淺談導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素及應(yīng)對(duì)策略

桂林市富榮房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 劉寧

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素分析

(一)經(jīng)濟(jì)變化導(dǎo)致波動(dòng)產(chǎn)生

房地產(chǎn)作為一種商品在市場上銷售，必然受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，同其他商品一樣，房地產(chǎn)這種商品的生產(chǎn)也要有一個(gè)過程，在這個(gè)過程中，其所用來生產(chǎn)的成本，比如原料、人工等都處于市場經(jīng)濟(jì)中的流通環(huán)節(jié)，與宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)，始終處于一種變動(dòng)的狀態(tài)，市場的物價(jià)水平、通貨膨脹情況、國民生產(chǎn)情況、居民消費(fèi)水平等等都會(huì)影響到房地產(chǎn)的生產(chǎn)材料的變化以及對(duì)于房地產(chǎn)的需求變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。

(二)政府的房地政策影響因素

我國的市場經(jīng)濟(jì)是在政府觀調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行必須一切要有利于生產(chǎn)力的提高及社會(huì)的穩(wěn)定，在這種政府控制下的經(jīng)濟(jì)，一切的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都離不開政府的總體政策控制，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展直接受政策的影響。特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，因其涉及的面較廣，對(duì)很多政策都比較敏感，比如財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、經(jīng)濟(jì)制度改革以及政府在一定時(shí)期內(nèi)制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)等，都有可能影響房地產(chǎn)的發(fā)展和變化，每個(gè)與房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的政策出臺(tái)，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。

(三)城市發(fā)展水平的影響因素

整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，而具體到一個(gè)城市，房地產(chǎn)還受到城市的發(fā)展水平及基礎(chǔ)狀況的影響。在我國由于國家政策的傾斜不同、地理狀況不同、自然資源不同，在城市的總體發(fā)展上處于不均衡的狀態(tài)，比如東部沿海地區(qū)城市相對(duì)發(fā)達(dá)，而西部一些地區(qū)的城市則發(fā)展相對(duì)落后，這就導(dǎo)致不同城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，受當(dāng)?shù)氐娜丝诘臄?shù)量、人口的流動(dòng)性以及城市交通業(yè)的發(fā)展等有重要影響，而呈現(xiàn)不同的發(fā)展程度，自然這些城市的發(fā)展方面也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一定性波動(dòng)。

(四)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

房地產(chǎn)作為一種商品，在市場供給中處于供求關(guān)系之中，這種供給和需求之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生波動(dòng)，總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，居民的消費(fèi)能力強(qiáng)，城市中的人口基數(shù)大，對(duì)住房的剛性需求大，自然會(huì)導(dǎo)致房屋需求量大，房地產(chǎn)這種商品因土地稀缺而價(jià)格會(huì)持續(xù)走高，這在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口基數(shù)大的一線城市表現(xiàn)十分明顯，而房地產(chǎn)自身的產(chǎn)品供給也受到技術(shù)水平、勞動(dòng)量、材料的漲跌及資金的供應(yīng)而出現(xiàn)供給過多及不足的情況，往往與市場需求不同步，這也是致其波動(dòng)的原因之一。

(五)房地產(chǎn)投資的波動(dòng)

需求的存在，必然會(huì)導(dǎo)致投資的供給，這是市場經(jīng)濟(jì)的特性，哪里有需求，哪里就會(huì)有熱錢涌動(dòng)，這在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)更為明顯，資金的涌入必然會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)。投資量增大，勢必要帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的迅速擴(kuò)張，呈現(xiàn)一派繁榮。如果投資銳減，則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)蕭條，房地產(chǎn)投資的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)影響是一種直接的關(guān)系，呈正相關(guān)，這在過去幾年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變化來看已充分證明。

(六)投資回報(bào)率因素

我國的房地產(chǎn)受政策影響很大，政府一直在抑制房地產(chǎn)價(jià)格，避免波動(dòng)過大影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，但剛性需求的長期存在，使的房地產(chǎn)需求始處于高位，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資回報(bào)率過高，吸引大量的資金入市，曾幾度使整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)曲線一路上揚(yáng)，整個(gè)行業(yè)也幾度繁榮，供求關(guān)系也在不斷變化，使房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性波動(dòng)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)策略

(一)調(diào)整投資政策，創(chuàng)建健康經(jīng)濟(jì)環(huán)境

我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是在國家政策的宏觀調(diào)控下進(jìn)行的，對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展，也必然離不開政策的規(guī)范引導(dǎo)，在政策的制定上，要注意經(jīng)濟(jì)狀況和形式。要兼顧投資主體結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，要結(jié)合企業(yè)的具體結(jié)構(gòu)制定相應(yīng)的政策，在制定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行政策時(shí)，要考慮到房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)為前提，政策的制定要符合基本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行，防止泡沫的產(chǎn)生或加大。另外一方面要規(guī)范和完善政府的投資行為，避免政府投資對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良的影響，既要保證投資能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又不至于導(dǎo)致房價(jià)的虛高，要間接進(jìn)行調(diào)控，創(chuàng)建健康的的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良行運(yùn)行。

(二)對(duì)因價(jià)格因素導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變化的調(diào)控

物價(jià)的波動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但有個(gè)合理的波動(dòng)范圍，國家在調(diào)控時(shí)要分析形勢，如果市場價(jià)在合理波動(dòng)區(qū)間，可以讓市場進(jìn)行自由調(diào)整，但如果價(jià)格明顯波動(dòng)不合理，過低過高，處于一種不穩(wěn)定的瘋狂波動(dòng)，政府就要采取措施，出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控，避免房價(jià)過高，泡沫嚴(yán)重還會(huì)抑制良性消費(fèi)，同時(shí)也要防止過低，因?yàn)槿绻^低勢必會(huì)影響地價(jià)，過低地價(jià)會(huì)造成國有權(quán)益的損失，產(chǎn)生囤地或閑置現(xiàn)象，都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

(三)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)很容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)配置資源以及市場失靈時(shí)，就需要政府對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)進(jìn)行干預(yù)。采用財(cái)政政策、貨幣政策以及產(chǎn)業(yè)政策等，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、監(jiān)督及調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)合理的規(guī)模以及發(fā)展速度上健康的發(fā)展。 同時(shí)，應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策投資所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控。避免投資“過熱”現(xiàn)象，根據(jù)具體情況，針對(duì)不同地區(qū)、不同城市及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)也要區(qū)別對(duì)待，避免“一刀切”現(xiàn)象的發(fā)生。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)于我國總體經(jīng)濟(jì)的影響是不言而喻的，合理的調(diào)控有助于總體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，在調(diào)控前一定要認(rèn)真的分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的原因，采取有針對(duì)性的措施和政策進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)控，使其波動(dòng)處于一個(gè)合理的區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，也有利于我國經(jīng)濟(jì)的總體平穩(wěn)運(yùn)行。