從審計角度看中國高房價——對癥下藥才能使高房價回歸理性

甘肅省審計廳 王海虎

國家！民之有家，才能為國！居乃民生之本。“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏”！讓人民群眾實現基本的住房需求是我們執政黨義不容辭的責任，更是國家長治久安的保證。從審計的角度出發,站在第三方的視角,希望為廣大讀者解讀我國高房價的成因和幾點建議。

一、我國當前高房價的輿論導向誤區

(一)高房價源于高成本，即土地財政

這一輿論導向劍鋒直指政府的土地招拍掛（即土地財政），并且已漸漸形成一股氣候。筆者認為：這種錯誤的輿論導向在開發商、媒體、走穴學者的聯合打造下，已在普通民眾中形成了一定的認可度，政府應引起足夠的重視，并且應采取有效措施加以應對。高房價有政府制定政策的失誤和疏于監管的責任，但最主要的是開發商“奇貨可居”下的貪婪和濫用房屋定價權的惡果。筆者認為：我國的土地招拍掛制度是民主、法制進程中的可喜成果，他不僅為政府提供了重要的財源，而且有效地推動了房地產市場的有序發展。

(二)高房價不會下跌，只會越走越高

這一輿論導向抓住了人們在高房價面前的恐慌心理，通過不斷的強化這個命題，迫使人們不斷的追高，制造了更高的房價，這不能不說是開發商與媒體的杰作。筆者認為：如果讓這種輿論導向繼續發展下去，高房價像滾雪球一樣繼續做大，最終當房價達到房價峰值，既當市場上有限的購買力無法繼續承受高房價時，房屋大量出現閑置，資金無法回籠，銀行出現大量壞賬，房產上下游產業連鎖反應，整個經濟將受到重挫。筆者認為：世界上沒有只漲不跌的房價，也沒有只跌不漲的房價，房價有漲有跌，民眾才能回歸理性購房，房產市場才能持續健康發展。

二、我國當前高房價的成因

(一)政策的不適當所導致的供需矛盾的激化

中央禁止單位集資建房是導致房價過快上漲的主因。眾所周知，1998年以前（福利分房時期），我國也有商品房銷售，但價格很低。1998年之后福利分房被終止，市場化購房開始，商品房價格也不高，雖年年在漲，但人們沒有覺得房價高，因為房價與經濟發展水平、人們的收入保持著同步，房價處于理性增長的范疇。直到2006年三部委聯合下發《關于制止違規集資合作建房的通知》（建住房[2006]196號），一石激起千層浪，房價開始猛漲，2007年國務院又下發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號），規定“各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售”，房價就如火山噴發一樣，失去控制。以上海為例，房均價從2006年初的6698元/平方米，一路上揚如脫韁的野馬，2009年底達到15800元/平方米，3年漲幅竟達到136%（圖一）（資料來源于安居網）。

這兩份文件的出臺把房產市場的供需矛盾演變成了“千軍萬馬過獨木橋”的態勢，不但沒有解決原有矛盾，實現制定文件的初衷，反而造成了供需矛盾的激化，拉開了高房價的序幕。

(二)監管的缺位

政府在高房價的形成過程中存在嚴重的缺位。主要表現在：缺乏對媒體的監管。媒體在這場漲價潮中成了主力軍。本應受職業道德約束的各種媒體，為了追求經濟利益，成了拜金主義的產物，推波助瀾，混淆視聽，大肆宣傳虛假信息，某某樓盤即將售罄，其實一套還沒賣出。某某地區樓價將繼續上漲，某某炒房經驗談等等，受開發商雇用的專家學者跟風開始走穴，大造房屋繼續上漲的依據，一時間，網絡、電視、報紙、廣播對民眾狂轟亂炸，造成了民眾普遍的恐慌心理，恐慌的群眾在媒體面前喪失理智，不斷加入買房大軍，有些人甚至為孫子輩買房，有些老頭老太太也去炒房，房價在媒體的爆炒下不斷走高。缺乏對價格和違規違法行為的監管。住房問題是民生問題，其重要程度不亞于吃飯問題，糧食有政府保護價，有些地方還有最高限價，房產市場確是一片空白，房屋的定價權完全屬于開發商。我國的市場經濟還不完善，政府監管職能的缺位，使受供求影響和開發商欲壑難填的貪心及追求企業利潤最大化本性影響的房價，出現暴利性增長。《資本論》中有一段話：“如果有20%的利潤，資本就會蠢蠢欲動；如果有50%的利潤，資本就會冒險；如果有100%的利潤，資本就敢于冒絞首的危險；如果有300%的利潤，資本就敢于踐踏人間一切的法律”。暴利讓許多城市的房價出現了一日一漲的現象，讓上海“湯成一品”樓盤賣到了12萬/平方米。監管的缺失，打擊力度的不夠，導致房產市場魚龍混雜、良莠不齊、價格壟斷、價格欺詐、價格歧視、囤積居奇、哄抬物價、捂盤惜售、虛假銷售、偷稅漏稅越演越烈，房價持續走高。

