商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風險與防范

江蘇銀行揚州分行　高強

商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風險與防范

江蘇銀行揚州分行高強

摘要:就目前我國對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的研究而言，明顯還處于一個初級的階段。作為銀行業(yè)，如何有效的加強房地產(chǎn)信貸風險的認識與防范是當下最為重要的課題之一。本文對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的風險進行了系統(tǒng)的分析，并提出了相應的防范措施。

關鍵詞:商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險防范

作為金融業(yè)的主要風險之一，信貸風險的管理必然是商業(yè)銀行管理工作中的一個永久的話題。對于商業(yè)銀行來說，信貸資產(chǎn)是其主要的收益來源，房地產(chǎn)貸款一直被商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是，隨著近年來我國房地產(chǎn)“資產(chǎn)泡沫”問題越來越嚴重，信貸的風險發(fā)生率迅猛的提升，如果商業(yè)銀行對此風險估計不足的話，將可能遭受極大的資金損失。因此，對房地產(chǎn)信貸的風險進行分析與研究，是目前商業(yè)銀行風險管理工作中的重要環(huán)節(jié)。只有對此進行有效的防范，才能夠讓信貸資金的安全得到保障、房地產(chǎn)信貸的風險得到控制，從而才能讓商業(yè)銀行的安全運營得到維持。

一、風險分析

(一)市場風險

就全球房地產(chǎn)市場目前的發(fā)展狀況來看，房價的不斷上漲其根本的原因是獲得了金融的支持（如房價在短期內(nèi)的迅猛飆升，便是銀行信貸支持的結果）。在我國，隨著銀行信貸的不斷支持，房地產(chǎn)價格近年來出現(xiàn)了快速的上漲，而過快的上漲速度，極容易造成市場價格偏離于真實價值，然而引起資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象發(fā)生。在國家長期處于低利率的情況之下，房地長市場形成了一個短期“一片大好”的假象，一旦進入到加息通道，如果在宏觀調(diào)控不利的情況下，之前所形成的資產(chǎn)泡沫極容易遭到破滅（比如次貸危機），房地產(chǎn)的價格則必然會隨之下跌，而作為抵押物的房地產(chǎn)便會遭到貶值的災難，而銀行最終也會受到很大的損失。

(二)信用風險

所謂信用風險，即是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的無力償還或者不愿意償還，導致商業(yè)銀行不能按時的收回房地產(chǎn)貸款的本息，從而形成壞賬、呆賬。而“還款意愿風險”與“還款能力風險”則是主要的表現(xiàn)形式。

(三)政策風險

所謂政策風險，即是指由于國家對于房地產(chǎn)信貸政策相關政策法律的更改以及一些不正確不完善的法律文件和意見而造成負債加大或資產(chǎn)價值下降的后果，這便是政策風險。另外，也存在著一些有關銀行的法律問題得不到現(xiàn)有法律解決的現(xiàn)象，而法律的變動將會對整個銀行業(yè)帶來極大的影響（如增加銀行的成本等）。

二、防范措施

(一)完善操作體系

在操作上，應該盡量避免違規(guī)的操作出現(xiàn)。首先，對政策的執(zhí)行一定要加大力度，對相關信貸申請人的申請資格進行嚴格的審查。其次，商業(yè)銀行內(nèi)部一定要對房地產(chǎn)信貸業(yè)務加強監(jiān)管的力度，對那些違反規(guī)章制度的信貸工作人員要嚴格的處理，不斷的增強商業(yè)銀行“防腐拒變”的能力。最后，在風險管理上并不能只是依靠人工來進行控制，而應該開發(fā)與使用具有國際標準的風險計量工具。如今在國際上已經(jīng)出現(xiàn)了很多如“Logistic”一樣的回歸模型或者神經(jīng)網(wǎng)絡法等信用評估的技術，這些都值得我們學習與借鑒。同時，在經(jīng)濟金融形式不斷變化的情況下，應該始終堅持信貸審批制度的標準化。另外，應該加強貸后的風險管理工作，根據(jù)信貸對象的資金用途來建立起科學有效的風險監(jiān)控流程，對其實施實時監(jiān)控。同時，在一些極容易發(fā)生重大風險的環(huán)節(jié)中進行風險監(jiān)控點的設置，并制定相應的風險控制計劃，以此來保證一旦發(fā)生重大風險時能夠及時、迅速的采取應急措施，從而有效的防止損失的擴大。

(二)住房抵押貸款實現(xiàn)“證券化”

在當前我國的房地產(chǎn)信貸市場當中，無論是開放商還是承包商以及房產(chǎn)購買者，在資金的獲取上都需要通過商業(yè)銀行間接融資的方式來實現(xiàn)。在這種融資渠道十分狹窄的形勢下，房地產(chǎn)信貸市場中就很容易出現(xiàn)各類的風險，而這些風險也會向商業(yè)銀行富集。同時，雖然居民的高儲蓄率讓商業(yè)銀行具有較強的流動性，但也將導致商行在資金的發(fā)放與取得的渠道上陷入過于單一的局面。而隨著房產(chǎn)加個與利率的不斷波動，將要求房地產(chǎn)信貸市場尋找出風險分散的渠道。通過成熟金融市場經(jīng)驗的借鑒，抵押貸款的“證券化”必然是分散房地產(chǎn)信貸風險的有效途徑之一。實現(xiàn)抵押貸款證券化將有兩個好處：一是這種證券化的手段能夠通過加速信貸資金回籠和擴大資金來源來有效的改善商業(yè)銀行資產(chǎn)負債比例的結構，從而從根本上行保證房地產(chǎn)抵押貸款的流動性與安全性；二是通過證券化的手段，商業(yè)銀行能夠通過證券市場來將房地產(chǎn)低壓貸款中存在的信用風險有效的分散到證券投資者當中，從而實現(xiàn)市場風險度的降低。

(三)建立個人信用評估模型

就目前的情況來看，商業(yè)銀行對于借款人未來的資信狀況將很難得到有效的控制。因此，借款人歷史的信用記錄與現(xiàn)時的資產(chǎn)收入狀況將成為貸款審核過程中風險控制與防范工作的關鍵環(huán)節(jié)。首先，要加強對個人住房貸款客戶的信用風險評估，充分的挖掘、利用貸款客戶的個人信息、歷史數(shù)據(jù)、信用記錄等，同時要加強對住房貸款客戶的信用評價，通過研究來完善個人住房貸款客戶的信用評分卡。其次，要充分的利用個人信貸系統(tǒng)，并建立起相對標準化的信用平分模型。同時，要完善個人征信系統(tǒng)，增加個人客戶信息渠道、做到客戶信息共享。另外，應杜絕違規(guī)違法的行為發(fā)生（如借款人利用銀行間信息相互封閉而投機炒作、提供虛假資信、逃廢債）。

三、結束語

總之，房地產(chǎn)市場不但是商業(yè)銀行業(yè)務的一個重要領域，也逐漸的對我國經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了越來越大的影響。因此，房地產(chǎn)信貸不但關系到了商業(yè)銀行的利益，它更關系到了國家經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]趙婉婷.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險研究[D].西安建筑科技大學, 2013

[2]王健.趨緊房地產(chǎn)政策下我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險研究[D].東北師范大學,2012