紐約如何建造保障房

孫建峰

意大利作家卡爾維諾在《隱形城市》中說：城市，如同夢想，被欲望和恐懼構筑。在像紐約這樣的世界大都市居住確實恐怖。雖然時代廣場燈火輝煌，格林威治村綠樹蔭濃，哈萊姆區鋪滿石子的門廊和人行道非常迷人，但紐約是美國住房消費負擔最重的城市。其中心，曼哈頓更是價值連城，房價之高令人無法想象，能夠欣賞到景色的公寓，每套都要上千萬美元。除此之外，房租的價格也讓人心痛。

以曼哈頓的租賃價格為例，在沒有門房的大樓內，單開間月租金2243美元，一居室公寓月租金2959美元；有門房的大樓內，單開間月租金2657美元，一居室公寓月租金3777美元。大約三分之一的租賃者把超過一半的收入投入租房。如果你對這樣的房租沒有直觀的感受，看看美國另外一個城市巴爾的摩吧，在巴爾的摩每月700美元的房租可以使你住在富麗堂皇的別墅當中——四層的公寓，一個廚房，一個有著大窗戶的起居室。

即使如此，紐約的街道依舊擠滿熙熙攘攘行色匆匆的人群。 這里難道真的是富人的“天堂”，窮人的“地獄”？紐約市政府已經做了什么，將來又打算如何進一步解決房價問題？對于中國的保障房建設又有怎樣的借鑒意義？

保障房僧多粥少

在紐約，擁有自己的房子的人口比例只有33%。紐約市政府長期以來對中低收入群體實施保障房政策。紐約市人口的1/9（約110萬人），住在政府提供的保障房里。紐約市政府每年至少要投入2億美元，以補貼中低收入家庭住房租金與購房計劃。紐約市的保障房一種是政府直接撥款蓋的房子。這類保障房多在紐約的貧窮區域，入住的多是貧窮的家庭。

這類容易形成貧民窟的保障房是美國于上世紀40、50、60年代的主要保障房形式，其中以芝加哥最為突出，當時的保障房工程形成的住宅區可以居住成千上萬甚至幾十萬人口。隨著時間推移，這里的人口聚集越來越多，犯罪的問題就出現了，犯罪率也逐漸上升。

到了20世紀八九十年代，美國開始吸取教訓，芝加哥拆除了一部分這樣的建筑，紐約開始修建些小型的保障性住房社區。現在美國在把相應的街區，或者是社區縮小化，然后進行分散，目前紐約犯罪率情況已經得到了很大的改善。這經驗對中國的保障房建設非常重要。

另一種是私人公司建設，但享受政府補貼。還有一種是固定租金公寓，政府同房東和租戶共同簽訂協議。這種公寓租金每年漲幅很小或幾乎不漲，租戶只要按時交房租，就不用擔心被房東趕走。

但是在紐約申請保障房的競爭非常激烈。今年秋天，紐約市近6萬人參與保障性住房搖號，只為有機會租到一套低于市價的房屋。本次搖號房源是位于布魯克林綠點區曼哈頓大道1133號的105套房屋。在計劃出租的105套房屋中，將有42套房屋專門租給人均收入低于2.9萬美元的資金拮據家庭。另有63套房屋租給人均收入低于10.17萬美元的家庭。被選中的幸運者可以647至2405美元的月租費租得一套兩居室公寓。附近的兩居室公寓平均月租金通常為2600-3200美元。

面向單身人群建造小戶型

據紐約市房屋局數據，紐約市目前有180萬個一至兩人的家庭，但是只有100萬套單開間或一居室公寓。因此紐約市政府把目光投向了小戶型保障房，計劃到2014財政年度結束之前創建16.5萬套小戶型經濟適用房，每戶30平方米以下，包括廚房和帶浴室的衛生間。

2012年7月，紐約市政府開展小戶型經濟適用房設計競賽，由市政府在曼哈頓下城提供一片土地，建設10層樓高共55套（每套面積為23平方米至34平方米）的微型公寓。55套小戶型經濟適用房中的40%將提供給中低收入的紐約人。所有設計采用標準預制件，在其他地方建造好之后運送到建筑工地組裝。

獲勝的設計室內空高2.7米至3米，有一個小陽臺，能夠提供充足的光源并保持空氣流通，有廚房、浴室、儲存柜，臥室兼客廳。公寓樓有屋頂花園，有一個能容納20個人晚餐或者40個人站立的公共活動室。

該公司負責人在接受媒體采訪時表示，公司將支付50萬美元給市政府用以購買地皮，整幢大樓造價約為1500萬美元，全部由該公司自籌。建成之后，部分房屋的租金將受紐約市租金管制限制，部分房屋將以市場價格出租。按照城市規劃者設想，這類“微公寓”主要面向年輕人、經濟困難者和空巢老人。

未來要建20萬套

上述這些都是邁克爾·布隆伯格擔任紐約市長時期的政策，在布隆伯格當政時期，紐約市經歷了巨大的變化，新的共管公寓在布魯克林和皇后區如雨后春筍般涌現。但是，盡管市政府出臺了減稅、補貼等鼓勵措施，仍少有開發商選擇將保障性住房納入開發項目當中。去年發布的一項報告估計，自2005年來，由于城市區劃的重大變動而新建的2.1萬套新住宅單元當中，只有13%——大約2700套是保障房。

最近，市長白思豪（Bill de Blasio）的規劃高官宣布，今后凡是需要市政府改變區劃類型的地產項目，都需要留出部分住房作為保障房源。這是截至目前紐約市政府所發表過的最強硬的言論。“除非你建造足夠多比例的保障房，否則你一個單元都建不了，”在紐約法學院的一次早餐會上，城市規劃委員會主席卡爾·維斯布羅對擠滿一間屋子的房屋出租者、規劃師和投資人說，“你不能只建市價房，就是這樣。”

下一次，紐約市的開發商要想申請將廢棄工廠改建為光鮮亮麗的共管公寓大廈，配上溫水泳池和帶天窗的屋頂休息室，那么他們就必須附加一個設施：保障性住房。

據說，紐約市政府的住房計劃還有很大一部分尚未披露。該計劃呼吁增建8萬套并保留12萬套保障房。維斯布羅德說，一份初步的計劃將在年底公布。而上述硬性規定將在2015年秋季前生效，只不過法規出臺前還需征求公眾意見。■endprint