平抑高房價 日韓有高招

韋知天

北上廣深同比漲幅高達20%，26個主要城市漲幅超10%，69個城市房價上漲……2013年中國房價以“漲聲”收尾，這與2013年年初各地制定的房價控制目標相差甚遠。2014年剛剛開始，就有多位專家高喊，“2014年房價還會繼續上漲，下跌根本不可能”。而據一份最新數據顯示，預計2014年房價將上漲5%，城市間分化的局面還將加劇。

城市化過快導致高房價

說一千道一萬，無論是戶籍制度改革、城市流動人口的教育問題，還是失地農民問題、高房價問題等，都是我國城市化問題當中的子問題。

中國城市化的速度在改革開放以后明顯加快，特別是進入新世紀以后，更加快速。中國的城市化是中國現代化程度的重要指標，代表著中國的未來發展方向，一個現代化的中國，必然是一個絕大多數人口都居住在城市里的中國。中國城市化也是中國經濟加速發展的必然結果，在短短30年間，中國已經成為世界第二大經濟體，超越日本，居于美國之后，中國的城市，特別是東北沿海城市為中國經濟總量的迅猛增加作出了主要貢獻。

可是，由于中國發展的速度過快，城市化的速度過快，很多社會問題、經濟問題都被擠壓在其中，這使得中國的城市累積了太多的矛盾，因城市化而導致的群體性事件也是不斷增加，最突出的表現就是因為拆遷問題導致的社會事件不斷出現。

中國城市化速度的加快最突出的表現就是居高不下的房價，這一點在北京、上海、深圳、廣州等一線城市尤為明顯。這些城市中心區的房價，已經讓工薪階層望而卻步，辛苦工作一年，存下來的錢可能連買一線城市的一間廁所都不夠。中央政府雖然通過限購等方式，運用行政杠桿進行調節，但是收效不大，北京等城市的房價在2013年又有較大漲幅。不斷上漲的房價刺激了房產投機的“炒房行為”，也刺激開發商開發大戶型以增加銷售業績，因為中國的房子只要造出來，往外賣問題還不是太大的，很多房產在預售期就被一搶而空。這就存在著突出的矛盾，一方面中低收入者買不起房，另一方面，高收入者將房產視作一種極佳的投資行為，手中擁有的住房遠大于自己家庭的居住需求，存在大量閑置房。一方面，中低收入者無法擁有基本滿足生活需要的住房，另一方面，高收入者的住房正高歌猛進地往奢侈化方面發展。由于高額利潤，中國的銀行也參與其中，房貸的壓力與住房增值相比可以忽略不計，這讓很多炒房者紛紛借助銀行的資金買房、炒房，又進一步拉升了房價。

政府，尤其是地方政府也不愿意看到房價崩潰，銀行也不愿意看到房價崩潰，所以中國的房價居高不下。由于分稅制杠桿的存在，中國的很多城市已經出現了典型的土地財政的現象，地方政府通過賣地維持正常的財政運轉，土地收入成為地方政府的重要財政支柱之一，于是地王不斷涌現，記錄不斷刷新。開發商從政府手中拿地、蓋樓，最后這些高額的成本還是轉嫁到購房者頭上。政府、開發商、銀行形成了某種程度的聯盟關系。

伴隨高房價的是城市房屋租金的不斷上漲。由于高房價、高租金的存在，中國的一線城市客觀上已經形成了“有房者愈富，沒房者愈窮”的格局，有房沒房，生活質量天壤之別。很多城市原住民，通過房屋出租，對城市的新移民或流動人口，進行了財富的剝奪。畸形的房價加劇了城市的貧富分化。

日韓城市化進程值得中國借鑒

同為東亞國家，同為人多地少的國家，同為城市化速度極快的國家。日韓兩國的城市化進程非常值得中國借鑒。我國著名經濟學家華生教授認為，日韓與中國在城市化方面非常具有可比性。中日韓三國的土地資源都非常不足，他在書中引用了一組數據：據聯合國2008年統計，日本的人口密度是每平方公里337人，韓國為487人，中國為139人，日本是中國的2.4倍，韓國是中國的3.5倍。從這組數據來看，日韓的土地資源比中國更為稀缺。他們城市化的空間比中國更小。

