析地鐵可持續融資路徑抉擇

沈陽地鐵集團有限公司　遲維旗

析地鐵可持續融資路徑抉擇

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摘要:隨著我國城市化進程的不斷加深，城市道路交通的擁擠壓力在不斷的增大，給市民在出行上與工作上帶來了巨大的不便，使地方政府疲于應付交通問題而沒有把全力的側重點放在經濟的建設上，最后城市在經濟發展上不但達不到預定的目標，還有可能導致逆城市化現象的過早與畸形出現。因此，如何利用到地下空間或者空中優勢，把一部分出行的市民進行引流到由政府為主導的交通方式上也就成為未來城市交通發展的主要方向。本文主要從地鐵建設的相關工作出發，對其在可持續融資路徑上進行淺析，以期能為我國相關城市在地鐵融資工作上提供一份參考資料。

關鍵詞:地鐵建設融資可持續性物業模式

近年來，我國部分已經初具規模的大城市都開始規劃設計或者已經擁有地鐵，從個別城市多年的發展經驗來看，其對規模較大城市在發展歷程上具有較為重要的推動作用，目前建有地鐵的城市，其在交通上已經離不開地鐵所提供的交通服務。然而，從地鐵建設融資模式來看，我國不同城市所選用到的融資方式是不盡相同的。例如，常見到的有政府與民間共同合作的關系（PPP模式）、政府運用非政府資金的融資模式（BT模式）以及政府轉讓給私營企業進行管理的模式（BOT模式）等。但是，從目前的實踐經驗來看，香港與深圳所選用到的“地鐵-物業”模式更加具有可持續發展能力，下面對相關模式進行淺談，希望促進我國地方政府在地鐵融資工作上實現可持續路徑。

一、目前沈陽地鐵融資工作的主要模式

(一)銀行貸款

所謂的銀行貸款是指銀行根據國家制定的相關政策將資金發放給所需要的個體或者單位，但是前提是必須在規定的時間內歸還貸款資金。這里需要指出的是，在不同的國家甚至不同的地區，銀行貸款的方式和利率是有差別的，這點需要尤其注意。從地鐵項目的建設情況來看，其具有投資規模較大、工期較長以及資金回籠時間長等特點，部分地方政府由于財政壓力較大，在短時間內無法把某一部分的資金全部投入到地鐵建設上。因此，銀行貸款成為了當前地鐵融資最為主要的一種方式。

(二)融資租賃

所謂的融資租賃通俗簡單的說就是出租人對承租人承擔一定的條件。然后以融資為目的進行購買，在此過程中需要收取一定得租金費用，這樣就可以將租賃物品長時間給租賃者使用，這種模式最大的一個特點就是租賃物件的所有權只是出租人為了控制承租人償還租金的風險而采取的一種形式所有權，在合同結束時最終有可能轉移給承租人，出租人在整個的過程中只是單一的提供金融服務。不過這種模式帶有期限性，外部資金往往只對前期進行大力投資，后期主要以維持為主，因此不利于地鐵建設的持續性。

(三)發行中期票據

發行中期票據是指按照一定的期限，一般是5到10年為一般標準，是一種十分靈活的發行機制，以達到融資的目的，這種融資的最大特點就是可以根據自己公司的需要來靈活變化，以求實現整個利益的最大化，而且承擔的風險相對來說也會小很多。地鐵公司采用這種模式，可以在短時間內進行融資，以幫助整個工程項目建設的發展。

二、“地鐵-物業”可持續發展模式

(一)“地鐵-物業”模式具有的優勢

“地鐵-物業”模式是我國在地鐵融資路徑上的一種新模式，主要體現在不再簡單的依靠政府的出資，避免負債型地鐵融資模式的弊端。其在融資上將依靠可利用的空間上建蓋物業，利用地鐵建設帶有的資源作為建設資金的主要來源，從而進一步的推動地鐵再融資能力的提高，構建多元化的融資新模式。

從根本上來講，交通要道本身就屬于商家的必爭之地，其為商家帶來的客源是商品完成價值的最好渠道，因此無論是哪一個城市，具有地鐵口位置的商品樓價值肯定上升一個檔次，但是其為商家所帶來的商機也是無限的。例如，在廣州地鐵2號線中曉港站附近的“好彩茶居”，在軌道開通當年利潤就上升了30%；番禹的“南崗喜宴”營業額在軌道開通當月上升20%。隨著廣州軌道3號線、4號線2006年底的全線開通，位于崗頂站出口的天河電影城票房由2006年的600萬元增至1652萬元，年增長高達175%。

