對房地產開發企業內部控制制度建立的探討

中翔海門（天津）實業有限公司 宋曙光

一、目前房地產開發企業內部控制制度存在的不足

（一）缺乏內部控制管理方面的專業人才

我國房地產市場的不斷發展壯大和政府相關政策的出臺對企業管理人員綜合素質提出了新的要求，目前我國房地產企業正面臨著巨大的壓力，需要有專業的管理人員進行分析調節。但是，由于我國最初的房地產市場是在不完善的經濟背景下發展起來的，所以在對企業內部控制的管理人員要求方面還存在一定的欠缺，這就在一定程度上導致了如今房地產開發企業缺乏經驗豐富的專業管理人員，負責內部控制機制相關工作人員的素質普遍較低，嚴重影響了房地產開發企業的發展。

（二）沒有完善的企業文化

文化是企業的軟實力，對企業的發展有著重要的作用，企業文化對企業員工的行為和思維方式都有著特殊的影響，作為品牌、建設施工和市場等多種資源因素相結合的房地產開發企業，只重視企業的收益，忽略了企業文化的重要性，使得企業文化難以形成，這對房地產開發企業內部控制制度的形成是極為不利的。

（三）房地產開發企業自身經營方面的特殊性影響了企業內部控制制度的有效實行

房地產開發企業的經營項目中，從項目的選址、規劃、征收土地、組織居民拆遷、招標投標、銷售的過程相對于其他企業來說是非常漫長的，時間跨度比較大。在項目進行期間還必須協同好城市規劃局、建設施工單位、設計單位和施工材料供應方等多個工種施工，加上房地產開發企業的施工項目需要投入上百萬元，涉及到的資金量很大，銀行對房地產開發企業的貸款限制使得資金的籌集難度加大。這就導致了企業在項目周期承擔了比較大的項目風險。這就從客觀上影響了企業內部控制相關信息流通的順暢性，企業內部控制制度的有效實行難度加大。

（四）缺乏健全的企業監管體系

房地產開發企業在競爭日益激烈的市場中發展，其內部管理必定會出現一些問題，這就需要有監督體系加以揭露、指導和控制，但是，就目前來說，大部分企業的內部控制機構沒有一個獨立的監督體系，都是由企業的財務機構統一建立，這就使得監督不到位的現象時有發生，忽視了對內部審計機構會計賬目的審核和企業各個機構部門的工作效率的評價，極度影響了企業內部控制制度的完善。

二、建立房地產開發企業內部控制制度的原則

（一）預見性原則

對于房地產開發企業來說，應該要具備一定的預見性，對自身企業未來的發展具備一定的遠見，在結合企業自身情況的前提下，綜合分析自身在市場中的競爭能力，從而確保企業可以在市場競爭中根據企業發展的情況進行一定的調整，并建立完善和科學的內部控制制度幫助企業渡過難關。

（二）全面性原則

我國頒布的《內部會計控制制規范》規定：內部控制制度設計的基本內容包括了貨幣資金控制、實物資產控制、采購與付款控制、銷售與收款控制、籌資控制、投資控制、成本控制和擔保控制等，所涉及的面比較廣。房地產開發企業的經營活動涉及到設計單位、城市規劃局和建設施工單位等多個企業，所以其法律范圍也相對較廣，一種體制的建立會牽動企業的多個系統，這就需要全方位考慮建立一個與內部控制制度對企業各個部門引起的連環效應，還需要注意確保制度的執行力度，全方位組織規劃，建立一個全面的控制體系。

（三）謹慎性原則

謹慎性原則是會計核算中的重要原則之一，在房地產開發且中也是至關重要的一個原則，從某種角度來說，在構建企業內部控制制度的同時應該要規避風險、慎重經營，建立與完善房地產開發企業內部控制制度的目的在于防范各種風險，多以對于房地產開發企業來說，應該要充分考慮房地產開發企業各個經營階段中可能遇到的風險，然后建立有效的控制環節與操縱方法，降低風險程度，提高企業經營效率。

