房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問(wèn)題淺析

貴州盤江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司　王霞

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問(wèn)題淺析

貴州盤江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司王霞

摘要:房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有其特殊的性質(zhì)，關(guān)系到房屋的預(yù)售賬款和工程的進(jìn)度問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入的確認(rèn)問(wèn)題成了開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門核算的難點(diǎn)之一，本文著重分析了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售收入確認(rèn)中存在的問(wèn)題，并提出了相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)

一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的現(xiàn)存問(wèn)題

(一)衡量銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有三種情況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售房款，確認(rèn)為銷售收入

主張這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)有其一定的特殊性，也就是建筑物的成品或者商品房處于的預(yù)售的階段，預(yù)售許可證在下發(fā)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中時(shí)，此次項(xiàng)目的建筑建設(shè)工作早已開始，建筑成品的各種條件已經(jīng)基本確定，不會(huì)輕易的進(jìn)行改變，而且一般的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售與客戶之間簽訂的銷售合同是不可撤銷的，在這種情況下衡量建筑銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)就是將工程的進(jìn)度作為依據(jù)來(lái)收取一定的預(yù)售費(fèi)用，此時(shí)，就有可能造成無(wú)法有效地收入房款的現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成影響，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表也不能夠很好地將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果明確的展現(xiàn)出來(lái)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收房款不作為銷售收入確認(rèn)

主張這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售房屋取得的收入只是預(yù)收賬款，并不能夠作為確認(rèn)后的房款進(jìn)行記賬，也就是說(shuō)，預(yù)收的房款要在工程竣工并交付使用以后才能夠由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入到企業(yè)的真實(shí)收入核算中，企業(yè)與客戶之間簽訂了購(gòu)房合同，但是預(yù)收賬款是歸屬于負(fù)債類的會(huì)計(jì)科目，就相當(dāng)于企業(yè)堵了一項(xiàng)負(fù)債，很難通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表將企業(yè)的真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成果反映出來(lái)。

3、在項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)期間進(jìn)行銷售收入的確認(rèn)

主張這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，房地產(chǎn)的銷售收入要在建筑的施工階段進(jìn)行確認(rèn)，但是與第一種觀點(diǎn)中對(duì)房款金額的確認(rèn)方面有一定的差別，此類觀點(diǎn)中，對(duì)于銷售房款的確認(rèn)是按照建筑進(jìn)程的比例來(lái)進(jìn)行核算確認(rèn)的，并且以此來(lái)進(jìn)行每個(gè)階段的成本與收入。此種觀點(diǎn)對(duì)企業(yè)的影響表現(xiàn)為，在對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行竣工交付后，確認(rèn)的銷售收入會(huì)引起企業(yè)總體利潤(rùn)的強(qiáng)烈波動(dòng)，不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的正常展示，但是這種觀點(diǎn)卻在一定程度上能夠?qū)⑵髽I(yè)的業(yè)績(jī)集中的反映出來(lái)。

(二)實(shí)際工程價(jià)款與合同價(jià)款不符

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最初與建筑商簽訂合同時(shí)，只是理論的核算價(jià)格，但在實(shí)際建設(shè)的過(guò)程中，由于工程的增加或者修改等因素會(huì)造成實(shí)際的工程價(jià)款與合同規(guī)定的價(jià)款有所出入。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司在工程建設(shè)之前與施工企業(yè)簽訂了工程施工合同，價(jià)款總額為5000萬(wàn)元，但在工程施工完成以后經(jīng)過(guò)核算發(fā)現(xiàn)實(shí)際價(jià)款為6732萬(wàn)元，比合同規(guī)定的價(jià)款多出1732萬(wàn)元，占合同價(jià)款的34.6%，在這種情況下，如果仍然按照合同的價(jià)款進(jìn)行記賬的話，就會(huì)導(dǎo)致記賬的成本減少，利潤(rùn)相對(duì)增加，無(wú)法真實(shí)的反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)問(wèn)題的建議