(三)調控政策的錯位

國家一系列調控政策對于高房價問題開出了藥方，筆者認為有些調控政策出現了錯位：稅收調節。不管是對開發商征稅，還是對買房者征稅，得實惠的還是開發商，稅征的越多，開發商轉嫁給買房者的就越多，房價上漲的就越快。稅收調節對控制高房價沒有實際效果。雙向信貸調節。收緊信貸政策，在一定程度上抑制了一部分人的購買能力，對于緩解高房價有作用，但收緊對企業的貸款抑制了開發商的建房能力，實施后會加劇供需矛盾，從長期看，反而會抬高房價。政府投資保障性住房調節。國家加大政府投資保障性住房建設的舉措非常及時和必要，如經濟適用房、廉租房、公租房、棚戶區改造等，得到了廣大低收入群體的擁護，對于保持社會穩定，擴大內需都有重大意義，值得肯定。但是，保障性住房的對象都是低收入群體。收入低，底子薄，購買力弱是這一群體的特點，他們雖然人數眾多但卻不是高房價的參與者和推動者。政府投資保障性住房建設對于低收入者是福音，但對于控制高房價卻起不到實際作用。

(四)權利尋租條件下,新時代地主情節的延續

中國人愛買房，有錢的中國人更愛買房。源于權利尋租空間的過大，制度的缺失和傳統文化的延續。1個人有上百套房在當下的中國已不是什么新鮮事，房姐、房爺、房叔一次次挑戰著人們的心理承受底線。1家有3套房在中國已很普遍。古代有錢就買地的傳統在時下的中國演變成了買房，這大大加劇了中國買房的緊張程度，推高了房價。

三、控制高房價的對策

(一)解禁并出臺相關措施鼓勵單位集資建房，簡化審批手續

單位采取公平、公正、公開的市場化手段集資建房，不但不違背市場經濟的規律，而且可以大規模拉動房產市場上下游產業的發展，打破經濟發展的二元困境（即抑制房價，房產市場萎縮，經濟萎縮；不抑制房價，房價暴漲，老百姓怨聲載道，房產泡沫破裂，拖垮經濟），解禁單位集資建房既可以有效的緩解當前房產市場的供需矛盾，分流大部分購房人，抑制房價過快增長，又可以推動房地產業的持續繁榮，對于擴大內需，保持經濟快速健康發展具有十分重要的意義。此策對于解決高房價問題，無疑是“釜底抽薪”之策。

(二)增加住宅用地有效供應，調整住房供應結構

解決我國房產市場供求突出的矛盾，不僅需要分流購房人群，也需要增加房源，政府拿出更多的土地進行住宅用地的招拍掛，可以有效的增加房屋的供給。同時，新開發樓盤配建一定比例的小戶型、中戶型及經濟適用房，應當成為一項制度，這不僅是保障民生的需要，也是企業履行社會責任的體現，對于緩解住房壓力會起到一定作用。

(三)鼓勵扶持一批誠信房產企業進行公益性房產開發

公益性房產企業是政府解決人民住房問題的可靠幫手，政府應在雙方自愿的情況下，選擇誠信、有公益心的企業給予多方面的優惠，扶持其發展壯大，為社會提供價廉質良的商品房，以滿足廣大人民群眾的住房需求。這是緩解高房價壓力的有益探索。

(四)切實加強房產市場監管，加大處罰力度

筆者認為：要從土地流轉、審批、規劃、開工、建設、銷售、房產企業資質、稅收等各環節加強管理，提高房地產業執法的公信力，加大整頓力度，尤其是對囤積土地買而不建，捂盤不售，虛假銷售，炒作房價的，要堅決從嚴從重從快打擊。

(五)切實加強對各種媒體的監管，樹立正確的輿論導向

媒體廣覆蓋的特點使媒體具有很強的引導性，一旦政府放松或滯后管理，媒體便會成為資本張目的工具，媒體就有可能走向正確輿論的反面，成為蠱惑人心的幫兇和經濟發展的絆腳石。房產市場需要真實、客觀的報道和審慎、嚴謹的分析。政府必須加強對媒體的管理。

(六)繼續加大反腐敗力度

嚴格執行《不動產登記暫行條例》，探索開征資產遺產稅，促使數量巨大的個人手中的存量房回歸市場，平抑市場。國家不斷對反腐發力，許多擁有上百套房的房爺、房叔、房姐落馬，這些用權利尋租，獲得巨額存量房的官員們已發現，買房已不是留住財產的安全方式，新的當權者不再把非法獲得的資金用在買房上，原有的當權者開始出售自己手中過多的房產，房屋開始變現，這使得近期全國房價出現了下行走勢，總體購買力疲軟，但是官員還是抱有僥幸心理，嚴格執行《不動產登記條例》和開征資產遺產稅，有利于讓中國房價回歸理性。

總而言之，在中國高房價并不是不治之癥，運用市場和調控兩種手段，分流購買人群，擴大供應量，加強市場監管，引導輿論，打擊腐敗，擠出空房，房價自然會回歸理性，讓房價泡沫早日破滅，中國的經濟才能發展的更健康。