對二手房公積金貸款的資金風險防范探討

河北省省直住房資金管理中心 牛雪梅

近些年來，隨著我國城市化建設進程的加快，城市土地成為稀缺資源日益減少，使城市內部成熟地段新建商品房也越來越少，而且價格不斷攀升，因此購買二手房成為很多人的首選。二手房大多具有地段好，產權清晰，且是現房可以馬上過戶入住，房屋質量有保障，配套設施較為完善等優點。許多二手房臨近學校，醫院，超市，銀行等等，使得居民生活極為便利，滿足了人們多元化的需求，因此二手房市場逐漸興旺，在一些大中城市，幾乎達到了與新建商品房銷售量平分秋色的局面。與新建商品房類似，二手房交易過程也需要貸款機構的資金支持，住房公積金貸款因其利率低，手續規范日益成為普通收入者的首選。

然而，二手房交易有其特殊性，其在公積金貸款中會計核算風險較大，不同于商品房的買賣行為，由于二手房公積金貸款整個流程涉及公積金中心，房產中介，評估公司，房產交易中心，委托貸款銀行等多個機構，其中任何一個環節，一個機構出現疏漏或舞弊都有可能導致公積金貸款的資金損失，加大公積金中心的資金管理風險，而且二手房交易買賣雙方是個人，沒有開發商做賣方市場，沒有簽訂房管局認可的統一制式聯網合同，因此存在交易行為不夠真實，交易價格不夠公允，抵押擔保不夠完善等情況。因此，為加強二手房公積金貸款的資金管理，有效防范資金風險，及時研究二手房公積金貸款風險控制問題已經勢在必得。

一、二手房公積金貸款的風險點

(一)二手房交易及交易價格缺乏真實性

住房公積金貸款首先需建立在一個真實的交易及交易價格上。現階段，二手房交易基本通過房產中介機構來協助買賣雙方操作。一些房產中介資質不全，魚目混珠，沒有經過專業的上崗培訓，存在私自提高或降低二手房交易價格的情況。實際工作中，發現無論是自行擬定價格還是房產評估公司認定的評估報告的抵押物評估價，往往會根據客戶的貸款需求來刻意擬定價格。一般情況是高估抵押物市值以求做成貸款，滿足買方個人貸款需求。而公積金貸款政策規定首套房可以貸到房屋價值的七成，二套房可以貸到房屋價值的四成，如果隨意擬定房價，則貸款沒有一個公允及準確的額度限制，導致騙貸的情況發生，加大了資金管理風險。其次，二手房存在套貸的情況，在一些案例中發生過比如親屬之間買賣二手房產，雙方只辦理房產過戶，并不存在真實的資金流動，沒有真實的交易發生，套取了公積金貸款資金挪作他用，這是公積金條例明令禁止的，嚴重損害了廣大公積金繳存人的利益。

(二)二手房公積金貸款抵押物的確立及處置較復雜

我國二手房交易客體包括，房改房、商品房、經濟適用房及私房等，這幾種房屋的出售政策，房屋所有權證略有區別。有的存在產權共有、未解除抵押、已出租、禁止交易等多種情形。現階段很多公積金中心未與房屋權屬部門聯網，在貸款審核中無法準確判斷其抵押物的真偽，這就給后期抵押工作帶來很大的風險。

(三)公積金二手房貸款的貸后會計核算管理工作風險大，不易管控

公積金貸款要求具有穩定職業收入，正常繳存住房公積金，且個人信用記錄良好等資格。在許多二手房公積金貸款貸后借款人的還款記錄來看，存在很大風險。二手房不同于新建商品房有開發商作保證人，在房產證沒有辦理下來之前作階段性擔保，如果商品房借款人逾期時間較長或惡意拖欠，則可以扣劃開發商保證金。而二手房則通過中介機構，甚至有些交易只有買賣雙方即可辦理完成，一旦借款人惡意拖欠或因故無法償還貸款，則只有拍賣房產。公積金中心首先要提起訴訟，過程漫長且我國法律規定，如果借款人家庭只有此唯一房產，不允許拍賣，使得公積金中心無法收回貸款，風險加大，會計核算的壞賬率提高。

