商鋪還值得投資嗎？

趙維嘉

自2010年之后，商業地產的年均投資額快速增長，增速已經開始超過住宅，當年商業地產均是“熱饃饃”，投資回報率很高，誰投誰賺錢。云南某房產公司商鋪營銷經理趙女士說：“隨便誰，只要手里有錢，在昆明某些商業綜合體里頭買下三兩間鋪面，不論轉手還是出租，投資回報率一般在8%-10%，與其他投資3%-8%的回報率相比算高的了。”然而，隨著住宅市場持續低迷，越來越多的跡象表明，原本頗受追捧的商鋪投資，如今卻已遭遇了寒流。

商業地產投資收益下降

最近，中金標準數據公布的《百城商業營業性用房投資收益指數》顯示，2014 年第一季度，86 個城市中，商業地產投資收益下降的城市有 51 個，占比 59.3%;投資收益為負數的城市有21 個，占比24.4%。商業地產一年年化收益率最低的10個城市及收益率分別為：東莞-22.23%、杭州-17.69%、廣州-16.80%、珠海-15.49%、深圳-13.74%、包頭-9.32%、上海-9.03%、洛陽-8.53%、秦皇島-8.28%、佛山-7.74%。電子商務帶來的沖擊力度取決于這個城市的電子商務發展規模。無一例外，這些城市電子商務均發展得如火如荼。由此來看，江、浙及其他沿海一帶城市的商業地產頹勢更明顯。

在電商的影響下，商業地產受到了大幅沖擊。據最新數據顯示，2014年男裝品牌步森、七匹狼、九牧王、希努爾、報喜鳥等多家業績全面下滑，有的甚至出現巨額虧損，步森股份第三季度利潤同比就下降554.74%！與此同時，這些品牌的實體店也開始加快關門。2014年上半年，七匹狼門店總數凈關閉347家、九牧王關閉73家、卡奴迪路關閉53家、希努爾關閉46家。繼運動品牌后，男裝集體步入寒冬，大型超市也未能幸免。據贏商網統計，2013年沃爾瑪在中國關閉了14家門店。

傳統的商業布局方式已經被互聯網掀翻了。請明星代言、用錢砸廣告、再廣招商戶，這些老套的做法在移動互聯網時代早已OUT。有數據顯示，截止到2013年底，全國約有近4000家購物中心，累計商業建筑面積已經達到2億平方米，預計2015年有望達到4500家，商業建筑面積達到3億平方米。面對電商迅猛發展的勢頭，傳統的商鋪是否還繼續持有投資的價值呢？

三大原因導致商鋪收益直線下降

住房“限購令”的影響。2010年，為抑制房價過快上漲，部分一二線城市出臺了嚴格的“限購令”。“限購令”限購的對象是住宅，對于商業用房不限購。部分開發商為規避“限購令”的風險，減少住宅開發，紛紛轉向開發商業用房。一般而言，商業地產開發周期為2-3年。

地方政府形象工程。近年來，地方政府官員為了追求政治及經濟利益，大搞形象工程。城市綜合體作為商業地產的最高形式，是城市的一張名片，受到地方政府追捧，各種五花八門的城市綜合體遍地開花。據世聯行預測，2015年北上廣深等50個城市城市綜合體總面積比2013年增長77%。

網購減少了商業地產需求。淘寶、京東等大型網購網站的興起，深刻影響著商業地產。據商務部《電子商務報告》發布，2013年，我國電子商務交易總額10.5萬億元，5年來翻了兩番。其中，網絡零售交易額超過1.85萬億元，相當于社會消費品零售總額的比重達7.8%。2013年我國已經超過美國，成為全球最大的網絡零售市場，在全球網絡零售市場份額中占23.9%。網絡購物便捷實惠，對人們尤其是年輕人產生極大的吸引力，這對于大型購物中心及周圍商鋪沖擊最大，其次是市中心商鋪，對于社區商鋪影響相對小些。

未來商鋪更傾向高級體驗式服務

有專家指出，跟電商相比，實體零售業租金貴，流通成本高，人力成本高，甚至營銷成本都很高，這也直接導致價格上沒有優勢。雖然實體零售業的份額被電商蠶食瓜分，但這只是一種優勢的削弱。在電商沖擊下，商業地產的定位應走差異化路線。網購以價格優勢搶占了中低端商品業態的市場份額，商業地產就要在中高檔商品中擴大優勢。

高力國際研究調查了全球50個國家的125個零售物業市場。報告顯示，今年全球10大最貴的商鋪租金（平方英尺/年），紐約第五大道以3550美元名列首位，第2、3位分別為香港中區皇后大道中和尖沙咀廣東道，租金分別達2073美元和2011美元。紐約麥迪遜大道及巴黎香榭麗舍大道的鋪租則排行第4和第5位。

在國內，隨著政府反腐的持續，奢侈品市場處在嚴寒之中，部分以中國內地市場為主的國際奢侈品品牌銷售出現了大幅下跌。然而在此背景下，上海最有名的奢侈品牌標桿購物中心——恒隆廣場的首層租金反而出現上漲。2014年，上海恒隆廣場的首層店鋪租金水平高居首位，前三季度這一數據均為114元/平方米，是上海唯一租金“破百”的購物中心。有專業人士表示，在奢侈品行業遇冷的大環境下，品牌會選擇集中資源，將表現不佳的店鋪關閉或減少投入，而加強對最好的店鋪投入，恒隆廣場因此漲租。

同時，電商可以直接消費，但無法做到現場體驗，商業地產項目就必須從服務業態和體驗業態中去尋找更多的租金來源。有專家表示，未來商業和住宅互動，銷售和物業管理互動，將優質的持有型社區商業打包發展成連鎖零售業，將是房地產公司未來重要的利潤增長點。

我們現在經常會在一個大型的商場里看到，除了有大量的餐館之外，還有4D電影院、健身房、瑜伽館、美容院，甚至教育培訓機構。因此，商業的社區化、精致化是趨勢，小容量的、更有針對性的商業設施和商業模式，定位更明確的點對點的商業服務機構，更便于服務到人，服務到家庭。未來的商業體會逐漸過渡到“綜合體驗模式”，零售在一個商場的比重會大幅下降，餐飲、休閑娛樂又會大幅度提升。

地段， 地段 ，還是地段

選擇好的商鋪，首先要選擇好的地段，“地段，地段，還是地段”仍是商鋪投資的首要因素，地段和市場成熟度往往決定著商鋪價值的高低。

除了地段，商鋪的投資價值還要看區域消費群體的構成，消費力也是商鋪投資的核心。最后要看今后會有多少人從店鋪門前經過？這些人是走路經過，還是開車經過？這些經過的人有多少會成為你的顧客？希望消費者在購買商鋪時，一定要擦亮眼睛，購買具有升值潛力的好產品。