棗莊市房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題及對(duì)策研究

棗莊市建筑設(shè)計(jì)研究院　李躍

棗莊市房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題及對(duì)策研究

棗莊市建筑設(shè)計(jì)研究院李躍

摘要:2015年2月初，齊魯網(wǎng)、人民網(wǎng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)頻道等各大媒體紛紛報(bào)道了棗莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，那就是爛尾樓遍地。東湖龍城、燕山公館、廣府一號(hào)、錦繡花城……在棗莊可以輕易地找出像這樣的停工或者爛尾的房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)媒體報(bào)到，僅薛城區(qū)和市中區(qū)就有200多萬(wàn)平米的住宅處于這樣的狀態(tài)。棗莊市爛尾樓的現(xiàn)象之所以如此普遍，主要原因在于前幾年的房地產(chǎn)熱，開(kāi)發(fā)商的盲目投資大大超出了當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需求，導(dǎo)致現(xiàn)金無(wú)法及時(shí)回流，資金鏈很容易斷裂。且房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道狹窄困難，成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展最難突破的“瓶頸”。如何破解融資問(wèn)題，成為我市房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 融資 對(duì)策

一、目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的資金現(xiàn)狀

(一)創(chuàng)立時(shí)期的股東投資是資金的主要來(lái)源

我市的房地產(chǎn)企業(yè)除了各區(qū)市及市直10來(lái)家為國(guó)有性質(zhì)外，其余200余家均為民營(yíng)企業(yè)，資金的籌集主要是公司成立時(shí)股東的出資，出資數(shù)額有限，且這些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)多為近幾年房地產(chǎn)火爆的產(chǎn)物，沒(méi)有雄厚的家底，一旦資金鏈鍛列，就難以再東山再起。

(二)違規(guī)收取業(yè)主的房款是我市房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來(lái)源

目前我市的很多房地產(chǎn)企業(yè)，在沒(méi)有取得相關(guān)部門(mén)的行政許可后，就大肆廣告宣傳，通過(guò)違規(guī)收取會(huì)員費(fèi)、銷(xiāo)售VIP卡等手段預(yù)先銷(xiāo)售，套取資金，一旦市場(chǎng)形勢(shì)不好，就卷錢(qián)跑路，這種籌資方式加劇了融資的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)部分房地產(chǎn)企違規(guī)抵押貸款和民間借貸也是資金的來(lái)源之一

我是部分房地產(chǎn)企業(yè)存在“一地多貸”“多次抵押”現(xiàn)象比較普遍，另外還有部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)民間“高利貸”融資，這都無(wú)形之中給企業(yè)自身帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因

(一)融資渠道有限

目前我市的房地產(chǎn)企業(yè)多為民營(yíng)中小企業(yè)，融資方式多為上述的初始創(chuàng)立投資、違規(guī)銷(xiāo)售和高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的借貸。由于這些企業(yè)實(shí)力有限，沒(méi)有資格公開(kāi)發(fā)行股票，不能公開(kāi)進(jìn)行募集資金，對(duì)于金融租賃、票據(jù)市場(chǎng)、應(yīng)收賬款融資等融資工具的使用落后，缺乏融資的靈活性，且政府對(duì)于證券市場(chǎng)監(jiān)管?chē)?yán)厲，使民企的融資空間變小，限制了民營(yíng)企業(yè)的融資活動(dòng)。

(二)商業(yè)銀行貸款限制條件多

國(guó)家在房地產(chǎn)調(diào)控方面的力度日益加大，特別是“國(guó)八條”出臺(tái)后，商貸更是難上加難。另外商業(yè)銀行總是愿意貸款給經(jīng)營(yíng)較好，信譽(yù)程度高得企業(yè)，但是這類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)往往是國(guó)有企業(yè)，規(guī)模大，資金雄厚，由政府支持，發(fā)展前景也很好。而對(duì)于那些中小房地產(chǎn)企業(yè)，銀行往往缺乏耐心，也不愿意貸款給他們。

(三)缺乏完善的發(fā)展機(jī)制和政策支持

近年來(lái)國(guó)家雖然在銀行信貸、工商、稅務(wù)等政策方面給予了傾斜，但這對(duì)規(guī)模如此龐大的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑就是杯水車(chē)薪。雖然這些政策對(duì)對(duì)中小房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了便利的融資手段，但是在實(shí)行中很難發(fā)揮它原有的效應(yīng)。原因就是審批流程過(guò)于復(fù)雜，中小房地產(chǎn)企業(yè)很難取得金融支持，除非是有了一定規(guī)模的企業(yè)。

