以文化為核心驅動的城市綜合體的業態組合研究

黃曉詩，葉嵐心，李向群

（成都理工大學，四川 成都 610059）

以文化為核心驅動的城市綜合體的業態組合研究

黃曉詩，葉嵐心，李向群

（成都理工大學，四川 成都 610059）

近年來，城市中涌現出大量城市綜合體，盲目的開發導致同質化，需要尋求一種新的開發模式，文章在提出以文化為核心驅動(COD模式)的城市綜合體基礎上，以業態組合為切入點，在對城市綜合體發展模式，業態組合的分析提前下，總結出適合以文化為核心驅動的城市綜合體的業態類型，業態組合比例等相關建議，以期為城市綜合體的持續發展提供參考。

城市綜合體；文化驅動；業態組合

隨著我國城市化進程不斷發展，各地城市綜合體建設的數量急速膨脹，可謂“蜂擁而至”，預計截止到2015年，即將打入市場的綜合體體量將達到16000多萬m2，由此可見，城市綜合體在未來一段時間內依舊會保持高速的增長趨勢，而我國的城市綜合體發展模式一直沒有突破，盲目的開發容易導致同質化。很多項目僅僅盲目去抄襲國外項目的外立面，而非內在發展模式，這些都對城市綜合體發展不利。在此背景下，創新城市綜合體發展模式成為解決城市綜合體同質化的重要途徑。

1 城市綜合體商業業態及業態組合

（1）商業業態概念。商業業態是經營者根據自身實力和發展戰略，結合商業地產項目所在區域的發展情況，為滿足不同消費需求而形成的經營形態或模式，就該城市綜合體而言，主要的商業業態包括：購物中心，酒店，寫字樓，公寓以及住宅等，隨著社會需求的變化以及競爭的日趨激烈，包括室內水族館、冰宮、滑冰場、文化藝術培訓場館等在內的各種業態形式層出不窮，且所占比例越來越大，以滿足新的消費需求。

（2）業態組合。所謂業態組合就是城市綜合體項目根據自身的定位確定商業業態的種類,每種業態在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。具體來說,業態組合涉及以下三個層面:業態的選擇。項目應承載哪些功能、涵蓋哪些業態。比如項目是涵蓋所有的業態,還是只是其中幾種業態的組合。配比的確定。各業態在項目中所占比例及每一種業態中各品牌數量的多少。比如購物中心、百貨、餐飲等占整個項目比例,餐飲經營者的數量等。分布的規劃。明確各業態在項目中的區位,使之產生相互能動關系。因此,如何對不同的業態進行有效的劃分與組合,使其產生巨大的連動和需求外部效應,這不僅關系到項目定位的實現、人流的共享與停留時間,更決定了效益的優劣。

（3）城市綜合體中文化產業現狀。在經濟與文化迅速發展的大時代背景下，許多開發商已經意識到人們日益增長的文化需求，城市綜合體中的商業與文化合體順勢而生，為文化藝術消費增添了新的刺激點，也為城市綜合體的商業活動增添了更多魅力，具有巨大的優勢。目前，越來越多的城市綜合體中不在只有傳統的電影院、KTV等常見的文化娛樂產業，也逐漸出現了滑冰場、海洋中心、兒童娛樂中心等業態種類，且所占比例越來大。然而，若想開發一個以文化為核心驅動的城市綜合體，這些文化業態種類及比例是遠遠不夠的。

2 城市綜合體COD開發模式

（1）概念界定。以文化為核心驅動的開發模式（Cultureoriented DevelopmentCOD）,是指在城市的建筑群的基礎上，依托城市特色文化和文化活動載體吸引大量游客游玩，或者通過舉辦大型文化活動等帶動購物、餐飲、酒店等物業的協調發展的城市綜合體開發模式。

（2）COD模式業態組合。①COD模式業態選擇。該模式在滿足傳統城市綜合體業態種類的基礎上，增加文化創意、藝術展覽、演藝旅游等文化產業種類，文化產業的靈魂的要圍繞本地的文化特色。例如引進具有當地文化主題餐廳，成都的339歡樂頌綜合體背靠成都電視塔，因勢利導在電視塔上建立高空餐廳，這在成都城市綜合體中可以說是獨一無二的；建設當地文化相關博物館；在城市綜合體內設計小劇場，融合電視元素，嫁接傳媒資源，拓展本土演藝市場，定期演出本土戲劇，也可以為各地巡演話劇劇組提供場地租賃。②COD模式業態配比。文化產業所占比例建議位于15%～25%之間，若所屬地域的文化底蘊深厚，則比例應越接近甚至高于25%，反之該比例更接近或略低于15%。購物中心所占比例建議位于15%～25%之間，若所屬商圈輻射范圍廣、購買力強，則購物中心比例就應越接近甚至略高于25%,反之當商圈輻射面窄、購買力有限時，該比例更接近或略低于15%；擁有居住功能的住宅和公寓比例差異較大,集中于15%～45%間，其中一線城市經濟更發達、城市中心地帶價值越高，住宅和公寓比例應相對低一些，但一般不應少于20%，而二、三線城市對應的比例則可以相對提高,但不宜超過50%；除北京、上海外，寫字樓所占比例一般在10%上下浮動；酒店比例基本最低，約為5%～10%，最高也不過15%。

3 結語

從城市綜合體的發展歷程可以看出,它的發展是依托于城市本身的發展而存在的。從這個意義上講,城市的特點也決定了城市綜合體的發展方向,保護與發掘城市總體的文脈與特色,弘揚地方文化,打造城市綜合體特色品牌成為企業在城市綜合體經營與競爭過程中最重要的手段。城市綜合體業態組合的成效很大程度上決定了項目前期工作的開展，與開發商、投資者、經營者及消費者的利益息息相關，甚至關系到項目的成敗，進而影響到城市的形象。面對不同的地域文化，根據實地狀況分析，合理恰當地確定所需的業態以及各業態之間的比例，以求獲得項目和城市建設效益的最大化。

［1］劉貴文，曹健寧.城市綜合體業態選擇組合比例［J］.城市問題，2010，（5）．

［2］王寧.杭州城市綜合體發展策略研究［N］.杭州日報，2008－09－11.

Research on Formats Combination of Urban Comp lex Driven by Culture

HUANG Xiao-shi，YE Lan-xin，LI Xiang-qun
（Chengdu University of Technology，Chengdu，Sichuan 610059，China）

In recent years，a large number of urban complex have emerged in the city，and blind development has led to homogeneity.Therefore，it needs to seek a new developmentmodel.This paper concludes types and mix proportion and relevant suggestions suitable to urban complex driven by culture on the basis of the urban context taking formats combination as the breakthrough point and on the premises of analyzing the developmentmode of urban complexmode and formats combination，aiming to provide reference for the sustainable development of urban complex.

urban complex；cultural drive；format combination

F299.23

A

2095-980X（2015）08-0170-01

2015-07-17

黃曉詩，女，四川成都人，碩士研究生，主要研究方向：自然地理。