目前，在“地鐵-物業”模式上利用較為成功的有我國的香港與深圳，從以上兩大成功案例來看，“地鐵-物業”模式主要是依靠地鐵交通所帶來的投融資平臺，遵從我國相關法律政策的前提下，對可利用的土地進行物業的上蓋，從而在建設地鐵的過程中使資源資產化與資產資本化，把物業開發所帶來收益投資到地鐵建設與運營上，從而在“地鐵-物業”上形成良好循環盈利與可持續發展新模式。

(二)構建“地鐵-物業”模式的主要原則

在“地鐵-物業”的新模式下，將會形成地鐵給物業帶來商機，物業給地鐵提供建設資金的循環模式。所以，在構建“地鐵-物業”新模式的過程中，一定要遵循到下面的幾個主要原則:

1、堅持地下、地上同步開發建設原則

在該原則上，一定要要求地鐵在建設規劃之前，就把物業的綜合開發進行同時的考量工作，做到規劃、設計以及施工同時進行與同時完成，進而實現“地鐵-物業”開發的高效率與高效益。

2、堅持市場為主的物業開發原則

在物業的開發工作上，實現市場化的運作辦法主要是利用“招、拍、掛”的方式來獲取上蓋的再造土地。然后再利用市場化的運作辦法對上蓋物業進行開發與管理，從根本上講與地鐵的開發與管理模式有明顯的區別。主要體現在充分的利用到市場化進行運作。

3、堅持防范風險的原則

在“地鐵-物業”新模式下，對物業的開發同樣需要做好風險的防范工作。目前，在“地鐵-物業”新模式下面的物業開發主要以合作為主，地鐵經營企業或者單位在利用市場化運作方式的前提下，對具有實力與開發能力的開發企業進行引入，從而降低在物業開發上的市場風險，保證物業開發工作的完成與實現。

(三)加強“地鐵-物業”模式構建的一些建議

在加強“地鐵-物業”新模式的構建上，目前主要建議參考“具體化”模式，所謂的具體化模式通俗簡單的說，就是根據不同地區的實際需要，在充分考慮到自己實際情況的基礎上來進行具體化的操作和運行，不被某一種模式所局限到。沈陽地鐵開立了市府廣場地下商業項目，成立了房地產開發有限公司，根據線路路徑，設立軌道交通基金，在承辦市政府公租房項目的同時，擬進一步從全方位出發，有計劃、有層次的對上蓋物業進行綜合的開發工作。此外，地鐵公司也將根據地鐵多元化經營的現狀，拓展、創新“地鐵-物業”模式，建立地鐵的上下游產業鏈上企業，進入加油站這樣資源類領域進行商業運作，運作利潤一部分進入城市軌道建設基金，補充地鐵建設資本金；一部分作為地鐵資金，償還前期貸款利息。這種加入加油站這種新型模式的模式不僅可以更好的保障整個體系中各個部分的協調發展，并且能最大化的創造經濟價值，因為加油站板塊的出現，能夠很好的拉動整個經濟鏈條的深度，在保證之前模式發展的同時又注入一股新的發展動力。與此同時，還要把新干線上擁有物業等資源進行循環開發，進而形成一個良性的資產運作機制。進而把這個模式的作用發揮到極致，給整個地鐵公司的發展帶來最大的經濟與社會效益。

三、結論（結論段加入對“地鐵+物業”模式中，進行經營加油站行業創新，拓展“地鐵+物業”模式）

綜上所述，“地鐵-物業”新模式與其他地鐵融資渠道相比具有明顯的優勢，有利于以地鐵為主的城市交通網絡的構建，從而在整個城市或者一定的區域上形成良好的建設與管理雙循環，而“地鐵+物業+加油站”這種創新模式，更能符合當前經濟發展的需要，創造出更多的經濟利益與社會價值。因此相對來說，其屬于可持續式的地鐵融資路徑。然而，到了實際的操作上，雖然我國香港與深圳已經取得成功的經驗，但是由于我國幅員遼闊，各地的實際情況不盡相同，因此各地在利用前，一定要結合本地實際情況進行參考。

參考文獻：

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[2]高華,尹貽林.城市軌道交通項目負債融資的理論及方式研究[J].都市軌道交通研究,2011

[3]肖翔.軌道交通建設投融資方式選擇[J].中國投資,2010