房地產會計核算過程中存在的問題及改進方法總結

許昌躍達房地產開發有限公司 牛云

房地產會計核算過程中存在的問題及改進方法總結

許昌躍達房地產開發有限公司 牛云

在我國眾多行業中，房地產開發占據著一定的地位。從初步設計到申請用地、從籌集資金到工程施工直至最后的營業銷售，每一環節均需要進行成本資金的核算，以確保在開發房地產的過程中不會出現資金流失的現象。本文重點闡述在房地產的開發過程中如何確保資金核算的準確性，并通過分析當前房地產開發中會計的工作現狀，逐漸找出資金核算過程中存在的缺陷與不足，并針對這些問題提出相應的解決方案。本文可分為三部分，其中心內容分別為：簡述房地產會計的日常工作內容；詳細剖析當前房地產資金核算中的不足；針對已發現的問題提出自身見解與建議，希望能夠提高資金核算的效率。

房地產 會計核算 問題及對策

隨著社會的不斷發展，人民生活水平的不斷提高，使得人們開始對居住環境有了更高的要求。而房產作為不動產，在我國市民心中更是占有極其重要的地位。因此近年來，越來越多的投資者投身于房地產開發的事業之中，試圖通過開發房屋建設獲取更高的利潤。然而，隨著房屋建設工程規模的逐步擴大，所需要的建設資金也日漸增多，對資金的管理與核算成為房地產開發中不可或缺的一部分。如何提高會計對資金核算的準確性、增加資金管理的穩定性是從事房地產行業的會計師應當考慮的首要問題。

一、會計核算的內容

(一)材料核算

建筑房屋所使用的材料費是整個房地產工程中的主要費用，除了主要的建筑材料之外，還需預留部分其他材料便于施工使用。在選購材料時要盡量選擇高性價比的建材，減少因材料損壞而產生的二次購買費用。因此對材料價格的比對和統計是會計進行核算的第一步。

(二)固定資本核算

所謂固定資產，即自身具有獨立價值并能夠長期使用的建筑或設備。在對房地產中的固定資產進行管理、核算時，不僅要求對固定資產的賬務情況作統一處理，而且必須對資產的使用情況進行不定期檢查，記錄其變化趨勢，便于了解資產的損耗內容，從而能夠減少不必要的浪費。

(三)成本核算

對房地產的成本進行核算主要有記下幾個步驟：首先要確定核算的項目。在房地產的開發中，屬于成本費用的項目有初步設計費、土地開發利用費、工程建安費、綠化設計費以及其他設施費等等；其次要根據上述各項目的費用使用情況選擇合適的核算軟件進行整理、分類、統計；最后根據上一步所得到的數據繪制財務報表。

(四)利潤核算

對一項工程而言，最終所獲得的利潤多少才是整個工程的關鍵。因此，對利潤進行核算是整個房地產開發過程中必不可少也是至關重要的一部分。在此過程中，會計師需要將本工程所有發生的工程量進行匯總，將各部分所支出的資金做成報表，便于直觀的展示出該工程的總支出費用。再仔細核對房地產的收支情況，制定出利潤清單等財務資料并逐步分析其中的資金變化情況，做好總結，為投資商的下一步計劃奠定基礎。

二、目前房地產核算中存在的主要問題

(一)項目設置過于復雜

在會計的核算過程中需要對所要核算的項目進行科目的劃分，而科目則是指對某個工程或活動中所發生內容進行的分類處理。科目的劃分方式是由國家規定的、具有統一標準的。根據有關規定，會計所編制的賬本應當在年末進行結算工作，并且在下一年開始之前繪制出新的賬單。經過長期的實踐與研究表明，該項規定在房地產的核算中卻并不能達到預期的效果。由于房地產工程自身具有時間跨度大、成本資金高、建設規模大等特點，故在使用上述方法對成本進行核算的過程中容易出現賬目不清、賬單過多等情況，影響核算。