二、為了規范二手房貸款流程，公積金中心應施行以下資金風險防范措施

(一)加強對房產中介及評估公司等機構的準入和管控

公積金中心提高這些機構的準入門檻，重點審查其中介資質，資信等級，對一些不規范或者出現過欺詐行為的中介機構不予準入。建立中介機構經辦人員固定制度，對其進行規范化流程培訓，保障交易的誠信度。同時簽訂三方合作協議書，在二手房貸款前，公積金中心與資質良好的中介機構及指定委托銀行簽訂三方協議書，明確各自的權利，責任和義務。

(二)堅持取證和盡職調查的原則，加強對借款人的貸前審查工作

首先，審查借款人提交資料的完整性，真實性和合法性。貸款經辦人員通過查詢資料，面談，電話詢問，訪問等形式，詳細了解借款人的基本情況。家庭狀況，經濟收入，征信記錄等相關信息。查驗此二手房權屬是否清晰，抵押物是否明確，要驗證首付款的真實性及交款單據列明款項是否與所購二手房協議一致。首付款金額是否符合貸款條件，重點審查二手房交易的真實性，避免套貸騙貸情況發生，要核實二手房買賣合同中賣方是否是房產所有人，是否是有權簽字人或授權代理人。

其次，審查借款人的償還貸款能力。要根據借款人提交的經濟收入證明，住房公積金繳存證明，了解借款人的職業、年齡、學歷、工作年限等信息，判斷其收入的合理性。通過了解借款人的家庭收入狀況和財務負債等信息，判斷其貸款償還能力。借款人及家庭收入在償還貸款本息后要能夠維持正常生活水平。

最后，要重點核實借款人以下情況，防止套貸行為，降低資金管理風險。一是借款人提供虛假公積金繳存證明；二是所購住房價格與周邊樓盤價格相比異常；三是收入證明與實際情況明顯不符的；四是二手房交易雙方有親戚或連帶關系的，有可能沒有真實交易及資金流動，騙取公積金貸款挪作他用。

(三)加強對二手房公積金貸款擔保抵押的審查

公積金中心必須查驗每筆二手房抵押物是否符合《擔保法》規定范圍，抵押物是否為抵押人所有，房屋共有權人是否同意抵押，抵押是否已設定抵押權屬等。對需要評估的抵押物，應當由公積金中心認定的評估機構對其進行價值評估，抵押物價值以住房成交價和評估價較低者為準。

(四)加強二手房公積金貸款的貸后會計管理工作

公積金管理中心對借款人執行借款合同情況要進行檢查和跟蹤。按月查看逾期貸款清單，及時掌握借款人還款情況，對出現逾期的貸款，要提高警惕，及時進行催收。對拖欠貸款時間較長或惡意拖欠的借款人，管理中心可考慮凍結借款人的住房公積金賬戶存儲余額。

三、公積金中心內部的貸款風險防范措施

住房公積金管理中心內部也應加強貸款業務風險控制，重點是：實行統一委托貸款管理，健全借款人信用風險識別與監測體系，完善貸款決策與審批機制，防止違反貸款原則發放人情貸款，防止個人公積金貸款違規投向其他領域和用于違法活動。

(一)公積金中心內部專門崗位的設立

公積金中心貸款部門應針對二手房設立專門的審核崗位，由有經驗的信貸人員進行貸前調查、貸中審驗、貸后管理，嚴格控制每筆二手房貸款的風險。其中重點審查借款人資格的合法性、借款用途以及申請材料的真實性和借款合同的完備性，防止借款人通過編造虛假理由、使用虛假購房合同或虛假證明文件等方式，套取住房公積金，改變借款用途。

(二)關于委托銀行的管理

公積金中心還要專門確定二手房貸款的委托銀行，建立該銀行的貸款質量風險預警機制，嚴格監測二手房貸款質量的變化，分析不良貸款形成的原因，及時制定防范和化解風險的對策。

(三)加強二手房的貸款檔案管理工作

最后，還要加強二手房公積金貸款的貸款檔案的管理。二手房貸款所需材料較多，貸款經辦人員要及時整理有關材料，按順序登記并編號，獨立建檔，裝入檔案袋，由專人負責，集中保管貸款原始資料，防止遺失的風險，加強貸款資料的安全和保密工作，并有利于今后內部和外部審計的資料抽查工作。

四、結束語

總之，二手房公積金貸款因具有許多優點受到廣大買房人的青睞，隨著交易的增多，貸款資金風險也隨之加大。公積金管理中心應加強對每筆二手房交易的審查，保證優質高效的為公積金繳存人提供貸款資金支持，同時降低二手房貸款的資金風險，為管理中心提供資產保證。

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