三、建立房地產開發內部控制制度的有效措施

（一）從優化業務流程入手

對于房地產開發企業的六五流程來說，首先應該要加強招標投標內部控制，用系統的觀點加強招標投標管理的規劃建設，建立合格的供應商庫，根據公司的項目進度情況制定項目的招標計劃。其次要適時開展圍繞合同有關的信息管理工作，加強與客戶關系的管理內部控制。如今，房地產行業正在從賣方市場不斷向買方市場轉化，所以最大限度滿足客戶需求是房地產開發企業成功的一個關鍵點，應該要從售前、售中和售后對客戶關系進行管理，為內部控制做好充分準備。

（二）強化會計系統控制

一方面，我國企業受到陳舊的管理體制影響，大多數企業的會計人員嚴重受到單位領導層的制約，沒有真正的獨立性，他們只是單純的報賬員，這就使得會計的監督和管理職能大大弱化，并使得財務舞弊的現象時有發生。另一方面，這些現象說明我國企業會計制度是由外部操縱的，而且內部會計控制與監督力度明顯不夠。針對這些問題的出現，在進行會計業務處理的過程中，首先，不僅要為企業內部管理提供優質的服務，更要把管理的理念融合在會計系統中，因為所有的投資者都會對會計職能（包括延伸出來的會計職能）進行全面的審核。其次，豐富傳統會計的核心內容，把企業管理的控制系統進一步完善和健全并嚴格執行，這樣就可以把整個組織管理的工作效率提高起來。最后，會計系統還應該要具備風險提示、風險防范、風險控制和管理的功能，這樣可以規避企業在遇到金融危機時發生的各類風險。

（三）營造一個良好的企業控制制度環境氛圍

一個良好的企業內部控制制度環境可以使得企業內部控制管理的作用效果發揮得淋漓盡致。因此，我們可以著重從以下幾個方面入手。嚴格要求管理者。管理者是企業內部控制管理的主體，所以，管理者應該對企業內部控制體系進行深入的認識，真正理解控制體系在推動企業發展中所占據的重要位置。對企業職員的要求。加強對企業職員的相關法制意識培養，普及企業文化，把企業內部控制管理方面的知識傳達給每一位員工。要讓全體職員知道，企業內部控制體系的執行效果不僅影響著企業的發展，更是與職員的切身利益息息相關，讓員工遵紀守法，不觸犯企業里的一切規定，這樣制度的執行效果就會明顯地凸顯出來了。重視企業文化的建設。采取科學的手段，有計劃地開展企業文化的建設活動并長期堅持下來。企業文化的建設并不是象征性地喊喊口號，企業應該把它作為一項非常重要的任務來完成，因為它是企業在市場經濟中具有較大競爭力的基礎。只要全體職工積極主動地參與進來，使房地產開發企業融為一體，全體員工心中時刻記住企業的文化，企業的發展就會越來越美好。萬科集團的內部控制制度是值得我們去學習的，集團內部對于董事會和各個部門之間的分工明確，各負其責，相互監督。通過人力資源管理為公司營造科學、公正的人事環境，規范了招聘流程，提高了招聘的專業水平。除此之外，還對員工的休假行為進行規范，在向上級申請成功以后需要等待相關工作交接成功以后方可休假。

（四）通過成本管理實行業務監控

企業管理者在對目標成本的形成和變更時，要嚴格把關，認真進行評審。隨時關注目標成本和動態成本的不同之處。換句話來說，房地產開發企業都應該在完善的企業內部控制制度的規定范圍內完成一切決策，決不能脫離內部控制制度，否則一切決策將作廢。

四、結束語

本文根據我國目前的經濟形勢和房地產開發企業的狀況，對房地產開發企業內部控制管理中出現的問題作出了簡要的分析，并且針對存在的不足提出了一些建議和解決問題的相關措施。通過對房地產開發企業內部控制制度建立的探討，我國房地產開發企業的經營管理水平將會得到一定程度的提高，而且還能有效規避企業的經濟風險和經營風險。從而促進企業較快較穩的可持續發展，進一步對社會主義市場經濟秩序進行了有效地控制和維護，綜上所述，加大企業內部控制的力度是房地產開發企業一項刻不容緩的重要任務。

[1]金珊.談房地產開發企業會計核算的特殊性[J].財會月刊，2003（23）。

[2]宋培華.試論企業內部控制的問題及對策集團[J].經濟研究，2006（12）