新形勢下房地產企業(yè)多元化融資渠道探析

單位：安防投資（中國）有限公司 姚麗娟

新形勢下房地產企業(yè)多元化融資渠道探析

單位：安防投資（中國）有限公司 姚麗娟

概述我國房地產企業(yè)融資渠道現狀及存在問題，結合新形勢下我國房地產企業(yè)多元化融資渠道必要性，分析我國房地產企業(yè)多元化融資渠道的私募股權融資、房地產信托、房地產證券化選擇，并提出拓展房地產多元化融資渠道的根據企業(yè)發(fā)展特點選擇合適融資渠道、關注融資后對控股權的影響對策。

房地產企業(yè) 多元化 融資渠道

一、我國房地產企業(yè)融資渠道現狀及存在問題

(一)我國房地產企業(yè)融資渠道現狀

從對房地產企業(yè)統(tǒng)計數據來看，2013年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，比上年增長26.5%。其中，國內貸款19673億元，增長33.1%；利用外資534億元，增長32.8%；自籌資金47425億元，增長21.3%；其他資金54491億元，增長28.9%，其中，定金及預收款34499億元，增長29.9%，個人按揭貸款14033億元，增長33.3%。從此結構中，可知房地產企業(yè)的大部分資金來源于銀行，而最主要的渠道來源于銀行的信貸，一些房地產企業(yè)對銀行信貸的依賴程度超80%。

(二)我國房地產企業(yè)融資渠道存在的問題

1、銀行貸款多為短期

房地產作為資金密集型行業(yè)，其特點是開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，其需要大量的資金支持才能確保長期運轉，然而，我國政策為房地產開發(fā)的貸款主要為流動資金貸款、抵押貸款、項目貸款，這三種貸款方式期限都很短，并不能滿足房地產企業(yè)長周期的融資需求。加上2010年后，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會再三警示房地產貸款風險，將銀行存款準備金率上調，使得銀行大幅提高對房地產的放貸門檻，加上近年來房價持續(xù)上漲，國家為調控房價，銀行為規(guī)避房地產高貸款風險，便提高二套房標準，甚至首套房價也無法享受七折優(yōu)惠，致使后續(xù)購買力不足，一些城市開始頻繁出現退房潮，房地產市場經營現出兩難局面：融資難與利息高、房屋銷售壓力大。

2、間接融資比重過大

2003年末我國經濟金融運行情況顯示：資本市場融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道進一步形成間接化格局。盡管近幾年來我國直接融資市場發(fā)展步伐加快，但在短期內難以轉變房地產企業(yè)以間接融資為主的融資格局，房地產企業(yè)在很大程度上仍然需要通過銀行信貸資金支持滿足對大量資金的需求，如此高度集中于銀行融資體制，一旦商品房空置面積長期持續(xù)大量積壓，其必然無法支付銀行貸款與建筑商費用，此時只要將房子抵押給銀行和建筑商，但建筑商的大部分資金同樣來源于銀行貸款，最后也只能將房子抵押給銀行。如此一來，銀行便成為房地產風險的最大承擔者，這正是當前我國房地產體系不夠完善導致的結果。

正因如此，房地產企業(yè)更應積極借鑒國外房地產主要融資方式，大力發(fā)展金融租賃、房地產信托投資、房地產證券化等，主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新型多元化融資渠道。

二、新形勢下我國房地產企業(yè)多元化融資渠道選擇

(一)私募股權融資

自上個世紀90年代初，美國經歷了全國儲蓄和貸款行業(yè)的崩潰，房地產私募股權基金就由此誕生了。私募股權房地產投資基金是指基金公司發(fā)行收益憑證，向需要融資的投資者募集資金，最后基金公司再將這些資金交由專門投資管理機構運作，這些投資管理機構即為房地產企業(yè)，房地產企業(yè)將資金投入到建設項目中，便可通過資本增值獲得收益。私募股權基金的投資期限很長，故而其資金主要來源于長期投資者，這類投資者主要是養(yǎng)老基金、基金之基金、保險公司、政府機構及富裕的個人等。

2007年6月，我國頒發(fā)并實施的《合法企業(yè)法》為我國私募股權投資基金打下堅實的法律基礎，因為在該法中引入了有限的合法方式，但是由于承擔無限責任的是普通合伙人，并將出資人分配利潤權交予合伙協(xié)議，這就為資本合理退出創(chuàng)造了條件。盡管如此，私募股權融資對于有我國房地產企業(yè)的可行性還是很大的，私募股權投資基金盡管伴隨著風險，但要小于別的主流投資工具，如股票、期貨、外匯等，且它的收益性很大，要比銀行儲蓄收益大得多。由于其資金來源于長期投資人，故而能滿足房地產企業(yè)對長期融資的需求，風險小、收益大。

