老舊小區改造的三元型平衡模式*

文/北京建筑大學城市經濟與管理學院 馬世昌 白婧含

1 老舊小區改造的綜合效益創造

1.1 社區和居民是改造的核心角色

隨著現代化和城市化進程加快，老舊小區改造成為關注焦點。老舊小區存在失修、失管，市政配套設施不完善等現象，影響居民的生活質量。老舊小區改造可消除老舊小區安全隱患、改善居民生活環境、促進和諧宜居社區建設，故其社會效益尤為突出，應以社區居民為中心，滿足人民日益增長的美好生活需要，推動社會和諧發展。

1.2 參與企業存在經濟效益訴求

老舊小區改造既是民生工程又是發展工程，蘊含巨大的經濟效益。在改造過程中，相關企業也起到推進作用，如物業公司、施工單位等。企業通過政府領導，為小區提供相應的改造和服務。隨著城市發展管理模式不斷完善，相關企業的市場化程度也逐漸加深。在市場化競爭中，老舊小區改造相關企業，首先追求經濟效益，即通過企業的生產經營活動如全面周到的物業服務及施工改造等獲取經濟效益并實現企業盈利。

1.3 承載建筑雙碳和社區雙碳目標

“雙碳”戰略的提出可更好地應對全球氣候變暖和人類命運共同體構建，為此建筑領域的節能減排、低碳轉型至關重要。當前，不符合節能減排規范的老舊小區在改造中必須按照新規范要求實施綠色化改造，故老舊小區綠色化改造承載建筑“雙碳”和社區“雙碳”的重要任務和目標。在系統化全域推進綠色化改造過程中，使綠色化改造理念深入社區，為百姓所理解、認同，從而提高居民幸福感，既是關鍵點又存在難點。在“雙碳”戰略的政策加持下，綠色社區創建工作獲得前所未有的契機，故在新形勢下探索綠色社區建設具有現實意義。

2 “社會—經濟—雙碳”效益的三元型平衡模式構建

平衡是在動態系統下各種因素達到均衡的狀態，不同的平衡模式各有其特點和實現途徑。在已有研究中，學者先后提出間斷型平衡模式（不同效益循環交替）和多元型平衡模式（不同效益同時實現），為老舊小區改造的平衡模式提供參考。在選擇平衡模式時，可將“利益相關者”作為理論參考依據。在老舊小區改造方面，利益相關者包括影響老舊小區改造目標實現的群體或在老舊小區改造過程中會受到影響的群體。具體可將老舊小區改造的利益相關者分為相關企業、社區居民、政府及職能部門。在老舊小區改造過程中，每個主體的訴求不完全相同，故需找到各個利益相關者訴求的共同之處，并采用平衡策略，實現各方主體利益的最大化。

2.1 經濟效益與社會效益的平衡

在利益相關者理論視角下，老舊小區改造經濟效益與社會效益的平衡應處理好相關企業與政府、居民關系的平衡。政府在老舊小區改造中代表社會公眾利益，故在此過程中所采取的措施或制定的政策多從社區居民的角度出發，而對于相關企業的政策支持與引導較少，故企業在此過程中可能多考慮自身利益。在老舊小區改造過程中，施工單位以及承擔后續治理工作的物業單位與居民的接觸更密切，同時其行為也會對居民產生一定影響。在改造過程中，道路的修復，水、電、供暖等工程的實施，以及家裝電梯、外墻保溫等高空措施會給居民的日常生活帶來諸多不便。改造應落實多方主體責任，充分考慮居民需求，廣泛調查民意，以達到經濟效益與社會效益的平衡。

2.2 經濟效益與“雙碳”效益的平衡

在老舊小區改造過程中，環保效益的實現極為重要。老舊小區改造踐行“雙碳”戰略，是企業經濟效益與低碳環保社會責任的長期博弈。隨著“雙碳”戰略的實施、能源結構的調整和能源使用效率的提升，對高耗能行業進行大幅減排，才能實現“雙碳”目標。

老舊小區改造涉及的產業鏈較長，故老舊小區改造中節能減排措施與企業技術創新均需投入大量資金。相關企業要實現“雙碳”目標須將著眼點放在上下游產業鏈的“減碳”“碳中和”等技術的創新應用上。在綠色改造過程中，可能出現資金不到位、資源分配不合理等問題，給老舊小區改造提出挑戰。