(二)對風險的預測不準確

風險預測是企業發展過程中一個重要的環節，對財務進行風險預測更是重中之重。準確的預測可能發生并對企業有重大影響的負面因素，有利于企業在危機發生之前制定完整的應對計劃，減少企業損失。源自于財務上的風險有以下幾種：籌集資金的風險、投資項目產生的風險、資金在流動過程中的風險以及利息利率可變性所帶來的風險等等。部分財務人員由于自身能力有限，不能正確的對風險進行準確預測，增加了資金管理的難度。

(三)部分收入較為隱匿

房地產在后期銷售中所產生的費用計算較為復雜，因為在其營銷過程中，有部分房產是通過預售的方式賣出的，還有部分房產則是通過其他促銷活動所賣出。更有某些企業為了盈利而虛報、謊報工程價格以達到減少稅收的目的，這些行為都會在一定程度上為會計核算資金帶來不便。類似于上述行為不僅違法，而且也不利于企業的自身發展。由于部分資金的流動被隱瞞，導致會計在制作財務賬單時不能達到一定的準確性，使得該項工程的收支情況產生誤差，嚴重的還可能導致企業出現資金問題，影響企業正常運行。

(四)多方合作導致的分配問題

房地產的開發是一項規模極大的工程，故不可能僅由一個投資商承擔。多方合作的行為使得財務賬單的核算更加復雜，因為資金來源的多向性和資金使用的分散性所造成的成本核算復雜、資金不明流失等現象屢見不鮮。矛盾不僅會出現在成本核算階段，即便是工程完工后的利潤分配階段，也可能出現分配不均等不良現象。

三、解決核算問題的措施

(一)優化核算科目

所謂優化核算科目就是通過將規定中必須出現的科目進行簡化、分類，使得科目的核算更加簡潔、明了的過程。在房產開發中可將原有二級科目中開發土地及房屋的成本轉換為單項工程的形式來進行核算，將位于科目最后的項目進行調整，從而達到簡化資金科目的目的。在進行資金核算時也必須從宏觀的角度出發，將整體工程的所有項目進行規劃，還可以通過繪制圖表、表格等直觀的方式來把握對資金的管理。

(二)運用風險管理系統

建立屬于企業內部的管理系統也是提高財務部門工作效率，減輕員工負擔的有效措施。通過運用準確性較高的風險管理系統來規劃在工程中可能需要承擔的風險并盡量避免不可預測的失誤是被各大企業廣泛采用的方法。通過計算機系統來管理也降低了人為造假的可能性，為工程資金的使用帶來了便捷。

(三)加強監管力度

正如上文言，部分企業因謀求自身利益而虛假報賬的現象嚴重影響了我國建筑行業的發展，增加了財務管理的難度。因此要對當下各企業的財務管理方式進行硬性規定，對不符合要求的財務報表不予審批，盡量減少企業逃稅漏稅的行為，避免樹立不正之風。除此之外，企業內部要杜絕管理人員貪污腐敗的行為，可以通過成立監理部門，對工程的各個環節嚴格把關來增加企業管理力度，減少因內部原因導致的損失。

(四)完善企業制度

制定符合企業自身特點的財務規章制度，不僅有利于財務工作的進行，更可以為資金管理提供一個合適的標準。規定中要盡量將財務人員的工作內容、工作權限作出明確的規定，以此來減少財務人員中飽私囊、虛假報賬的行為。同時還要明確公司的獎懲制度，對表現優異的員工作出經濟或其他方面的獎勵，對犯有嚴重失誤的員工處以適當的懲罰，以此來激勵員工，從而達到增加員工做事積極性，提高員工工作效率的目的。

四、結束語

總而言之，只要使用正確的方法來改變目前的會計核算方式，便可以減少房地產行業在費用核算方面的諸多不便，明確其資金流動情況，為日后的投資企業工作提供便利。對一項工程而言，對工程資金的管理乃是整項工程的重心所在，只要合理管理資金，便可以減少工程成本，增加工程利潤。本文旨在指出當前房地產投資項目中由于編制方法不當、風險預測不準、企業制度存在缺陷的原因所造成的種種問題，并針對上述問題提出合理建議，希望能夠為我國房地產事業的發展貢獻一份力量。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.08.185