(二)房地產信托

房地產信托起源于美國，在美國，其房地產信托資金采取公司或信托的組織形式，集合多個投資者資金，對房地產進行投資或收購并持有收益類房地產，如公寓、購物中心、寫字樓、旅館等，其股票在一般是在證券市場進行交易。根據數據統(tǒng)計，在紐約證交所上市的136個房地產信托基金市值為2311億美元，全美國超過4千億美元的商業(yè)類房地產在房地產信托資金手中，而房地產信托還占據機構投資者持有房地產份額的10%-15%。世界各國看到美國房地產信托對其房地產產業(yè)的巨大推動作用，紛紛將房地產信托基金引入本國，我國也不例外。

當前，我國房地產信托整體規(guī)模并不大，但發(fā)展空間較大。從2006年開始，多元化的發(fā)展趨勢出現在國內房地產信托市場：置業(yè)購買信托、債權信托、股權型信托、資金貸款信托、組合型信托等，而這些品種的信托募集資金包攬了一千萬元到幾十億元大小。然而，由于我國房地產信托還處于起步階段，因而房地產在對信托投資形式選擇上需要慎重，還需考慮許多方面的問題，比如要保證資金投向與使用正確性就須對基金業(yè)務作出基本規(guī)定，規(guī)定應包括如下幾點：其一，須指明信托基金所投資項目及方向；其二，簽訂合同時要規(guī)定一定保本條款；其三，禁止資金拆借及嚴格限制貸款業(yè)務。

(三)房地產證券化

當前，我國在推行房地產證券化的條件已初步具備，其有利條件包括：其一，可借鑒的國際房地產證券化成功經驗；其二，國內巨大的商業(yè)房地產市場；其三，我國房地產金融市場的快速發(fā)展；其四，我國證券市場的逐步成熟與穩(wěn)步發(fā)展，如政府對機構入市條件的放寬，這正標志著我國證券市場開始走向成熟；其五，制度條件正初步形成，如銀行、證券、房地產等領域法制體系基本建立，使得房地產證券化處于法制環(huán)境之下，有利于促進房地產的規(guī)范化發(fā)展。

我國房地產證券化有三種形式可選擇：房地產投資基金、房地產股票、房地產共有持分產權信托。房地產投資基金是當前美國房產投資基金中最成熟的模式之一，其基金形態(tài)有權益型、抵押型和混合型，由于當前我國房地產投資基金賴以發(fā)展的基礎是一個不成熟的證券與房地產市場，在此條件下，我國應主攻權益性投資；房地產股票是我國房地產證券化融資最早模式之一，不過由于受到宏觀調控影響致使其發(fā)展緩慢，房地產上市公司數量極其籌資總量均受到遏制，為此我國應加快速度發(fā)展房地產股票；房地產共有持分產權信托是我國臺灣房地產證券化主導模式，其適用于大型商用房地產證券化融資。

三、拓展房地產多元化融資渠道的對策

(一)根據企業(yè)發(fā)展特點選擇合適融資渠道

不同的房地產企業(yè)，其融資目的不同，有的是為了單個項目，有的是為了同時進行的多個項目，有時是為了連續(xù)的多個項目（如滾動開發(fā)），有的則是為了企業(yè)資本的積累，以進行長期發(fā)展和擴張，更有的是為了引進技術、招標土地等，房地產企業(yè)應根據自身的發(fā)展特點及目的，選擇適合的融資渠道，可以先選擇內部融資，再選擇私募股權融資，進而是房地產信托，最后才是房地產證券化，這些融資方式的成本是遞增的，成本包括機會成本、風險成本，以內部融資為例，內部融資是企業(yè)內部提供的無償使用的資金，無需對外支付融資成本，故而其機會成本和風險成本都是最小的。

(二)關注融資后對控股權的影響

不同的融資渠道對控股權有著不同程度的影響，不同的融資結構對控制權有著不同的要求。比如，私募股權融資會稀釋控股股東股份，對其控制權造成不良的影響，當控股股東絕對控股或持股有絕對優(yōu)勢時，私募股權融資對其控制權的影響將比較薄弱，如國美上市之初黃光裕持股高達66.04%，此時其控制權比較難以受到影響。相反的，當控股股東持股失去優(yōu)勢時，此時私募股權對控制權的影響就非常大，界定其持股比例具備優(yōu)勢與否，如今并沒有一個清晰的界定，控股股東只能根據企業(yè)情況把握合適的度。

四、結束語

銀行信貸多為短期融資，而房地產的特點是開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，其需要能長期為其提供資金且風險小、收益大的機構，這就要求房地產企業(yè)轉變以銀行信貸為主的融資方式，只有在新形勢下選擇多元化融資渠道才是我國房地產企業(yè)的融資出路。居于此，文中提出三種多元化融資渠道：私募股權融資、房地產信托、房地產證券化。

[1]鄧程燕.對我國房地產融資渠道的分析[J].時代金融，2013（11）：64-65

[2]田峰.新形勢下房地產企業(yè)多元化融資渠道探析[J].商情（教育經濟研究），2008（1）:133

[3]陳朝萌.我國房地產企業(yè)融資渠道多元化問題研究[D].天津商業(yè)大學，2010