2.3 社會效益與“雙碳”效益的平衡

老舊小區改造中節能減排的實現對我國“雙碳”目標達成有著重要意義。目前，我國正處于工業化發展的中后期，存在生產管理粗放、高碳燃料用量大、產品附加值低等問題。在老舊小區改造過程中，通常會進行基礎設施建設。政府為解決目前老舊小區存在的碳排放量較高的問題會采取一系列措施，但部分居民的利益可能受到影響，若無反饋溝通渠道，則會引發政府與居民的利益矛盾。以可再生能源替代化石能源是實現“雙碳”目標的主導方向，老舊小區居民目前對于煤炭需求較大，故應廣泛采納民意，在確保“雙碳”效益的同時，使居民獲得相應的社會效益。

2.4 三元效益的相互平衡

從平衡模式的理論以及老舊小區改造現狀可看出，經濟效益、社會效益、“雙碳”效益的實現相互影響、相互制約。老舊小區改造中，鋼鐵、水泥行業的脫碳成為我國“雙碳”目標實現的關鍵。如今，在我國堅實的經濟基礎與穩定的社會基礎支持下，相信老舊小區節能減排的改造與“雙碳”目標的實現指日可待。

近年來，北京市部分老舊小區改造項目按照三元型平衡模式開展。如北京市豐臺區盧溝橋北里社區改造項目，其位于宛平古城東側，京港澳高速北側，共改造18棟樓，面積約5.75萬m2，對其中6棟樓進行外套式加固改造，改造期間涉及居民周轉。針對住宅樓進行節能改造、結構安全提升、設施更新和建筑風貌改善；針對公共空間進行停車位補充、安防提升、環境提升等，以實現經濟效益、社會效益和“雙碳”環保效益的提升與平衡（見圖1）。

1 北京市豐臺區盧溝橋北里社區改造前后對比1a 改造前1b 改造后

3 三元型平衡模式下老舊小區改造模式建議

3.1 貫徹新發展理念

老舊小區改造作為我國“雙碳”目標實現的關鍵，應堅持立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，因地制宜地制定政策和行動方案。企業應轉變生產方式，促進節能減排實現，可通過引導居民的綠色消費偏好“倒逼”企業進行技術升級，采取綠色生產方式推動我國經濟以綠色增長方式的發展，實現“雙碳”目標愿景。

3.2 政府支持并多渠道籌集資金

政府應多為老舊小區改造提供資金、技術和政策支持，同時也應多渠道籌集資金，從而推進老舊小區的改造進程，可由民營企業、國營企業成立合資公司，作為實施運營主體，負責融資、建設、運營、后續維護等工作。政府也可吸引社會力量參與投資，通過調整容積率、改變土地用途等手段，盤活老舊小區閑置地塊，完成提升類項目的改造，如利用閑置土地建設社區服務中心、便民市場等，既平衡項目投入，又方便居民生活。

3.3 增強居民參與及共管意識

老舊小區改造應增強居民共管意識，提高居民的參與意識。居民既是小區的主人，又是改造后最大的受益者，故其應積極參與老舊小區改造活動。通過各類媒體加強對居民的引導與宣傳。設立監督回訪機制，隨時隨地接受居民監督。小區居民在改造中發現的問題應及時反映給相關部門。培養居民的公共意識和主人翁意識，促使其融入社區生活，加強對小區的認同感和歸屬感。

3.4 建立長期有效的管理機制

針對目前存在的管理粗放問題，改造施工應加強工程質量監管，督促改造工程和參建單位企業提升項目施工水平。企業應提高自身業務水平，通過完善內部管理促使員工學習專業技術知識。堅持建管并重，將社區治理能力建設融入改造過程。將老舊小區改造與治理結構完善結合，健全小區長效管理機制。明確各主體的權利和義務，加強各主體之間的溝通交流，從而提升老舊小區改造的管理效益。

4 結語

隨著我國經濟水平快速發展，城市化進程不斷加快，人們越來越看重城市的規劃和布局，注重城市的景觀環境綠化建設，對居住環境品質要求也從最初的耐用、實用向綠色、健康、環保等方向轉變。老舊小區改造恰好順應當今時代發展潮流，在改造過程中應兼顧各方主體利益，同時保障社會效益、經濟效益與“雙碳”效益，以達成三元型平衡模式。