綠城房地產財務風險分析

海南廣播電視大學財會教研室　黃靜

綠城房地產財務風險分析

海南廣播電視大學財會教研室黃靜

摘要:綠城高負債、高杠桿的激進財務政策，造成其債務負擔重，資金緊張，具有很大的財務風險，本文從綠城償債能力、盈利能力和營運能力等方面進行分析，得出降低資產負債率，控制成本，調整開發策略，是綠城控制財務風險的必要舉措。

關鍵詞:負債杠桿償債資金

綠城房地產集團有限公司(以下簡稱綠城)，國內知名的房地產企業之一。2009年綠城實現合同銷售額達513億元，位列全國第二。至2010年，綠城已連續7年名列中國房地產公司品牌價值TOP10，連續6年名列中國房地產百強企業綜合實力TOP10。然而，2011年風云突變，綠城深陷“信托調查門”、“退市門”和“破產門”。外界對綠城的評價是“2011年關注度第一、負債率第一、危險程度第一的中國大型房地產企業”，究竟是什么原因讓綠城變成一座危城？本文利用綠城2011年的年報數據，從綠城的償債能力、盈利能力和營運能力三個方面分析綠城的財務風險。

一、財務風險的表現

(一)償債能力表現

通過報表數據計算得到綠城的現金比率僅為4%，遠遠低于行業標準值20%。說明綠城可以直接用于償債的資產對公司的債務保證較差。綠城的流動比率為1.24，速動比率0.33。一般來說，流動比率<1同時速動比率<0.5，說明資金流動性差，所以說綠城的資金流動性較差，短期償債能力很弱。企業正常的凈負債北在75%左右，然而計算出的綠城凈負債率高達148.7%，創其歷史新高，大大高于房地產業的平均水平值66.59%。由此可見綠城無論是長期還是短期，償債能力都低于行業的平均水平，表明綠城承擔很大的債務負擔，還債壓力巨大。

(二)盈利能力表現

綠城的銷售毛利率為33.8%，低于行業標桿企業如萬科、中海的銷售毛利率，說明綠城成本增加，盈利能力下降。資產凈利潤率主要用來衡量企業利用資產獲取利潤的能力，這一比率越高，說明企業全部資產的盈利能力越強，綠城資產凈利潤率為3.2%，遠低于行業標桿企業如萬科和中海，說明綠城資產獲取利潤的能力較弱。

(三)營運能力表現

存貨周轉率指標的好壞反映企業存貨管理水平的高低，它影響到企業的短期償債能力，存貨周轉速度越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉換為現金或應收賬款的速度越快。這樣會增強企業的短期償債能力及獲利能力。綠城存貨周轉率為18%，低于行業標桿企業如萬科和中海。流動資產周轉率越高，表明企業流動資產周轉速度越快，利用越好。在一定程度上增強了企業的盈利能力；而綠城的流動資產周轉率僅為19%，總資產周轉率僅17%，均處在較低水平，與行業標桿企業有著明顯的差距。說明綠城流動資產周轉速度慢，會形成資金浪費，降低企業盈利能力。總資產周轉慢，反映綠城銷售能力較弱。流動資產周轉率和總資產周轉率從不同的角度對公司資產的運營進行了評價。

二、財務風險的成因分析

從以上的財務風險可以看出，綠城長期、短期償債能力及盈利

能力都低于行業的平均水平。說明綠城債務負擔重，資金緊張，具有很大的財務風險，究其原因，主要是：

(一)在償債能力方面

綠城是目前國內少數幾家專注開發豪宅的房地產業企業之一，背

負打造藝術品和當行業老大兩大理想，在行進中遇到了比同業更多的經營沖突。綠城堅持“高進高出，快進快出”發展路徑，高杠桿高負債財務擴張手法，借助高杠桿率，手握重金、高價購地，同時綠城為了配合其擴張的投資政策，實施激進的籌資政策，幾乎運用了所有能夠利用的籌資方式，籌資規模快速擴張。在各種方式中，銀行貸款占了最大比重，綠城對銀行貸款的依賴度越來越大，新開拓的信托融資，更是增加了融資的不確定性。一系列的擴張融資政策最終導致了綠城現在的高負債率，融資成本不斷攀升，加之國家政策的宏觀調控，對企業的信貸政策持續趨嚴，連續提高利率和存款準備金率，融資越發地困難，因此綠城面臨前所未有的資金困境。

