關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問(wèn)題的思考

摘要:房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化就要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的管理。下文全面探討了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的一些問(wèn)題，并就這些問(wèn)題提出了應(yīng)對(duì)辦法及方案，用以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升全面預(yù)算管理整體的工作能力與水平。

房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化和較高利潤(rùn)回報(bào)，以企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)為前提，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)算進(jìn)行編制，對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)采取合理的控制和科學(xué)的執(zhí)行，對(duì)管理人員實(shí)施個(gè)人評(píng)價(jià)以及獎(jiǎng)懲激勵(lì)的方式就是房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的有效實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)、資金、人員等方面實(shí)現(xiàn)了其戰(zhàn)略目標(biāo)及資源的優(yōu)化配置，最終推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。正是全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要作用，其存在的問(wèn)題更需要人們深刻思考并盡快解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中有哪些問(wèn)題

(一)預(yù)算管理制度不健全

不健全的預(yù)算管理制度及體系無(wú)法正確指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展，影響了企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。過(guò)于形式化、制度松散是房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理上的普遍現(xiàn)象。這種不健全的預(yù)算管理現(xiàn)象，致使企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃上不夠具體，預(yù)算的工作人員與企業(yè)管理人員難以真正落實(shí)工作計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)，零散的預(yù)算管理制度導(dǎo)致編制、目標(biāo)及考核都難以真正在企業(yè)中發(fā)揮作用。因此，不健全的預(yù)算管理制度嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，消減了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)較為零散的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)已經(jīng)是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一，重要的經(jīng)濟(jì)意義使市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越來(lái)越快，然而，企業(yè)建立快速的同時(shí)全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的制定卻一直停滯不前。其原因一方面是由于新建立的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)能盡快建立起預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)；一方面原有的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)跟不上實(shí)際的市場(chǎng)變化，從而失去原有的正確度；最后由于受房地產(chǎn)多種項(xiàng)目的干擾，國(guó)家難以制定統(tǒng)一全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。零散、落后不具統(tǒng)一性的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是造成房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理較為混亂的因素之一。

(三)戰(zhàn)略目標(biāo)和全面預(yù)算的方式難以一致

以房地產(chǎn)企業(yè)制定的整年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃為依據(jù)，忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，進(jìn)而實(shí)施的預(yù)算是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)常用的預(yù)算方式。過(guò)于保守傳統(tǒng)的方式使企業(yè)只看重年度項(xiàng)目運(yùn)行計(jì)劃或某一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算，忽視了項(xiàng)目的整體性預(yù)算，以偏概全導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際的資金數(shù)據(jù)不能相符，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)無(wú)法和預(yù)算達(dá)成一致。

(四)控制與考核的力度不夠

許多的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆](méi)有制定控制措施的意識(shí)，所以企業(yè)無(wú)法即時(shí)獲取預(yù)算信息，也無(wú)法對(duì)信息做到全面及時(shí)的預(yù)算分析，從而對(duì)預(yù)算既不能很好的進(jìn)行控制且控制的力度也不夠。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算工作人員的考核力度不夠，考核的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及流程過(guò)于空泛且混亂，管理部門(mén)沒(méi)有形成對(duì)預(yù)算進(jìn)行考核的意識(shí)，使考核留有形式缺乏實(shí)質(zhì)，難以促進(jìn)全面預(yù)算管理工作效率的提升。

二、如何解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

(一)培養(yǎng)從整體進(jìn)行預(yù)算管理的意識(shí)

全面預(yù)算管理工作人員應(yīng)培養(yǎng)從房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體進(jìn)行預(yù)算的意識(shí)，以免造成預(yù)算數(shù)據(jù)與實(shí)際不相符，從而保證預(yù)算的科學(xué)與合理。企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行預(yù)算管理意識(shí)的培養(yǎng)，首先是在思想上企業(yè)管理人員應(yīng)給予預(yù)算管理一定的重視，其次預(yù)算管理活動(dòng)應(yīng)以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為實(shí)施的中心，并保持高度的一致性，最后不論是預(yù)算管理的工作人員還是房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員都應(yīng)加入預(yù)算管理意識(shí)的培養(yǎng)中，提高員工的團(tuán)體參與意識(shí)。