(四)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理制度不健全

首先目前我市的這些中小房地產(chǎn)企業(yè)多是家族式企業(yè)，缺乏高素質(zhì)的管理人才，更談不上科學(xué)有效的管理機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，出資人隨意干預(yù)經(jīng)營(yíng)，阻礙了企業(yè)的良性發(fā)展。再者就是這些中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度很不規(guī)范，為了貸款或少繳稅款，隨意更改賬務(wù)、報(bào)表，經(jīng)常受到工商、稅務(wù)、銀行方面的處罰，嚴(yán)重影響了企業(yè)的信譽(yù)，給以后的融資發(fā)展帶來(lái)很大的隱患。還有部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資動(dòng)機(jī)不良，以地皮或在建房產(chǎn)為幌子，大肆融資，實(shí)為圈錢(qián)，目的達(dá)到后便卷錢(qián)跑路，嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的形象，使投資者產(chǎn)生了排斥心理，融資更加困難。

三、針對(duì)目前我市房地產(chǎn)企業(yè)融資難提出的解決辦法

(一)拓寬融資渠道，增加融資方式

我市的中小房地產(chǎn)企業(yè)不能只盯著銀行，更不能違法融資。應(yīng)該想盡辦法采用多種融資方式相結(jié)合，適合不同發(fā)展階段的需要。比如可以采取股權(quán)性融資、債權(quán)性融資、應(yīng)收賬款融資和融資租賃等方式。還應(yīng)該多點(diǎn)投資，投資一些收益高的項(xiàng)目，來(lái)化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。彌補(bǔ)融資帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)避開(kāi)不合法的“高利貸”融資，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)積極爭(zhēng)取金融企業(yè)的支持

目前我國(guó)正在深化金融企業(yè)改革，放開(kāi)利率政策才只是個(gè)開(kāi)始，以后的惠民政策會(huì)更加有利。銀行方面也會(huì)在信貸政策、信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)方面做出調(diào)整，不以企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模為條件，逐步提高對(duì)中小企業(yè)的貸款比重。

(三)進(jìn)一步加大對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的政策支持

去年我市在原有政策的基礎(chǔ)之上，相繼出臺(tái)了《棗莊市小微企業(yè)和農(nóng)村信用體系建設(shè)實(shí)施方案》和《棗莊市人民政府辦公室關(guān)于規(guī)范發(fā)展民間融資機(jī)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》為中小房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取商業(yè)銀行貸款提供了強(qiáng)有力的政策支持。另外市政府在人才引進(jìn)，政策指導(dǎo)、技術(shù)輔導(dǎo)等方面還應(yīng)該加大力度，進(jìn)一步完善中小企業(yè)的社會(huì)服務(wù)體系，推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，提高民營(yíng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(四)進(jìn)一步加強(qiáng)自身建設(shè)

我市中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依靠市里的政策，引進(jìn)一批具有高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才隊(duì)伍，建立現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理制度，出資人應(yīng)轉(zhuǎn)換角色，給經(jīng)營(yíng)者更廣闊的空間去放手經(jīng)營(yíng)，讓企業(yè)得以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)建立高標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)制度，高素質(zhì)的財(cái)務(wù)隊(duì)伍，規(guī)范財(cái)務(wù)體系，為企業(yè)的融資決策提供強(qiáng)有力的智力支持。“打鐵還需自身硬”，只有自己把企業(yè)實(shí)力做實(shí)了，才能破解經(jīng)營(yíng)中的資金問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)為增加我市財(cái)政收入、勞動(dòng)就業(yè)、城市建設(shè)方面發(fā)揮著不可忽視的作用。只要他們積極向上的發(fā)展，我們的市民就能擴(kuò)大就業(yè)，城市建設(shè)才會(huì)更加突出，社會(huì)經(jīng)濟(jì)才會(huì)持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)我市的繁榮穩(wěn)定貢獻(xiàn)自己的一份力量。

參考文獻(xiàn):

[1]陳世林.論我國(guó)民營(yíng)企業(yè)融資存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化, 2014年24期

[2]任靜.重慶中小企業(yè)融資難問(wèn)題及對(duì)策研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2014 年24期