商業旅游地產的春天

陳浩

根據國家統計局的數據顯示，截至2012年，中國的城鎮化率達到52.57%，隨著中國城鎮化的繼續推動和發展，以及國家對地產項目的調控，住宅地產項目遇冷，而由于城鎮居民對旅游的需求越來越旺盛，旅游地產成為城市經濟發展新的增長點。

旅游地產與住宅地產項目有很大的不同。住宅地產講究的是快速銷售，及時回籠資金；而旅游地產項目除了在建設之初規劃好自持和出售房產的比例之外，項目的高度、深度、廣度關系著后期的商業運營。

交通的便利和建筑的完美結合決定了旅游地產的商業高度，以高銀地產在天津市投資的“富國高銀”項目為例，在交通方面，距離天津南站不到10分鐘車程，驅車前往北京市也只需要30分鐘，可以說交通非常便利；在建筑設計上將西方新古典建筑美學與中國的《易經》理念進行了完美的融合，既做到了設計的科學又體現了中國文化的博大精深，這樣的建筑風格對于高端消費人群的吸引力很大。

交通與建筑對于旅游地產項目來說是基礎，而盈利的核心在于業態組合，因為旅游地產的商業業態將直接影響項目的深度。以首爾的樂天世界為例，其旅游項目只占每年營業額的5%，主要的收入來自于酒店、購物、餐飲等項目。DTZ戴德梁行北亞區行政總裁張國正稱：“基于項目所在城市的產業和經濟發展狀況、所處商業圈的市場條件決定了商業業態的組合形式。”富國高銀地處濱海新區，同時也是京津商業圈，除了高檔住宅以外，其還打造了國際性的CBD商務區，計劃將其打造成高檔消費、旅游度假與住宅完美融合的業態。

業態組合的搭建屬于平臺建設，而核心的商業價值在于吸引消費人群，這就要求旅游地產要有自己的特色，因為旅游特色直接決定了旅游項目的廣度。天津一直都有玩馬球的歷史，并且這段歷史可以追溯到1886年，當時的天津就成立了馬球會，并建設了專業的馬場。富國高銀為吸引消費者，結合這段歷史，在建筑區內成立了天津環亞國際馬球會，建設了兩個國際級的標準馬場，從2010年開始，成功舉辦了“超級馬球杯”和“雪地馬球世界杯賽”等多個國際項目，旨在推廣馬球運動，吸引高端消費人群。

根據發展目標，到2020年實現國民生產總值與城鄉居民收入比2010年翻一番，到那時人們對于精神層面的需求更高。而在休閑旅游方面，誰能夠把握好現在，誰就能迎來中國旅游地產的春天。endprint