(二)加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理制度的健全和完善

健全的預(yù)算管理制度是提升房地產(chǎn)企業(yè)工作效率的先決條件，而預(yù)算管理能否順利展開(kāi)工作同樣取決于管理制度的健全與否。健全的預(yù)算管理制度是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利為重點(diǎn)，確立預(yù)算管理可行使的權(quán)力范圍，承擔(dān)的責(zé)任內(nèi)容以及帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益大小，從而制定出用以掌握預(yù)算主體、編制、執(zhí)行等流程內(nèi)容的管理制度。制度包括了管理的原則，預(yù)算方式及考核等，企業(yè)員工應(yīng)嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。

(三)加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算考核

全面預(yù)算考核力度不夠，許多房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視，考核體系不夠完善是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算考核的問(wèn)題之一，只有加強(qiáng)全面預(yù)算考核的力度，制定完整的考核體系，才能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作真正落實(shí)。企業(yè)可以根據(jù)預(yù)算部門(mén)及個(gè)人考核的結(jié)果實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰，以此推動(dòng)部門(mén)及員工的積極性，加大員工的預(yù)算執(zhí)行力度以保證盡快完成預(yù)算部門(mén)的目標(biāo)計(jì)劃；以企業(yè)的年度計(jì)劃及預(yù)算部門(mén)承擔(dān)的任務(wù)量為考核的雙重目標(biāo)，多種考核目標(biāo)的制定有助于部門(mén)及員工從企業(yè)整體出發(fā)，按時(shí)按量的完成全面預(yù)算管理工作；制定多樣化的考核內(nèi)容，作為房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，不僅影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展，同時(shí)管理的工作內(nèi)容也非常復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行考核時(shí)應(yīng)將預(yù)算管理以及行業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)作為核心內(nèi)容，預(yù)算編制、應(yīng)用、企業(yè)成本計(jì)劃等為考核的輔助內(nèi)容，員工的管理執(zhí)行力以及工作的效率能力則是作為員工個(gè)人指標(biāo)進(jìn)行考核，將理論與實(shí)踐結(jié)合，多樣化的考核內(nèi)容促使員工全方位掌握全面預(yù)算管理工作，提高工作效率。

(四)企業(yè)預(yù)算授權(quán)及調(diào)整應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行主體進(jìn)行授權(quán)，旨在提升企業(yè)整體管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算時(shí)制定的計(jì)劃與目標(biāo)，最終促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，因此，企業(yè)員工應(yīng)在被授權(quán)的同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。首先明確企業(yè)部門(mén)的責(zé)任內(nèi)容以此確立授權(quán)制度與流程；其次，預(yù)算執(zhí)行主體一旦被授權(quán)，就有責(zé)任執(zhí)行企業(yè)的業(yè)務(wù)，而沒(méi)有被企業(yè)允許授權(quán)的主體及業(yè)務(wù)，私自進(jìn)行工作的開(kāi)展就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

企業(yè)全面預(yù)算管理具有一定的嚴(yán)肅性質(zhì)，而預(yù)算指標(biāo)則具有不可更改性，因此，當(dāng)企業(yè)全面預(yù)算管理部門(mén)整年度的預(yù)算計(jì)劃下達(dá)并開(kāi)始執(zhí)行時(shí)，其過(guò)程中出現(xiàn)的預(yù)算偏差如果沒(méi)有特別的原因是不能進(jìn)行預(yù)算的調(diào)整和改變。但是，預(yù)算執(zhí)行時(shí)如果市場(chǎng)與政策關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)生變化，或企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問(wèn)題，企業(yè)本身又無(wú)法解決從而導(dǎo)致最初預(yù)算進(jìn)行的編制無(wú)法成立、預(yù)算的偏差數(shù)值過(guò)大等問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算才可以進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與變化。

