以下幾個方面。

第一，增加樓層及建筑高度，但是這樣也會增加房屋的成本核算。不過，不合理地增加建筑的樓層，很可能影響某一些樓層的光照，導致房屋本身的通透性偏低，這樣會影響建筑的質量與使用功能。第二，減少樓與樓之間的距離，這樣就可以在一塊土地上盡可能多建設樓房，從而讓開發商獲取最大限度的利益，但是這樣的設計會增加噪聲，影響住戶的休息以及本身的私密性。對于住戶來說，都不希望自己的房屋缺少采光，通風質量差，因此，大部分購房者都不會選擇這樣的房子。第三，進一步縮減綠化建設面積，但是一旦小區綠化面積不達標，整個小區都會出現死氣沉沉的感覺，大大影響住戶對居住環境的評價，也會影響其購買欲。如果采取上述的方式來增加土地容積率，不僅消費者不會考慮這一類房子的購買，同時還可能造成房地產行業銷售量下滑的局面。

所以，在開發一個樓盤的時候，開發商需要合理的分析容積率，這樣才能夠明白究竟怎樣對樓盤進行開發，才能獲取更多的經濟效益，或者是能夠獲取多少經濟效益。當拿到地塊時，開發商首先要考慮到工程造價方面的影響。一般來說，在開發房地產過程中，如果用地面積不會出現變化，就可以利用建設面積的增加來提升容積率，但是這樣的操作會增加建設資金方面的投入，導致成本的增加。其次，樓市價格會產生影響。提升工程造價，會讓開發商通過樓價提高的方式來確保自身的經濟效益不受影響。但是如果樓盤的價格比市場的基本價格高出很多，很可能會出現樓盤銷售停滯的問題，那么經濟效益就無從談起。最后，開發商還要考慮到在進行拆遷的過程中存在的安置費、補償費等相關費用對其可能產生的影響。如果這一部分所花費的成本增加，在實際的開發過程中，開發商也會采取增加容積率來達到彌補資金的目的，這樣就會增大成本方面的支出。

4 結語

總而言之，通過本文的分析可以看出，將城市土地利用強度提高，就會增加房地產的活力，這樣就會減少基礎設施的建設，但是土地的使用強度必須控制在合理的范圍之內。隨著市場的不斷發展，高容積率已經不再是房地產商追求盈利的唯一途徑，但是對房產價格存在多大的影響，對于容積率的界定和合理的規范，對于房地產市場良好發展的影響都會產生直接的作用，因此，我們必須重視土地容積率對房地產帶來的影響，特別是價格與經濟效益這方面，是值得我們關注，也是最為關注的一點。

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