(一)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格是確認(rèn)收入的首要條件

商品房在進(jìn)行交易之前，建設(shè)工程必須要完結(jié)并且要經(jīng)過(guò)一定的檢驗(yàn)合格之后才能進(jìn)行正常的交易，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入確認(rèn)離不開工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，房屋的驗(yàn)收實(shí)踐也成為了十分重要的因素，為了能夠更準(zhǔn)確的確認(rèn)房屋的完工時(shí)間，我們可以在檢驗(yàn)是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供下面幾個(gè)方面的相關(guān)資料：

1、企業(yè)的“五證”

即：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，在這五證中，只有前四個(gè)證件都辦理下來(lái)時(shí)，《商品房預(yù)售許可證》才能辦理，同時(shí)商品房能夠銷售的前提條件就是“五證”都有的情況下。

2、工程竣工報(bào)告

只有施工單位將《工程竣工報(bào)告》出具后，才算項(xiàng)目正式竣工，這主要是由于該報(bào)告一出具，就表明該項(xiàng)目已經(jīng)得到了相應(yīng)工程監(jiān)理單位的監(jiān)督，并且施工單位是嚴(yán)格按照合同進(jìn)行的。因此，《工程竣工報(bào)告》是表明施工單位項(xiàng)目工程正式竣工的重要標(biāo)志。

3、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

當(dāng)《工程竣工報(bào)告》由施工單位出具后，接下來(lái)就是建設(shè)單位聯(lián)系設(shè)計(jì)、施工以及勘察等單位和相關(guān)的專家進(jìn)行驗(yàn)收，在確保工程合格后就出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。

4、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書

建設(shè)地建設(shè)主管部門出具出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》具有相應(yīng)的法律效力，該說(shuō)明書中對(duì)建設(shè)工程竣工、驗(yàn)收的日期都詳細(xì)標(biāo)注出來(lái)。

(二)明確銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)銷售收入要在項(xiàng)目工程建設(shè)竣工并交付使用以后，由開發(fā)企業(yè)與客戶之間辦理正式的轉(zhuǎn)交手續(xù)以后再進(jìn)行確認(rèn)，進(jìn)而直接將已經(jīng)登記賬簿的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入到主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中。除此之外，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房一定要符合我國(guó)相關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定和與客戶之間的銷售合同的內(nèi)容。對(duì)于房地產(chǎn)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中取得的準(zhǔn)確的銷售收入，要運(yùn)用百分比的配比法來(lái)進(jìn)行確認(rèn)，因此，在工程項(xiàng)目竣工之后，要有專門的負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的驗(yàn)收，以確認(rèn)其是否符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定、建設(shè)質(zhì)量是否合格以及是否符合與客戶之間的銷售合同的條款等等，在對(duì)房屋的入住手續(xù)以及產(chǎn)權(quán)登記之前一定要經(jīng)由業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收并無(wú)其他異議之后進(jìn)行。

(三)銷售方式的認(rèn)定,是收入確認(rèn)的重要環(huán)節(jié)

當(dāng)前我國(guó)新房在銷售過(guò)程中主要分為以下三種方式：按揭貸款、一次性全額付款及分期收款這三種銷售方式，這些銷售方式都詳細(xì)記錄在《商品房買賣合同》中。目前我國(guó)法律規(guī)定，按揭貸款的方式為，貸款已劃轉(zhuǎn)到賬的當(dāng)天也就是收入的確認(rèn)日；而一次性付款為，在已收取了購(gòu)房人應(yīng)支付的全部房款的當(dāng)前為收入確認(rèn)日；最后分期付款的方式為，根據(jù)購(gòu)房合同中雙方約定好的收款日分期確認(rèn)收入就是收入確認(rèn)日，一旦確定好日期，也就表明著著參與交易的雙方的收入能夠可靠計(jì)量，進(jìn)而也就會(huì)有一定的經(jīng)濟(jì)利益流向企業(yè)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行銷售收入的確認(rèn)之前，首先要保證開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)完工，并且已經(jīng)由相關(guān)的部門對(duì)房屋的面積進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量，最后進(jìn)行驗(yàn)收合格；其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與業(yè)主之間簽訂正式的房屋銷售合同；最后，已經(jīng)完工的房屋要由業(yè)主親自驗(yàn)收確認(rèn)，并且與開發(fā)商之間沒(méi)有關(guān)于房屋的任何方面的分歧，最后由開發(fā)商與業(yè)主進(jìn)行交付使用。

參考文獻(xiàn):

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