基于風(fēng)險管理的物業(yè)預(yù)算流程設(shè)計

北京星光拓誠投資有限公司 陳瑩

在市場經(jīng)濟發(fā)展下，我國物業(yè)管理行業(yè)逐漸成熟，特別是進入21世紀(jì)后，物業(yè)管理企業(yè)市場競爭比較激烈，在這種環(huán)境下，必須對物業(yè)管理進行整改和提升，對風(fēng)險管理理論加以實踐，指出物業(yè)管理企業(yè)建立風(fēng)險管理體系的關(guān)鍵點，解決存在的問題，提高自身經(jīng)濟利益，以便能夠在激烈的市場經(jīng)濟下健康發(fā)展。

一、我國物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中存在的問題

(一)經(jīng)營行為不規(guī)范

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國物業(yè)管理企業(yè)迅速發(fā)展，市場競爭比較激烈，市場上容易出現(xiàn)不正當(dāng)競爭。其次物業(yè)管理市場中有較多的逆專業(yè)形式的發(fā)展，這種發(fā)展模式主要體現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中很多管理、服務(wù)人員不是物業(yè)相關(guān)專業(yè)的人才，他們沒有經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，對于專業(yè)知識和技能掌握不夠，所以在實際工作過程中國可能會存在一些問題。致使在物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)較多的資源浪費。

(二)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展存在的問題

我國物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理方面不夠到位，有些企業(yè)沒有將物業(yè)管理當(dāng)成企業(yè)的核心工作，為了經(jīng)濟利潤可能會忙于其他形式的工作。雖然有些企業(yè)管理實施行業(yè)“物業(yè)管理”概念和模式，但是在實際經(jīng)營過程中存在很多問題，很多物流管理企業(yè)在日常管理工作中僅僅起到日常維護、收取租金等最基本的業(yè)務(wù)項目，對于修理更換設(shè)備的相關(guān)服務(wù)做的不好；其次表現(xiàn)在很多物流企業(yè)在管理方面沒有專業(yè)的管理人員實施相應(yīng)的服務(wù)，而且在物業(yè)內(nèi)部管理方面沒有完善有效的風(fēng)險管理體系，制約著其經(jīng)濟的發(fā)展和進步。

二、積極完善物業(yè)管理風(fēng)險管理體系

(一)風(fēng)險管理機制分析

一般情況下，企業(yè)風(fēng)險管理體系的建立是一個企業(yè)實行風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中要根據(jù)自身管理發(fā)展水平、經(jīng)營規(guī)模及市場定位預(yù)測風(fēng)險程度，同時結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營情況，在企業(yè)內(nèi)部建立專門的風(fēng)險管理體系，降低經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)營效益。

(二)風(fēng)險識別

1、企業(yè)外部風(fēng)險

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)也如雨后春筍被發(fā)展起來，物業(yè)管理企業(yè)市場競爭激烈，同類企業(yè)之間面臨著優(yōu)勝劣汰的情況。另外，我國的物業(yè)管理市場并不成熟，法律法規(guī)尚在健全，而業(yè)主的物業(yè)管理消費和維權(quán)意識不高，物業(yè)管理行業(yè)誠信度和自律性不夠，導(dǎo)致不正當(dāng)競爭的出現(xiàn)。

2、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險

企業(yè)決策風(fēng)險:市場定位是否與企業(yè)服務(wù)水平相匹配。

安全風(fēng)險：安全防范一直是物業(yè)風(fēng)險防范的首位，例如：我們是否能有效的防止業(yè)主人身財產(chǎn)的損害；公共設(shè)施在日常運行中，是否存在隱患；是否定期檢測消防設(shè)備設(shè)施，保證其正常運行。

財務(wù)風(fēng)險：物業(yè)管理行業(yè)的利潤率與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間的沖突。

