中國房地產開發和投資經濟分析

濟南市土地儲備交易中心 王蒙

面對逐年拓展的房地產市場，要把握正確的投資方向，就要對于人口結構有充分認識，分析人口流動狀況，并對市場貨幣因素加以判斷。與其他產業相比，房地產業較強的資產屬性決定了其會隨著貨幣投放量的增大而使房地產市場膨脹。房地產業關乎到國計民生，這種只漲不跌的狀態使其成為了社會關注的焦點。雖然國家采取多項措施試圖抑制房價上漲，以穩定房地產市場，但是，要在滿足人民住房需求的同時，確保房地產經濟效益最大化，就需要著力于房地產開發與投資經濟的分析。

一、房地產市場的影響因素

(一)房地產市場與人口結構的關系

根據對2013年中國人口結構進行分析，住房需求上漲主要是受到房地產投機的影響，但進入到2014年，住房購買則以自主性需求為主。根據第六次人口普查結果對中國人口的年齡結構進行分析，現在的20～24歲人口超過一億，將是近三年的主要購房群體，因為這部分群體正面臨著結婚、生育。這就足以說明房價還在持續上漲的原因，也說明了要滿足如此大的群體的住房需求，住房仍存在著供不應求的現象。根據有關數據顯示，2014年，全國商品房銷售面積以24.2%的速度增長，而銷售額也以31.5%的速度增長，居高不下。直到2014年年底，商品房銷售面積以及銷售額都不斷刷新歷史新高。這就足以證明，人口結構是房地產市場運行的重要影響因素之一。

(二)房地產市場與人口流動的關系

信息技術的發展，人們越來越多地涌向大城市，導致城市房屋需求量增大，這是城市房價上漲的一項重要因素。考慮到當今社會的信息化發展，大量年輕人向大城市匯聚而來，導致這些地方的住房需求還是比較旺盛。以北京為例。雖然有關人士預測，北京生活成本相對較高，部分群體會向廣東省流動，但是，截至到2014年年底，北京新增就業為32萬人，這個數字足以說明，北京的住房需求量還在增大。從北京小學的招生人數來看，從2009年至2014年之間，招生人數增長了78%，可想而知，在學區范圍內的商品房房價上漲速度是最快的。雖然關于房地產的各種調控政策不斷出臺，包括限制房貸政策、限購政策等等，卻都沒有抑制不斷上漲的購房需求量。特別是一些新出臺的政策，并不具備實施的環境條件。

(三)房地產市場與市場貨幣因素的關系

針對于房地產調控，國家有關部門從2011年開始就出臺了各項措施，但是房地產市場的運行狀態并沒有改變，其中的一項重要因素就在于國家調整了貨幣政策。自2012年以來中國的貨幣政策開始放寬，但這并不是人為決定的，而是受到出口的影響。國家有關部門一再聲明，鼓勵經濟實體和基礎設施的投資，不鼓勵房地產投資。但是，房地產的資產屬性意味著只要貨幣政策放寬，房價就會看漲。房地產銷售額的增長速度與貨幣的增長速度是一致的。房價走勢也會受到銀行利率的影響，當利率上漲，房價就會下跌，反之，利率降低，房價就會上漲。雖然房地產市場會受到貨幣政策的影響，但是貨幣政策作為國家的宏觀政策，受出口影響頗多。這就意味著，通貨膨脹、美國貨幣對人民幣的外匯比率、美國貨幣的升息還是降息以及防控政策的調整等等，都在影響到貨幣的同時，對房地產市場存在著間接的影響。

二、房地產開發與投資經濟分析

房地產開發經歷投入和產出的過程，周期較長，卻可以獲得可觀的經濟效益，且房地產投資雖然會隨著市場調節、國家政策的變化而有所調整，但是，相應地也會出臺保障措施，因此房地產投資具有穩健性。房地產開發過程中，要獲得更高的經濟效益，就要相應地降低投資成本，并獲得更多的正面利益。

(一)以宏觀調控平穩房地產開發投資

房地產開發投資的獲益程度受到社會性因素、政策性因素等等的影響，要確保房地產投資處于平穩狀態，就要強化宏觀調控的影響力，比如貨幣政策具有強大的調控力量，通過提高銀行匯率，緊縮銀根，可以對于房地產投資發揮一定程度的抑制作用。

從房地產市場的角度而言，不僅土地價格提高了，銀行的融資環境也相對緊張。為了提高行業競爭力，就要調整融資渠道，提高融資能力。目前中國房地產業的融資成本并不是等同劃一，而是呈現出參差不齊的局面。比如，大型的房地產企業的融資成本相對較低，一般不會超過3%，中小型房地產企業融資成本就相對較高，幾乎都會超過10%，有的房地產企業甚至于可以達到近20%。存在著融資不利，在無法獲得銀行貸款的情況下，就要采取直接融資方式獲得投資。

(二)根據交通布局進行房地產投資

中國高鐵事業的發展，會促進經濟格局發生改變。目前高鐵還沒有建成網絡格局，而僅僅是線性連接，隨著高速鐵路網的形成，中國的經濟格局將由高鐵網絡連接，貫穿各個城市之間。目前的房地產開發投資一般是在一線城市和二線城市，從人口流動的角度考慮，大城市涌入的人口數量較多。但是，隨著中國交通事業的快速發展，緊鄰大城市周邊的中小城市也會成為人口的聚居地。特別是現代人具有越來越強的生態環境意識，如果乘坐地鐵僅僅需要二十分鐘就可以到中心城市，他們寧愿居住在環境良好而居住舒適的中小城市。當然，這要依賴于大城市的對于周邊中小城市的輻射率。著眼于城市交通事業的發展，規劃未來的投資方向，可以把握良好的房地產投資機會。

[1]朱英姿，楊斌.房地產價格周期的宏觀分析[EB／OL].中國金融學術研究網(CFRN)工作論文，2011

[2]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].北京:清華大學出版社，2009