(五)使用正確而科學(xué)的工作方法

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理之所以不能全面落實(shí)到工作中，且工作的效率非常低，原因之一就是由于管理部門(mén)使用的工作方法太過(guò)落后且籠統(tǒng)。因此，企業(yè)應(yīng)采用正確的預(yù)算管理工作方法，包括預(yù)算編制及管理流程的改進(jìn)。

房地產(chǎn)的項(xiàng)目大都需要非常長(zhǎng)的時(shí)間周期，這就為項(xiàng)目增加了許多不安因素，而能夠掌控項(xiàng)目整體情況的預(yù)算編制可以避免不安因素的發(fā)生。所以，預(yù)算編制的工作方法好壞對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利開(kāi)展有很大影響。企業(yè)預(yù)算管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)算編制時(shí)首先應(yīng)從項(xiàng)目整體預(yù)算的情況及結(jié)果進(jìn)行分析，制定出合理的預(yù)算目標(biāo)后，依據(jù)各部門(mén)的職責(zé)將預(yù)算的目標(biāo)進(jìn)行分配；其次，房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)之間應(yīng)加強(qiáng)交流，共同協(xié)作完成預(yù)算編制目標(biāo)；再次對(duì)資金流動(dòng)實(shí)施嚴(yán)密監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目的成本及支出都應(yīng)嚴(yán)格管理控制；最后，預(yù)算進(jìn)行編制時(shí)要對(duì)項(xiàng)目工作開(kāi)展的時(shí)間周期予以合理的安排。

原有的預(yù)算流程大都是管理層制定預(yù)算目標(biāo)各部門(mén)執(zhí)行，缺乏信息的交流工作效率低。因此，應(yīng)將預(yù)算的整體流程轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾韺优c各部門(mén)共同制定預(yù)算目標(biāo)，先由管理層與部門(mén)分別制定相應(yīng)的目標(biāo)，各部門(mén)之間根據(jù)目標(biāo)制定預(yù)算計(jì)劃的方案，再由預(yù)算委員會(huì)對(duì)各部門(mén)的計(jì)劃進(jìn)行審查、平衡、修正，之后返回各部門(mén)進(jìn)行最后的確定及調(diào)整。

(六)確定預(yù)警系統(tǒng)，保證預(yù)算安全

對(duì)全面預(yù)算管理工作實(shí)施預(yù)警系統(tǒng)，有效保證預(yù)算的安全性。第一建立預(yù)警的標(biāo)準(zhǔn)和等級(jí)，可根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展的數(shù)據(jù)及情況制定；第二預(yù)算超支及企業(yè)項(xiàng)目發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)深入分析，從而對(duì)超支和變更事態(tài)進(jìn)行分解、控制成本最后實(shí)施解決方案；第三預(yù)算方案決定并實(shí)施后，部門(mén)及個(gè)人不能呢進(jìn)行更改，只有因特殊原因無(wú)法解決時(shí)才能進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是企業(yè)重要的組成部門(mén)，企業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提條件。只有重視全面預(yù)算管理工作，才能促使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理還存在許多問(wèn)題阻礙企業(yè)的發(fā)展，因此，筆者以企業(yè)自身的特點(diǎn)為依據(jù)，針對(duì)這些問(wèn)題提出了解決的方法與對(duì)策，分別是培養(yǎng)從整體進(jìn)行預(yù)算管理的意識(shí)；加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理制度的健全和完善；加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算考核；企業(yè)預(yù)算授權(quán)及調(diào)整應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定；使用正確而科學(xué)的工作方法；確定預(yù)警系統(tǒng)，保證預(yù)算安全，從而真正構(gòu)建適合企業(yè)發(fā)展的全面預(yù)算管理體系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身價(jià)值與經(jīng)濟(jì)利益雙重提升的目的。