除上述風(fēng)險外，物業(yè)企業(yè)在管理過程中還可能存其他風(fēng)險，如：物業(yè)管理團隊高流動率帶來的高人力成本風(fēng)險；企業(yè)組織架構(gòu)是否能與企業(yè)風(fēng)險危機防范相匹配等等，都是我們應(yīng)該注意的。

(三)風(fēng)險評估

物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險評估要根據(jù)公司內(nèi)部控制風(fēng)險點實施制定，風(fēng)險評估的測試方式一般采用檢查和詢問方式實施，經(jīng)營事件風(fēng)險程度的評估與劃分也要根據(jù)實際情況進行實施和確定，明確風(fēng)險權(quán)重，科學(xué)、準(zhǔn)確的計算經(jīng)營過程中的風(fēng)險值。

三、預(yù)算流程設(shè)計方案

(一)風(fēng)險導(dǎo)向

風(fēng)險導(dǎo)向的預(yù)算管理，是構(gòu)成風(fēng)險管理體系全面預(yù)算業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵部分，主要是通過一種系統(tǒng)方法來監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實施，實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)；物業(yè)企業(yè)通過全面、系統(tǒng)的預(yù)算監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實施進度，對企業(yè)的實施戰(zhàn)略、經(jīng)營績效和全面預(yù)算進行合理的管理，建立一個相互聯(lián)系的主體，保障預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的有效監(jiān)控。

(二)預(yù)算業(yè)務(wù)風(fēng)險

物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算業(yè)務(wù)風(fēng)險的戰(zhàn)略風(fēng)險主要是指對公司戰(zhàn)略不能做到的合理把握和準(zhǔn)確分析，產(chǎn)生的預(yù)算資源不合理的情況，影響企業(yè)戰(zhàn)略形式的發(fā)展。經(jīng)營風(fēng)險主要是指在預(yù)算組織不合理、職責(zé)權(quán)限不清晰、對當(dāng)前經(jīng)營情況不清晰明了，執(zhí)行滯后及預(yù)算錯誤的情況下對企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的影響；報告風(fēng)險主要是指預(yù)算報告沒有實施的前提下導(dǎo)致經(jīng)營中關(guān)鍵信息缺失；另外，預(yù)算流程中對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的時間點控制不夠準(zhǔn)確等，這些都不利于物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟預(yù)算管理的實施。

(三)預(yù)算業(yè)務(wù)范圍

物業(yè)企業(yè)預(yù)算業(yè)務(wù)范圍比較廣，在管理過程中首先要起草、修改、調(diào)整年度預(yù)算報告，然后將此報告提交相關(guān)部門審查。其次是編寫預(yù)算報告流程和預(yù)算說明書，這部分內(nèi)容在工作中要注意其簡潔、準(zhǔn)確性。明確企業(yè)相關(guān)業(yè)績考核主要方案的實施模式與類型，組織員工實施完整的預(yù)算考核，考核結(jié)束后對結(jié)果進行科學(xué)、合理的評判，提高物業(yè)企業(yè)的綜合服務(wù)水平。

四、結(jié)束語

目前我國物業(yè)管理中風(fēng)險管理是實質(zhì)存在的，管理過程中必須對風(fēng)險管理進行有計劃的預(yù)算管理，分析物業(yè)管理企業(yè)識別戰(zhàn)略風(fēng)險及內(nèi)外部風(fēng)險的的形成因素，對企業(yè)存在的經(jīng)營風(fēng)險進行科學(xué)預(yù)測，建立統(tǒng)一、完整的物業(yè)企業(yè)風(fēng)險管理體系，提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平。

[1]馬飛.基于風(fēng)險管理的物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算研究[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2011

[2]李曉燕.物業(yè)管理企業(yè)基于風(fēng)險管理的預(yù)算流程設(shè)計[D].上海交通大學(xué),2008

[3]董蓬.當(dāng)前我國物業(yè)管理模式與風(fēng)險分析[J].企業(yè)導(dǎo)報,2012