(二)盈利能力方面

為了追求高品質，打造精品，綠城相當重視樓盤的地段，在拿地時表現生猛，往往不惜高價搶地王，高品質，好地段。理論上，有好“作品”的綠城可以通過高價銷售換取高利潤，然而事實是，綠城的凈利潤率、凈資產回報率均輸給同行。說明綠城中國的銷售成本占銷售收入的比重較大。原因就在于其成本、費用控制不力，高價拿地王，導致土地成本和建安成本增加。2008年到2011年上半年，綠城的每平方米收入成本構成中，土地費用占比節節走高，分別為12%、12%、18%、22%，土地費用占比增加，直接擠占了綠城的利潤空間。此外，綠城一直大舉拿地，但并不能馬上開工，根據會計準則，項目在開工以前的利息不能資本化，項目發生的行政管理費用卻必須計入當期損益。因此，其利息不能資本化，導致期間費用增加，沖減了公司當年的盈利。此外，綠城依賴高財務杠桿，融資成本大大增加，影響其利潤。

(三)營運能力方面

綠城的房子要打磨成高端產品，需要慢工出細活，因此，綠城犧牲了速度，其資產周轉效率明顯低于行業標桿企業，這說明綠城的銷售回籠資金的速度很慢。2011年綠城的存貨周轉天數為2214天，這就意味著一個項目從資金投入到產生會計利潤的平均時間在6年左右。此外，由于房地產行業限購、限貸等宏觀調控政策影響，綠城產品多分布在限購區域，又多是受限購令影響的高端產品，宏觀環境的變化帶來的不僅僅是融資渠道的縮減，更是導致了房地產市場的銷售困境，綠城面臨巨大的銷售回款壓力。一方面是綠城產品的高價格制約；另一方面，產品區域的單一也制約著綠城的出貨速度，因而很難獲得自有資金來周轉，加大其財務風險。

三、控制財務風險的措施

綠城高價拿地王，土地成本增加，短期負債增加，項目周期過長導致資產周轉過慢和利息成本增加，項目多集中在限購城市的高端物業，銷售情況受到很大的影響，利用高杠桿進行融資，融資成本增加，造成了綠城現金流短缺，加劇了整個資金鏈的斷裂，財務危機明顯。因此，降低資產負債率，控制成本，調整開發策略，是綠城控制財務風險的必要舉措。

(一)降低負債率，控制財務風險

高負債率是導致企業財務風險的最主要原因。因此綠城應該設計合理的資本結構，實施穩健的籌資政策，降低資金成本，控制負債規模，保持謹慎的負債比率，避免無力償還到期負債甚至資不抵債，減少還債壓力，有效防范財務風險。同時實時監控企業的財務狀況，及時制定合理的風險防范政策，及時收回各種應收款，制定合理的資金使用計劃，保持適量的現金流，保障企業資金正常運轉。

(二)控制成本，提高盈利能力

成本控制，是企業提高盈利能力的根本途徑，綠城應在確保產品質量的前提下，制定開發階段、采購階段、施工階段的成本計劃、成本目標及成本考核制度等，嚴格做好成本事前、事中、事后的管理和監督，特別對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施。定期對各個項目的各項成本進行全面評估和反饋，做好成本控制工作。質量保障和成本控制并駕齊驅才能實現企業可持續發展和盈利能力實質提高。

(三)做好項目投資評估工作，適時調整投資策略

綠城的開發項目定位主要為中高端產品市場，慢工細磨，項目組合單一，造成其資產周轉慢，運營風險高。為此綠城應及時做好項目投資評估工作，適時調整投資策略，一是提高資產周轉率，減少項目開工和調整工程進度。還要加大銷售力度，通過出售某些入不敷出的生產經營項目獲得現金，減少存貨，調整土地儲備量，增強資金回籠力度，提高資金利用效率，實現財富增值，采取穩健型的投資策略。二是進行投資戰略中心的偏移，減少了對資金需求較高的投資項目，轉而加大開發資金需求相對較少的項目，如商業代建工程，從而減少資金流出，尋找新的利潤增長點，積極參與保障房建設促進企業規模擴大，由擴張性投資策略轉向穩健性策略，從而達到實際增長率與可持續增長率相等的均衡水平。

參考文獻:

[1]郭曉紅.企業財務風險成因分析及其控制策略[J].商場現代化，2012（24）

[2]湯谷良.公司財務管理案例評析[M].北京大學出版社，2008年5 月

[3]劉華.綠城財務風險的成因及控制[J].財務與會計，2013(4):46一47

[4]傅碩.綠城中國的杠桿化生存[N].新財富，2012/1/17