試論房地產開發企業的會計核算

廣東廣物房地產開發有限公司 胡怡寧

房地產開發企業屬于資金密集型企業，業務及生產范圍跨度大，在產品及生產活動上都與其他企業有著較大差別，會計核算的特殊性較強，本文主要從以下四個方面闡述：

一、成本核算的特殊性

(一)成本核算的復雜性

首先要正確區分開發成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務費用，開發成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環境工程、公共配套工程、開發間接費等子項中。

若不能正確歸集開發成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產生稅務風險。在實務中，相關工程人員薪酬及日常辦公支出、相關資產折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發、設計等相關人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設相關資產折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設備）；項目建設期實際用于項目建設的借款利息支出，納入開發成本核算。

其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結轉條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務指標的穩定性，往往要對尚未入賬成本，在依據充分情況下進行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規定存在差異，會造成會計核算和稅法的差異，在納稅申報時，要注意進行調整。

最后，項目分期核算有講究。對于建設規模較大，產品業態較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結合項目證照、項目建設目的、相關政策等因素反復測算，考慮法律因素、管理因素、稅務因素后確定。

(二)成本控制難度大

由于房地產項目建設周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內，控制目標隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設置，隨時糾正偏差，動態管理，保證項目成本控制目標的實現。

二、收入核算的特殊性

房產銷售是房地產開發企業的主要收入來源，但是，房地產產品的開發周期較長，房地產企業一般會選擇預售的方式，銷售收入納入預收賬款核算。在實際操作中，預收賬款結轉入主營業務收入，需參考以下三個條件：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；第二，房地產產品已經投入使用；第三，產品已經取得了初始產權證明。

在實務中要從以下幾個方面予以注意。

(1)對于預售合同中應收未收的款項，要及時確認應收賬款，并進行相關稅金的納稅申報，避免產生稅務風險。

(2)繳納的相關稅金也要與收入結轉對應，由于納稅義務是從房屋預售開始，因此預售階段交納的相關稅金不能反映在主營業務稅金及附加。

(3)隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關資料及會計核算的規范性，避免產生稅務風險。

三、稅務處理的特殊性

房地產開發企業稅務一般是在預收房款轉為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預繳稅金，在資產負債表中，一般在“其他流程資產”、“應交稅金負數”反映。待滿足收入結轉條件后，才同比例轉入“主營業務稅金及附加”。這樣就造成了企業當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。

按合同確認收入，預計毛利率。房地產開發企業在計稅收入及計稅成本方面與其他企業也存在著一些不同。在房地產開發企業產品的銷售中，如果房地產開發企業在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據預售收入及毛利率，確定計入當期應納稅所得額。在完工之后，應及時將企業實際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應納稅所得額之中。

會計核算與稅務的差異。房地產開發企業可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結算，卻沒有取得全額發票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設施還未完工的，可以按照工程造價實現建造費用的預提；三是報建費用、物業完善費用可以在未上交的情況下按照規定進行預提。

結合我國稅制，企業所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業所得稅前不能抵扣，形成損失。

四、報表信息解讀的幾點建議

由于房地產核算業務的特殊性，在解讀財務報表時，也與其他類型企業存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經營情況，當期交納稅金也和利潤表中主營業務稅金及附加不等，要結合現金流量表等資料綜合分析。這也對房地產企業會計報表的設置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關報表，按項目建設分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產企業的經營狀況及業務特點。

五、結束語

隨著市場經濟體制的逐漸成熟，房地產開發企業的市場競爭正在加大，因此，房地產開發企業必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據，依據法律以相關政策規定，提高企業對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業實現長遠發展。

[1] 石建華.房地產開發企業會計核算特殊性分析[J].財會通訊.2013(34)

[2] 邊霞,趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息.2011(02)

[3] 郭愛民.淺談房地產開發企業成本核算幾點看法[J].時代金融.2013(06)

[4] 陳玉潔,劉新國.房地產開發企業會計與財務管理中華工商聯合出版社2014年3月第1版