這兩個國家在二戰之后的城市化速度非常快，甚至比中國目前還要快得多。日本的城市人口占總人口的比例由1950年的37.4%上升到1975年的78.6%，韓國從1960年的27.7%增長為1990年的74.4%。簡而言之，日韓的城市化進程在25、30年的時間內已經全部完成。它們的城市化比較成功，沒有留下像墨西哥城那樣巨大的貧民窟。城市居民的收入差距、城鄉居民的收入差距，都比較小，用于衡量居民貧富差距的基尼系數，它們都低于0.3，這說明社會分配較為合理，社會沒有出現貧富兩極分化的嚴重局面。

據華生教授在他出版的新著《城市化轉型與土地陷阱》提供的《中國統計年鑒2010》當中的數據，中國的城市化從1978年的18%，提高到2010年的47.5%。2012年12月初，西南財經大學中國家庭金融調查在京發布的報告顯示，2010年家庭的基尼系數是0.61，遠遠高于全球0.44的平均水平。

中國的城市化拉高的不僅僅是房價，還有物價。近年來，中國的蔬菜、水果等生活必需品的價格不斷上漲。CPI的增長比銀行存款的利率增長要快得多。普通老百姓的生活成本不斷增加，存在銀行的貨幣由于通貨膨脹呈現貶值的趨勢。這些又直接導致了城市貧富差距的加大。

由于戶籍制度壁壘的存在，城市原住民和新移民、流動人口的生活質量也大相徑庭。原住民可以通過房屋出租獲得較高的收益，而對于沒有買房的新移民和流動人口而言，如果他們選擇居住在城市中心區，房租將占去他們工資收入的較大部分。這導致了城市的城鄉結合部及某些城中村成為新移民和流動人口的聚集地，隨著城市邊緣的拓展，這些城市新移民和流動人口為了尋找低廉的房租，只能向更偏遠的城市邊緣地帶搬遷。反觀城市原住民以及較早購房的新移民，房屋成為他們最重要的財產，他們如果賣出一套城市中心區的房屋，用華生教授的話來說，“足以辦理西方國家的移民”。

鑒于日韓與中國城市化具有極高的可比性，中國有理由借鑒日韓的成功經驗，既能夠很好地推進城市化的進程，提高城市化率，又要避免城市化成為城鄉差距擴大、城市原住民和新移民收入差距擴大的不利局面，在推進城市化的過程中兼顧社會分配的公平與合理。endprint

日韓實現居住公平的兩大手段

華生教授認為，日韓在城市化進程中政策一直向新移民的首套普通安居住房傾斜，嚴格限制非自住房和高檔大型住宅的發展，在保障房和商品房供給方面全力保障小戶型自住房的發展。日韓兩國的這種做法取得了很好的成效，它們都把稀缺的城市住房資源優先滿足新移民的基本生存需要。他總結的日韓在城市化進程中實現城市居住公平的具體手段有兩個，一是用稅收手段打擊住房炒作、食利行為，二是通過金融杠桿遏制投資房產牟利行為。

第一，在住宅的流轉、保有、繼承等環節上建立完整的稅收調節體制，全面保護自住需要，擠壓投資需求。

日韓在房屋流轉環節，重所得稅，輕交易稅。日本1950年將土地、房屋收益納入個人所得稅體系，當年規定的個人所得稅最高比例是50%，后又兩次上調，1969年調整到75%。1975年至1980年間，有兩次針對房產市場出現的新情況調整稅制。1975年規定，長期保有的住宅如果出售獲利2000萬日元（時約10萬美元）以下，可以享受20%的優惠稅率，超過這個數目還按照75%征收個人所得稅。1980年重新定義了長期保有的時間（從5年延長到10年）。

韓國對于住宅獲利收益采取累進稅率，1970年至1980年高速城市化時期，韓國規定，房屋轉讓收益在3000萬韓元以下（相當于當今人民幣18萬元以下）基本稅率為40%，加上防衛稅和住民稅附加，實際稅率為47%～51%，其上快速累進，最高稅率為60%，加上附加稅后為70.5%～76.5%。韓國在1987年后對擁有土地房屋超過2年以上仍實行30%～50%的累進稅率，轉讓未登記房屋則征收75%的單一稅率，繼續嚴格控制住宅轉讓所得。

以上數據均來自華生教授的研究，數據說明一清二楚——日韓通過高稅收讓房屋轉讓收益扣除稅收后所剩收益占房屋轉讓收益的較小比例，讓企圖通過房產轉讓獲利的人望而卻步。這樣有效地保證了，市場上交易的住房絕大多數是新移民購買的自住房產，也打擊了奢侈型住房的發展。因為保有的豪宅面積越大，時間越長，需要交納的稅款就越多。

第二，建立個人住房貸款資信審核制度，使用金融杠桿遏制投資性需求。

日本的金融制度從根源上切斷了某些投資者借助金融工具炒房的行為。日本對個人投資住房表面上沒有限制，購房套數、首付比例、購房面積都沒有限制，但是它將購房者家庭收入總量與貸款總量掛鉤，絕大多數城市家庭無法通過房貸從銀行那里取得大量資金用于房產投資。日本《商業銀行住宅貸款條例》規定，個人申請房貸的年還款額度不得超過上年總收入的35%，家庭如有其他長期貸款須合并計算，貸款最長年限不得超過35年。這樣一來，絕大多數家庭不能申請第二套房貸。而且日本的金融制度規定，在房貸未還完之前，房屋不得出租，“以租養貸”在日本沒有可能。日本對于非自住房的貸款不予保險，加大了非自住房投資的風險。

如果中國政府能夠仿照日韓的做法，通過稅收和金融杠桿保障新移民自住房的需求，打擊房屋食利行為，中國的房價一定能夠得到平抑，中國的城市化進程也能夠更加地和諧和公平，保障更大范圍的人民群眾的利益。

中國房價之“傷”

不久前，北京媒體報道了“井底人事件”。井底人的代表王秀青為了節省房租供孩子上學，竟然居住在麗都花園的地下井內，一住就是二十多年。有關部門對待這一事件的第一反應，是把這些“井底人”趕出地下井，用水泥將井蓋封死。據最新消息，王秀青已經與北京城市學院簽了勞動合同，城市學院給了他3600多元的月薪，還給他上了社保，分配了宿舍。敢問是所有的井底人，都有王秀青這樣的好運氣嗎？

城市的住房問題是中國城市化進程中的首要問題。居者有其屋，是人最基本的生存需求。這也是一個社會提供給居民的最起碼的生活保障。中國大陸經濟日益發達，趕超美國，成為世界第一大經濟體也是很有希望。看看我們的城市，越來越漂亮，越來越現代，摩天大樓比肩接踵，高檔別墅層出不窮，可是我們的城市真的讓每一個生活于其間的人感覺到溫馨和溫暖嗎？中國政府早就注意到了高房價，也在采取措施遏制房價的畸形增長。可是僅僅是限購是不夠的。只有采用日韓這樣的做法，才可以從源頭上遏制中國畸形的房產投資風潮，打擊“炒房”現象，抑制房屋的過度型消費。中國政府應該意識到，城市化就是讓更多的移民在城市中生根發芽，開花結果，把他們轉變成城市人口。中國的城市化需要以更加包容的態度，需要撤除很多的壁壘，比如說戶籍的壁壘，房價的壁壘。中國政府也應該認識到，中國城市的住房問題首先要解決的是很多城市新移民的自住房問題，開發的重點應該是滿足居民最起碼的居住需要的小戶型住房。

現在中國的房產已經成為城市居民貧富差距擴大的一個最主要的因素，有房無房，天上天下。如果政府一味放任開發商抬高房價，放任開放商將開發重點放在大戶型的超標住房上，而不兼顧更廣大的普通民眾的居住需求，中國的城市化就難以順利完成。

如果中國政府能夠仿照日韓的做法，通過稅收和金融杠桿保障新移民自住房的需求，打擊房屋食利行為，中國的房價一定能夠得到平抑，中國的城市化進程也能夠更加地和諧和公平，保障更大范圍的人民群眾的利益。華生教授分析的這兩個手段是為中國城市化開出的一劑良藥。希望我們的城市，越來越溫馨，越來越溫暖，讓生活在其中的每一個人都能在舒適的房屋里展開歡樂的笑顏。endprint